Bei Immobilienkäufen vor 20 Jahren ist die Anwendung einer 20%igen Steuer auf Übertragungsgewinne unzumutbar

Das Finanzministerium bittet um Stellungnahmen zum Entwurf des Einkommensteuergesetzes (Ersatzgesetz). Demnach schlägt das Ministerium vor, die Einkommensteuer auf Einkünfte aus Immobilienübertragungen gebietsansässiger Personen durch Multiplikation des zu versteuernden Einkommens mit dem Steuersatz von 20 % für jede Übertragung zu ermitteln.

Falls der Kaufpreis und die mit der Übertragung verbundenen Kosten nicht ermittelt werden, wird die Steuer auf Grundlage der Haltedauer berechnet. Die Haltedauer wird vom Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums- und Nutzungsrechts an der Immobilie (ab Inkrafttreten des neuen Einkommensteuergesetzes) bis zum Zeitpunkt der Übertragung berechnet.

Die Besteuerung muss auf die richtigen Subjekte ausgerichtet sein.

Dr. Nguyen Ngoc Tu, Dozent an der Hanoi University of Business and Technology, erklärte gegenüber einem Reporter von VietNamNet, dass der Vorschlag, Einkünfte aus Immobilienübertragungen mit 20 % zu besteuern, eine Rückkehr zur wahren Natur der persönlichen Einkommenssteuer darstelle. Das heißt, die Steuer wird auf das Einkommen erhoben, nicht auf die Einnahmen. Das heißt, Verluste müssen weiterhin versteuert werden.

Der Steuersatz von 20 % ist vorübergehend akzeptabel, da er der Körperschaftssteuer ähneln muss. Herr Tu wies jedoch darauf hin, dass angemessene Ausgaben wie Maklergebühren, Bankkreditzinsen sowie Reparatur- und Renovierungskosten mit Rechnungen und Dokumenten für Steuerzahler abgezogen werden müssen.

Außerdem sei der Preis für Immobilien, die vor langer Zeit (vor 20 Jahren) erworben wurden, selbst wenn es Dokumente gibt, die den Kaufpreis bestätigen, laut Herrn Tu immer noch sehr niedrig. Der Verkaufspreis sei inzwischen aufgrund der Wertminderung um das Zehnfache gestiegen. Wenn daher die Erhebung einer 20%igen Steuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis basiert, sei dies ungerechtfertigt und benachteilige den Steuerzahler.

W-Immobilien zu vermieten.jpg — Experten sagen, dass die Einkommensteuer von Unternehmen erhoben wird und nicht von Personen, die ihre Häuser für den Lebensunterhalt verkaufen. Foto: Hoang Ha

In diesem Fall schlug der Experte einen flexiblen Steuermechanismus vor, der nicht aufgezwungen werden sollte, sondern den Steuerzahlern ein Wahlrecht einräumt.

Demnach soll es Steuerpflichtigen in Fällen, in denen der Kaufpreis zu hoch ist oder nicht ermittelt werden kann, zwei Möglichkeiten geben: Entweder sie zahlen 20 % auf die Zinsen oder sie zahlen wie bisher einen festen Steuersatz von 2 % auf den Verkaufspreis.

Der Experte betonte, dass klar definiert werden müsse, dass die Einkommensteuer nur für geschäftliche Zwecke erhoben wird. Es sei unmöglich, Personen zu besteuern, die ihre Häuser für den Lebensunterhalt verkaufen, beispielsweise um Geld für das Auslandsstudium ihrer Kinder zu bekommen, medizinische Kosten zu decken oder weil sie wegen einer Versetzung von Vung Tau nach Ho-Chi-Minh-Stadt ihren Wohnsitz wechseln müssen. Ebenso verkaufen Menschen, wenn sie finanziell gut gestellt sind, ihre kleinen Häuser, um größere zu kaufen; oder wenn sie älter werden, wollen sie ihre Häuser verkaufen, um sie unter ihren Kindern und Enkeln aufzuteilen.

„Solche Fälle können steuerlich nicht als Einkommen betrachtet werden, da sie nicht dem Wesen der persönlichen Einkommenssteuer entsprechen. Dies muss im Gesetz klar geregelt werden“, argumentierte Herr Tu.

In Fällen, in denen der Kaufpreis und die mit der Übertragung verbundenen Kosten nicht ermittelt werden, wird die Steuer auf Grundlage der Haltedauer berechnet, beispielsweise beim Verkauf eines Hauses, das weniger als zwei Jahre gehalten wurde und einer Steuer von 10 % auf den Verkaufspreis unterliegt, um Spekulationen vorzubeugen. Der Experte sagte, dass dies eine Lösung sei, die „mehr schadet als nützt“ und „nicht mit den Grundsätzen des Gesetzes vereinbar“ sei.

„Das Prinzip besteht darin, 20 % des Gewinns zu besteuern. Alle Berechnungen müssen diesem Prinzip entsprechen. Warum wird bei fehlender Rechnung ein völlig anderer Steuersatz auf den Verkaufspreis angewendet? Wer eine Rechnung hat, zahlt 20 % des Gewinns, während jemand ohne Rechnung 10 % des gesamten Verkaufspreises zahlen muss. Das ist unfair und ungerechtfertigt“, analysierte Herr Tu.

Darüber hinaus warnte er, dass diese Maßnahme nicht nur Spekulationen nicht verhindern könne, sondern auch zu einem Preisanstieg führen könne, der jungen Menschen und Lohnempfängern den Zugang zu Wohnraum erschwere.

„Das Einkommensteuergesetz besteuert nur das erwirtschaftete Einkommen. Wenn wir ein wirksames Instrument zur Bekämpfung der Immobilienspekulation wollen, müssen wir ein Gesetz zur Grundsteuer erlassen“, sagte er.

20% Steuer und die Marktbereinigung

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass die Anwendung eines Steuersatzes von 20 % auf Gewinne aus Immobilienübertragungen ein unvermeidlicher Trend in der Welt sei und in Vietnam nur eine Frage der Zeit.

„Alle Länder haben dies bereits umgesetzt. Japan erhebt eine 39-prozentige Gewinnsteuer, wenn ein Haus innerhalb von fünf Jahren verkauft wird. Vietnams Vorschlag ist nicht unvernünftig, sondern sogar vernünftig. Seine Umsetzung erfordert jedoch äußerst sorgfältige Prüfung“, sagte Herr Quoc Anh.

Die größte Herausforderung liege seiner Ansicht nach im Timing und in der Datenlage. „Um die Steuer anwenden zu können, benötigen wir eine transparente Datenbank mit Einkaufs- und Verkaufspreisen sowie Kosten. Andernfalls bleibt die Regelung vage und sehr gefährlich. Zudem wird diese Steuer in einem Markt, in dem Angebot und Nachfrage nicht im Einklang stehen, höchstwahrscheinlich an den Endverbraucher weitergegeben“, wies er auf die Risiken hin.

Er sagte voraus, dass die Umsetzung dieser Politik zu einer umfassenden „Säuberung“ des Marktes führen werde. Immobilieninvestitionen würden zu echten Finanzinvestitionen.

„Investoren müssen Cashflow, Gewinne und den Ausgleich mit anderen Kanälen berechnen. Kurzfristige, unwissende, ‚surfende‘ Investoren werden eliminiert. Diejenigen, die bleiben, sind echte Investoren, die den Wert von Immobilien, das Potenzial für Preissteigerungen und den Cashflow verstehen“, betonte Herr Quoc Anh.

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