Băn khoăn đề xuất siết giao dịch bất động sản

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành về nội dung dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần xem xét lại các đề xuất, tránh tình trạng khi áp dụng gấp gáp sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS và nền kinh tế.

Cần chú trọng lợi ích của người dân

Để góp phần giảm giá, siết đầu cơ BĐS, dự thảo nhấn mạnh 3 yếu tố yêu cầu đưa giao dịch BĐS vào khuôn khổ và công khai, minh bạch các giao dịch thông qua việc thành lập Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước thành lập.

Đáng chú ý là đề xuất chính sách "siết" cho vay vốn để mua căn nhà thứ 2, thứ 3 bằng cách áp dụng tỉ lệ vay thấp, người mua chỉ được vay 50% khi mua căn nhà thứ 2 và không quá 30% cho căn thứ 3; thay vì áp dụng tỉ lệ cho vay 70%-80% như hiện nay. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ quy định UBND các tỉnh, thành phố dành tối thiểu 30% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 - 2030 để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp.

Băn khoăn đề xuất siết giao dịch bất động sản - Ảnh 1. — Công ty C-Holdings bàn giao căn hộ cho cư dân tại dự án The Maison (phường Thủ Dầu Một, TP HCM). Ảnh: THẢO NGUYỄN

Trước những vấn đề trên, chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu nhận định đề xuất của Bộ Xây dựng là nhằm hạn chế các ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay mua nhà đối với người mua căn nhà thứ 2 và thứ 3 là không hợp lý, bởi hoạt động cho vay luôn phụ thuộc vào "khẩu vị" rủi ro của NHTM và khả năng trả nợ của khách hàng. Việc Bộ Xây dựng can thiệp vào chính sách tín dụng của ngân hàng, vốn thuộc về lĩnh vực chính sách tiền tệ, có thể gây ra những bất cập. TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho rằng dự thảo quy định tất cả giao dịch BĐS phải qua sàn do Nhà nước quản lý là không phù hợp chức năng, ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường BĐS, vì trình tự và thủ tục trong giao dịch bị hạn chế. TS Phạm Viết Thuận cho rằng đất là tư liệu sản xuất chứ không phải hàng hóa giao dịch thông thường, với tiêu chí người sử dụng đất phải hiệu quả trong quá trình sử dụng. Vì vậy, cần có chủ trương cụ thể xây dựng bảng giá đất tại các địa phương có xu hướng giảm dần theo thời gian nhằm xác định lợi ích người dân là trên hết.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Exim (EximRS), cho biết việc hạn chế khoản vay ngân hàng là khá nhạy cảm cho thị trường BĐS. Triển khai quá gấp gáp càng khiến thị trường BĐS sẽ có nguy cơ "đóng băng". Theo bà Tú, thực tế thời gian qua, ở phân khúc BĐS cao cấp đã có tình trạng giảm giao dịch rõ rệt. Còn dự án nhà ở thương mại giá thấp thì lại không có nguồn cung. Vì vậy nếu áp dụng siết vay thì các chủ đầu tư sẽ không thể triển khai thêm dự án. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến toàn thị trường, không có nguồn cung toàn diện thì tác động đến nhu cầu mua nhà cho các thế hệ trong gia đình.

Cần giải pháp bền vững

Ông Nguyễn Trí Hiếu cho rằng có thể đề xuất của Bộ Xây dựng mang tính chất tạm thời, nhưng để giải quyết vấn đề lâu dài, cần có những giải pháp bền vững hơn.

Cụ thể là đánh thuế cao vào BĐS thứ 2, thứ 3 hoặc các BĐS đầu tư. Việc này sẽ làm giảm động cơ đầu cơ, từ đó kéo giá BĐS xuống. Tuy nhiên, chỉ áp dụng thuế là chưa đủ. Cần có cơ chế thị trường, tức là bảo đảm cung và cầu gặp nhau. Nếu nguồn cung BĐS tăng đủ để đáp ứng nhu cầu, giá nhà sẽ giảm. Vì vậy, bên cạnh các chính sách dài hạn, cần thúc đẩy nguồn cung để người dân có cơ hội sở hữu nhà ở, từ đó góp phần giảm giá nhà. Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc cung cấp quỹ đất, hoàn thiện các thủ tục hành chính và chính sách liên quan đến đất đai và tín dụng. Vấn đề ở Việt Nam hiện nay là nguồn cung BĐS đang bị tắc nghẽn, trong khi nhu cầu rất cao. Sự mất cân bằng cung - cầu đã đẩy giá nhà lên mức bất hợp lý.

Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, cho biết theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng, chính quyền không được phép can thiệp vào hoạt động tín dụng của các NHTM. Việc can thiệp như vậy sẽ vi phạm quyền tự do kinh doanh của các ngân hàng, làm ảnh hưởng đến tính độc lập và minh bạch trong hoạt động tín dụng.

Hơn nữa, việc phân định đâu là "nhà thứ nhất" hay "nhà thứ 2" của người mua là vô cùng phức tạp và khó thực hiện. Các NHTM không có chức năng cũng như nguồn lực để thực hiện nhiệm vụ này, vì đây không phải là trách nhiệm cốt lõi của ngân hàng để hạn chế cho vay mua nhà, kéo giảm giá nhà ở.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, trong nhiều thập kỷ qua, Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát hoạt động cho vay BĐS thông qua việc áp dụng tỉ lệ rủi ro tín dụng cao, từ 150% - 250%. Chẳng hạn, NHTM cho vay BĐS 100 tỉ đồng, Ngân hàng Nhà nước sẽ tính toán rủi ro tương ứng từ 150 - 250 tỉ đồng. Điều này buộc các ngân hàng phải sử dụng lợi nhuận của mình để trích lập dự phòng rủi ro ở mức tương ứng, từ đó hạn chế việc cho vay BĐS một cách gián tiếp. TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS Việt Nam là phải phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với từng phân khúc nhu cầu. Nhà nước cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý nhằm tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, đồng thời triển khai các chính sách hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Ông đưa ra ví dụ về mô hình tại Singapore, nơi người nghèo được vay mua nhà với lãi suất cố định 2,5% và Chính phủ bù phần lãi suất vượt trên mức này cho các ngân hàng. Những giải pháp này có thể hiệu quả hơn nhiều so với việc can thiệp trực tiếp vào chính sách tín dụng của các ngân hàng.

Theo TS Phạm Viết Thuận, hạn chế đầu cơ sang tay bằng biện pháp thuế suất theo thời gian giao dịch khi đăng bộ chứ không phải quản lý qua sàn online để quản lý BĐS ổn định. Theo đó, để tránh đầu cơ, Việt Nam có thể áp dụng việc sử dụng công cụ thuế giao dịch là rất hữu hiệu. Ví dụ BĐS giao dịch mua bán trong 12 tháng thuế suất là 20% theo giá bán, còn 36 tháng là 10% và 60 tháng sẽ là 5%. Còn lại thì áp dụng thuế 2% như hiện nay... "Việc giảm đầu cơ và giảm bảng giá đất hằng năm sẽ là công cụ điều tiết hiệu quả về giá đất, giúp người dân có cơ hội mua nhà ở trong tương lai, tạo an sinh cho xã hội là việc phải tính toán ngay bây giờ" - TS Thuận chia sẻ.

Không phù hợp thông lệ quốc tế

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, hiện nay trên thế giới, chưa quốc gia nào kiểm soát giá cả BĐS bằng cách hạn chế cho vay đối với người mua nhà. Do đó, việc áp dụng biện pháp giảm hạn mức cho vay đối với căn nhà thứ 2 hoặc nhiều hơn là không phù hợp với thông lệ quốc tế và có thể gây ra những tác động không tốt đến thị trường.

Nguồn: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm