Thị trường bất động sản Đà Nẵng: Tăng trưởng mạnh nhưng cần cân đối cung

Các chuyên gia nhận định, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ảnh minh họa: TRỌNG HÙNG

Hàng loạt dự án tái khởi động

Trong năm 2024, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng liên tục công bố các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tháo gỡ nhiều nút thắt pháp lý, giải phóng nguồn cung bị “nén” lâu nay.

Tiêu biểu có Khu căn hộ cao tầng thuộc Khu đô thị thương mại - dịch vụ thể thao New Town (Ngũ Hành Sơn) với hơn 1.700 căn; dự án Olalani Riverside Towers bên sông Hàn cung cấp hơn 1.400 căn hộ, vừa nhìn sông vừa hướng biển, hứa hẹn là điểm nhấn kiến trúc mới.

Ở trung tâm, Bac Cuong Tower với hơn 100 căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực; Peninsula Đà Nẵng mở bán trở lại trong phân khúc hạng sang; The Sang Residence bàn giao hơn 400 căn hộ ngay trong năm.

Ngoài ra, FPT City bổ sung hàng trăm căn hộ và nhà phố; khu vực phường Hòa Xuân mở rộng thêm các phân khu biệt thự ven sông Cẩm Lệ. Chỉ trong một năm, hàng loạt dự án từ trung cấp đến cao cấp đồng loạt trở lại, báo hiệu chu kỳ phát triển mới.

Bên cạnh những dự án quy mô vừa, siêu dự án Làng Vân được xem là “cú hích” cho thị trường bất động sản. Với diện tích hơn 500ha, vốn đầu tư gần 44.000 tỷ đồng, dự án sẽ hình thành “thành phố trong lòng thành phố” gồm biệt thự, căn hộ, nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại và dịch vụ giải trí.

Sau khi được xác nhận đủ điều kiện huy động gần 17.000 tỷ đồng triển khai hạng mục nhà ở, Làng Vân hứa hẹn không chỉ tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản mà còn tạo hàng chục nghìn việc làm, thúc đẩy thương mại - du lịch. Đây cũng là dự án trọng điểm trong chiến lược phát triển phía tây bắc, gắn với cảng Liên Chiểu và các tuyến cao tốc liên vùng.

Ông Hồ Văn Duy, một nhà đầu tư bất động sản đến từ Hà Nội nhận định, khi Làng Vân đi vào vận hành, nguồn cung nhà ở và dịch vụ tại Đà Nẵng sẽ được cải thiện, đồng thời nâng tầm vị thế thành phố trên bản đồ đô thị nghỉ dưỡng quốc tế.

Khác với trước đây, lần bùng nổ này, Đà Nẵng không chỉ chú trọng căn hộ thương mại mà còn tập trung phát triển nhà ở xã hội. Theo chương trình phát triển nhà ở 2021 - 2030, thành phố đã quy hoạch 69 khu, trong đó 15 khu đang triển khai. Nhiều dự án như An Trung 2, chung cư công nhân Khu công nghiệp Hòa Khánh hay các khu tại Cẩm Lệ, Ngũ Hành Sơn đang đẩy nhanh tiến độ, bổ sung hàng nghìn căn hộ giá hợp lý cho người dân.

Sự phát triển đồng bộ giữa thương mại cao cấp và nhà ở xã hội góp phần đa dạng hóa thị trường, lành mạnh hóa dòng sản phẩm. Giá sơ cấp hiện ổn định, trong khi giá thứ cấp tăng nhẹ, khoảng 4% so với cuối 2024, cho thấy xu hướng phục hồi bền vững, không còn “sốt ảo”.

Hướng đến phát triển hài hòa, bền vững

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam (đơn vị chuyên trách về nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam), trước đây bất động sản Đà Nẵng chủ yếu là nhà gắn liền với đất.

Hai năm gần đây, xu hướng đã thay đổi khi căn hộ phát triển mạnh và được thị trường đón nhận tích cực. Giá bán sơ cấp căn hộ tăng 27% chỉ trong vòng một năm. Các dự án mở bán từ 2024 đến nay ghi nhận giá từ 65 triệu đồng/m²; nhiều dự án ven sông Hàn đạt 130 - 200 triệu đồng/m2. Trong 7 tháng đầu năm 2025, nguồn cung tăng 43% (hơn 2.000 căn hộ), giao dịch tăng 57%.

Sự góp mặt của các tập đoàn lớn như Sun Group, Vingroup, Masterise Homes… không chỉ nâng chất lượng sản phẩm mà còn hình thành các khu đô thị hiện đại với hệ sinh thái thương mại, giáo dục, y tế, giải trí đồng bộ.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang lệch pha khi phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm tới 78% tổng nguồn cung, trong khi sản phẩm trung cấp - vốn phục vụ nhu cầu an cư thực của cư dân địa phương - lại hạn chế.

Người mua từ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh chiếm ưu thế, tập trung vào căn hộ hạng A, hạng sang để đầu tư. Ngược lại, phần lớn người dân Đà Nẵng tìm kiếm căn hộ trung cấp để an cư nhưng khó tiếp cận vì giá đã vượt xa khả năng tài chính.

Nhiều dự án trung tâm hiện ở mức 80 - 100 triệu đồng/m2; những dự án ven sông Hàn do các thương hiệu lớn phát triển lên tới 150 - 170 triệu đồng/m². Theo ông Thắng, đây là mức giá “vượt trần” so với nhu cầu ở thực.

Dù giá cao, thanh khoản thị trường vẫn tích cực. Trong 7 tháng đầu 2025, lượng tiêu thụ tăng hơn 50% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, thị trường cần thêm nhiều dự án trung cấp, vừa túi tiền. Nếu không, nguy cơ dư thừa cục bộ khi nguồn cung hạng sang tăng nhanh nhưng nhu cầu thực không theo kịp là điều khó tránh.

Ông Thắng cho rằng, chi phí đất đai, vật liệu và tài chính cao khiến giá khó giảm. Khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân và giá bán sẽ còn nới rộng. Trong ngắn hạn, lực cầu từ nhà đầu tư ngoại tỉnh vẫn duy trì thanh khoản; nhưng về trung và dài hạn, áp lực cạnh tranh sẽ gay gắt, buộc nhiều dự án phải áp dụng chiết khấu, ưu đãi.

Theo các nhà đầu tư bất động sản, thị trường căn hộ ở Đà Nẵng đang phát triển mạnh, phản ánh sức hút của đô thị biển năng động. Song nếu thiếu sản phẩm phù hợp cho người dân địa phương, sự mất cân đối sẽ ngày càng rõ.

Để đảm bảo phát triển bền vững, cần sự vào cuộc của chính quyền trong điều tiết cơ cấu sản phẩm, khuyến khích phân khúc trung cấp, vừa túi tiền; đồng thời giám sát chặt chẽ tiến độ, chất lượng dự án. Chỉ khi cân bằng được lợi ích nhà đầu tư và nhu cầu ở thực, Đà Nẵng mới duy trì được đà tăng trưởng ổn định, hướng đến mục tiêu trở thành trung tâm đô thị - dịch vụ - nghỉ dưỡng hàng đầu khu vực.

Nguồn: https://baodanang.vn/thi-truong-bat-dong-san-da-nang-tang-truong-manh-nhung-can-can-doi-cung-cau-3305311.html