Thị trường tài sản mã hoá Việt Nam: Hướng đi mới cho bất động sản?

VTV.vn - Trong số các ngành có khả năng ứng dụng tài sản mã hóa, bất động sản được đánh giá là lĩnh vực đi đầu nhờ đặc điểm tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản còn hạn chế.

Tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản

Theo Nghị quyết 05/2025/NQ-CP, tài sản mã hóa trong giai đoạn thí điểm phải gắn với tài sản cơ sở là tài sản thực - không bao gồm chứng khoán hay tiền pháp định. Đối tượng được chào bán chỉ giới hạn cho nhà đầu tư nước ngoài và hoạt động giao dịch sẽ diễn ra trên các nền tảng do tổ chức trong nước cung cấp, dưới sự cấp phép và quản lý của Bộ Tài chính. Trong số các ngành có khả năng ứng dụng tài sản mã hóa, bất động sản được đánh giá là lĩnh vực đi đầu nhờ đặc điểm tài sản có giá trị lớn, khó phân chia và tính thanh khoản còn hạn chế.

Theo TS. Đặng Minh Tuấn, Nguyên Chủ tịch Liên minh Blockchain Việt Nam, việc token hóa bất động sản mang lại ba lợi ích nổi bật. Thứ nhất, tăng tính thanh khoản khi những tài sản có giá trị lớn có thể được chia nhỏ, giúp nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng tham gia được. 

"Một trong những tác động lớn nhất của tài sản mã hóa là khả năng phân mảnh quyền sở hữu (fractional ownership), cho phép chia nhỏ bất động sản thành nhiều đơn vị token để bán cho nhiều nhà đầu tư khác nhau. Cơ chế này vừa giúp tăng thanh khoản cho thị trường, vừa mở rộng khả năng tiếp cận của nhà đầu tư cá nhân và dòng vốn quốc tế", ông Tuấn phân tích.

Ông Đặng Minh Tuấn, Chủ tịch Liên minh Blockchain Việt Nam.

Việc ứng dụng blockchain cũng góp phần tăng tính minh bạch khi toàn bộ giao dịch và dòng tiền đều được ghi nhận công khai. Thay vì chỉ giới hạn ở phát hành trái phiếu hoặc vay vốn ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản có thể phát hành token cho từng dự án cụ thể, gắn với các quyền lợi như chia sẻ lợi nhuận, doanh thu cho thuê hoặc quyền mua lại. Cách tiếp cận này mở rộng cánh cửa huy động vốn quốc tế, giúp bất động sản Việt Nam dễ dàng tiếp cận dòng vốn ngoại.

Tuy nhiên, đi kèm theo đó là những thách thức không nhỏ. Rủi ro đầu cơ, thao túng giá, huy động vốn trái phép là những yếu tố có thể làm méo mó thị trường nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ. Các doanh nghiệp phát hành token cần phải công bố Bản cáo bạch, lưu trữ dữ liệu tối thiểu 10 năm và tuân thủ quy định về chống rửa tiền và tài trợ khủng bố. Những điều kiện này được kỳ vọng sẽ nâng cao tiêu chuẩn quản trị, minh bạch thông tin và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.

Do đó, vai trò của Nhà nước đặc biệt quan trọng trong giai đoạn thí điểm – không chỉ ở khâu pháp lý mà cả trong kiểm tra, giám sát và bảo vệ nhà đầu tư. Một số chuyên gia đề xuất, xem xét thành lập Ủy ban chuyên trách giám sát thị trường tài sản mã hóa, với sự tham gia của Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp và đại diện các tổ chức quốc tế.

Sự thành công của thị trường tài sản mã hóa không chỉ phụ thuộc vào cơ chế pháp lý, mà còn đòi hỏi nền tảng công nghệ vững chắc. Việc token hóa bất động sản chỉ có thể phát huy hiệu quả nếu công nghệ đủ mạnh - từ nền tảng blockchain, lưu ký, mã hóa dữ liệu đến giao diện người dùng. Nhà đầu tư chỉ cảm thấy an tâm khi có hệ thống đảm bảo quyền lợi và kiểm soát rủi ro.

Chuẩn hóa hệ thống pháp lý và quyền sở hữu tài sản

Dù cơ hội đang mở ra, song các chuyên gia đều thận trọng khi nhắc tới rủi ro pháp lý - đặc biệt là mối liên hệ giữa token và quyền sở hữu thực. Theo TS. Đặng Minh Tuấn, câu hỏi pháp lý về việc token đại diện cho quyền sở hữu thực sự hay chỉ là quyền lợi tài chính vẫn cần làm rõ.

"Token bất động sản liệu có đại diện cho quyền sở hữu thực sự – tức người nắm giữ được công nhận là đồng sở hữu tài sản gốc, có tên trong sổ đỏ, hay chỉ là quyền lợi tài chính như chia sẻ lợi nhuận, doanh thu cho thuê, quyền mua lại. Sự phân định này quan trọng, bởi nó quyết định việc nhà đầu tư được pháp luật bảo hộ ở mức nào: sở hữu tài sản thật, hay chỉ nắm giữ một dạng 'chứng chỉ đầu tư' không gắn liền với quyền sở hữu", ông Tuấn nhận định.

Ở góc nhìn pháp lý, GS.TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, cho rằng khung pháp lý cho tài sản số và blockchain cần quy định rõ về quyền sở hữu, xử lý tranh chấp, nghĩa vụ thuế, bảo vệ người tiêu dùng và tiêu chuẩn an ninh mạng.

Chính sách phải vừa đủ để bảo vệ, vừa linh hoạt để không bóp nghẹt đổi mới. Nhà nước cần song hành trong việc nâng cao năng lực quản trị, đào tạo nhân lực số, đổi mới cơ chế hành chính và tạo sân chơi bình đẳng cho doanh nghiệp tư nhân – đúng tinh thần Nghị quyết 68.

Trong giai đoạn thí điểm, các chuyên gia khuyến nghị nên ưu tiên dự án có cơ sở pháp lý rõ ràng, dòng tiền minh bạch, áp dụng tiêu chuẩn an toàn cao và không quảng bá tràn lan tới nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Theo đó, nên sớm xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Công nghệ thông tin. Đồng thời, xây dựng cơ chế chuyển đổi pháp lý trong giai đoạn thí điểm, có thể cho phép token được quy đổi thành giấy chứng nhận khi đáp ứng điều kiện pháp lý và kỹ thuật.

Từ kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc triển khai token hóa bất động sản chỉ thành công khi được tích hợp chặt chẽ với hệ thống pháp luật và cơ sở dữ liệu công. Đơn cử như dự án khách sạn St. Regis Aspen (Mỹ) đã huy động 18 triệu USD bằng việc phát hành token đại diện cho 18,9% cổ phần khách sạn, một trong những thương vụ token hóa bất động sản đầu tiên được Ủy ban Chứng khoán Mỹ phê duyệt.

Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất là kết nối giữa token và hệ thống đăng ký đất đai, đảm bảo không xảy ra tình trạng "hai chủ". Ngoài ra, các nước như Singapore, Mỹ đều yêu cầu chuẩn hóa báo cáo tài chính, định giá độc lập và quy trình phát hành token.

Tại Việt Nam, các chuyên gia cho rằng, cần xây dựng hệ sinh thái lưu ký tài sản chuyên biệt, sàn giao dịch được giám sát, các quy định bảo hiểm rủi ro và quỹ bồi thường để bảo vệ nhà đầu tư. Việc ưu tiên dự án có dòng tiền rõ ràng trong giai đoạn đầu, chẳng hạn bất động sản cho thuê, sẽ giúp thị trường vận hành an toàn hơn trước khi mở rộng.

Trong giai đoạn thí điểm, các chuyên gia khuyến nghị nên ưu tiên dự án có cơ sở pháp lý rõ ràng, dòng tiền minh bạch, áp dụng tiêu chuẩn an toàn cao và không quảng bá tràn lan tới nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đây là bước đi cần thiết để chuẩn bị nền tảng vững chắc cho tương lai của thị trường tài sản mã hóa nói chung và bất động sản số nói riêng tại Việt Nam.

Nguồn: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm