Thận trọng trước “cơn sốt” của thị trường bất động sản

Một góc TP Thanh Hóa với nhiều mặt bằng được quy hoạch, đấu giá nhưng chưa đưa vào sử dụng.

Theo ghi nhận từ nhiều nguồn tin, thời gian gần đây, giá bất động sản ở Thanh Hóa đang có xu hướng tăng mạnh, đặc biệt tại TP Thanh Hóa và các huyện lân cận. Trong đó, phân khúc đất nền đang là tâm điểm của cơn sốt, với mức giá tăng từ 20 - 30% chỉ trong vài tháng gần đây.

Đáng chú ý, không chỉ xảy ra với phân khúc bất động sản có pháp lý đầy đủ, mà ngay cả những lô đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nằm trong diện quy hoạch cũng được săn đón ráo riết. Nhiều lô đất không rõ nguồn gốc cũng vẫn được rao bán với giá cao, thậm chí có môi giới sẵn sàng ứng tiền đặt cọc để “giữ chỗ” cho khách. Hiện tượng này khiến giới đầu tư hoang mang, đồng thời làm gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản.

Theo chia sẻ của anh Trần Bùi L., phường Quảng Hưng (TP Thanh Hóa), vào cuối năm 2024, anh mua một lô liền kề tại dự án khu nhà ở, công viên cây xanh thuộc khu đô thị Nam TP Thanh Hóa với giá 31 triệu đồng/m2. Hiện môi giới đang liên hệ với anh, đề xuất lấy lại lô đất trên với giá chênh tới gần 7 triệu đồng/m2.

Từ đầu năm 2025 đến nay, nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất được tổ chức tại các địa phương trên địa bàn tỉnh cũng thu hút số lượng lớn hồ sơ tham gia. Nhiều lô đất có kết quả trúng đấu giá được đẩy lên cao gấp 2 - 3 lần so với giá khởi điểm. Với những lô đất nằm ở vị trí đẹp, được người tham gia đấu giá trả giá cao gấp 3 - 4 lần so với giá khởi điểm.

Điển hình tại cuộc đấu giá quyền sử dụng đất 132 lô đất tại khu dân cư thôn 5, thôn 6, thôn 7 xã Hoằng Kim (Hoằng Hóa) mặt bằng quy hoạch số 103/MBQH-UBND ngày 16/12/2019, một số lô đất đấu giá đã được đẩy giá lên cao hơn từ 800 triệu đến hơn 1 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Cá biệt, có những lô đất giá khởi điểm 1,2 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá lên tới 3,6 - 3,9 tỷ đồng. Anh Nguyễn Văn Huy - một nhà đầu tư hoang mang: “Giá trúng đấu giá tại mặt bằng 103 xã Hoằng Kim là quá cao so với thực tế. Một lô đất tại huyện vùng ven, hạ tầng và tiện ích chưa hoàn thiện mà đã bị đẩy lên tới gần 4 tỷ đồng/lô thì đã thực sự vượt xa nhu cầu thực tế”.

Cũng theo phản ánh của người dân, thời gian gần đây, các phiên đấu giá đã có sự tham gia của các nhóm “cò đất” chuyên nghiệp đẩy giá để tạo hiệu ứng “khan hàng”, rồi sau đó quay vòng bán lại trên thị trường thứ cấp.

“Cơn sốt” đấu giá đất tại các huyện vùng ven tiếp tục làm “nóng” thị trường bất động sản khu vực TP Thanh Hóa với lợi thế trung tâm hành chính, kinh tế của tỉnh. Trên nhiều hội nhóm của các mặt bằng khu vực TP Thanh Hóa, nhà đầu tư tiếp tục bàn tán sôi nổi về “tiềm năng”, “cơ hội” tăng giá các mặt bằng trong thời gian tới và kỳ vọng mức giao dịch cao mới chấp thuận. Hiện nay, giá đất nền quanh các khu vực như gần Aeon Mall Thanh Hóa, các mặt bằng mới khu vực phường Đông Hải, Đông Vệ, Đông Hương... đang “nóng ran” với mức giá rao bán chạm ngưỡng 35 - 40 triệu đồng/m2.

Không chỉ đất nền, thị trường chung cư tại TP Thanh Hóa cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Một số dự án căn hộ đã hoàn thiện tăng giá 25 - 30% so với thời điểm giữa năm 2024. Nhiều nhà đầu tư “đổ xô” tìm mua căn hộ ở các khu vực gần trung tâm hành chính, bệnh viện, trung tâm thương mại... với kỳ vọng sẽ bán chênh lệch trong ngắn hạn. Tình trạng này không chỉ gây nhiễu loạn thị trường, mà còn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro lớn cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, đặc biệt là những người mua theo tâm lý đám đông.

Hiện nay, Thanh Hóa đang chuẩn bị tổ chức đấu giá hàng loạt mặt bằng mới. Ngày 26/3/2025, UBND tỉnh vừa ban hành Quyết định số 878/QĐ-UBND, phê duyệt danh mục 892 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh trong năm 2025 (đợt 1). Danh mục 892 dự án đấu giá quyền sử dụng đất phê duyệt gồm 738 dự án chuyển tiếp từ năm 2024 và 154 dự án mới, phân bố trên các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh. Với tổng diện tích đất dự kiến đấu giá đạt 730,9ha, sau khi trừ chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, số tiền thu ròng dự kiến đạt hơn 17.000 tỷ đồng. Đây là bước đi quan trọng nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tăng nguồn thu ngân sách và đáp ứng nhu cầu đất ở, đất cho thuê; đồng thời là cơ hội cho các nhà đầu tư có nhu cầu thật tiếp cận quỹ đất chính quy, có pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, việc này cũng tiềm ẩn nguy cơ tái diễn tình trạng đẩy giá ảo nếu không được kiểm soát chặt chẽ, nhất là trong khâu lựa chọn đối tượng tham gia đấu giá và giám sát giao dịch sau khi trúng thầu.

Một dự án khu dân cư tại thị trấn Quán Lào (Yên Định).

Theo đánh giá của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, thị trường bất động sản Thanh Hóa “nóng” lên bất thường ở các khu vực chưa có nhiều yếu tố hạ tầng đột phá là dấu hiệu của tình trạng “sốt ảo” tái diễn. Trong bối cảnh này, nhà đầu tư nhỏ lẻ, thiếu thông tin, lại vội vàng rót tiền với kỳ vọng lướt sóng, rất dễ rơi vào “bẫy”.

Để kiểm soát thị trường, ngày 26/2/2025, UBND tỉnh cũng đã ban hành Công văn số 2397/UBND-CN về việc tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Theo đó, UBND tỉnh yêu cầu Sở Xây dựng công bố kịp thời thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, công khai các văn bản thông báo bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị và nông thôn; chương trình phát triển đô thị;... bảo đảm công khai, minh bạch thông tin thị trường. Công văn cũng yêu cầu Sở Xây dựng kiểm soát chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn, bảo đảm minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động này, phòng ngừa, hạn chế việc thiếu kiểm soát, có thể gây bất ổn thị trường; tăng cường kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền đối với hoạt động của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn; trong đó chú trọng tính pháp lý, điều kiện, công khai thông tin... của bất động sản đưa vào kinh doanh có hiện tượng tăng giá bất thường; không để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Thanh Hóa là tỉnh có tiềm năng lớn về phát triển bất động sản trong dài hạn nhờ vào tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng đang dần được hoàn thiện và sự quan tâm từ nhiều tập đoàn lớn. Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh, các nhà đầu tư cần đặt yếu tố pháp lý và tiềm năng thực sự lên hàng đầu, thay vì chạy theo những “cơn sốt" ảo do tin đồn. Theo các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư cần tỉnh táo để không bị cuốn vào làn sóng tâm lý và mua phải tài sản không có giá trị thực. Tốt nhất, chỉ đầu tư vào những khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, pháp lý đầy đủ và có nhu cầu ở thực để dễ thanh khoản.

Bài và ảnh: Tùng Lâm

Nguồn: https://baothanhhoa.vn/than-trong-truoc-con-sot-cua-thi-truong-bat-dong-san-244653.htm