Der Immobilienmarkt wird „aufwärmen“, wenn die Gesetze bald in Kraft treten

Positive Signale setzen

Frau Giang Do, Consulting Director bei Savills Vietnam, ist überzeugt, dass das Bodengesetz von 2024 bahnbrechende Veränderungen mit sich bringen und Effizienz, Transparenz und einen flexibleren Ansatz bei der Grundstücksbewertung fördern wird. Durch die Anpassung der Preise an den Markt und die Ausweitung der lokalen Entscheidungsbefugnisse trägt das neue Gesetz zur Verbesserung des Grundstücksbewertungsprozesses bei und kommt sowohl dem Markt als auch dem Staatshaushalt zugute. Dies wird das Immobilienangebot erhöhen, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verringern und die Immobilien- und Grundstückspreise senken.

Sobald die Datenbank mit den Grundstückspreisen fertiggestellt ist, werden auch Informationen zu Käufen und Verkäufen veröffentlicht. Käufer und Verkäufer können dann auf Transaktionsinformationen zugreifen, was den Marktteilnehmern ein klares Bild vermittelt und die Transparenz des Immobilienmarktes erhöht. Darüber hinaus wird der Kauf und Verkauf von Immobilien einfacher, was zu einer höheren Liquidität des Marktes beiträgt.

„Die verabschiedeten Gesetze zum Immobilienbereich, die bald in Kraft treten sollen, eine Reihe von Verkehrsinfrastrukturprojekten, in die weiterhin investiert wird und die in Betrieb genommen werden, Großprojekte, die kurz vor der Markteinführung stehen, und das zurückkehrende Vertrauen der Käufer werden in diesem Jahr positive Signale für den Immobilienmarkt bringen“, sagte Frau Giang Do.

Eine Reihe von Gesetzen im Zusammenhang mit Immobilien, die bald in Kraft treten, dürften zu einer baldigen Erholung des Marktes beitragen.

Dr. Tran Viet Anh, stellvertretender Rektor der Hung Vuong Universität, teilt diese Ansicht und kommentierte, dass das neue Bodengesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobiliengesetz positive Auswirkungen auf den Markt, die Unternehmen, die Bevölkerung und den Staat haben werden. Insbesondere das Bodengesetz erleichtert Unternehmen den Zugang zu Grundstücksmitteln für die Projektentwicklung. Das Immobiliengesetz schreibt klar vor, dass die Anzahlung für den Kauf einer Immobilie 5 % des Vertragswerts nicht überschreiten darf, wodurch die Vorauszahlung bei der Anmietung einer Immobilie (maximal 50 %) reduziert wird. Einzelpersonen, die im Immobiliengeschäft im kleinen Maßstab tätig sind, müssen keine Firma gründen. Immobilienmakler benötigen lediglich eine Person mit Maklerlizenz.

Das Gesetz trägt auch durch Regulierungen zur Marktbereinigung bei: Immobilienmakler müssen an Immobilienbörsen teilnehmen, dürfen nicht frei praktizieren, und Provisionen müssen über Banken abgewickelt werden. Investoren müssen Informationen über Immobilienprojekte öffentlich machen, bevor sie diese in Auftrag geben. Beim Handel mit Produkten muss der tatsächliche Transaktionspreis im Vertrag festgehalten werden. Gleichzeitig ist es notwendig, die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken (bis zu Stadtgebieten des Typs 3) zu verschärfen.

Darüber hinaus wird das Wohnungsgesetz den Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum verbessern, mehr Personen aufnehmen und so günstige Bedingungen für den Immobilienerwerb in Vietnam für Auslandsvietnamesen und Ausländer schaffen. Das Gesetz enthält zudem zahlreiche Regelungen zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus, indem es Personen hinzufügt, die diese Art von Wohnraum kaufen und mieten können. Gleichzeitig werden strengere Vorschriften im Bereich der Wohnungsverwaltung und -entwicklung eingeführt, beispielsweise die Vorschrift, dass Mini-Apartments über ein umfassendes Brandschutz- und Löschsystem verfügen müssen und ein Projekt erstellt werden muss. Diese Maßnahmen tragen dazu bei, den Markt zu bereinigen und transparenter zu machen, Investoren vor Betrug zu schützen und die Marktentwicklung nachhaltig zu fördern.

„Tatsächlich gibt es Anzeichen dafür, dass der Markt alle Voraussetzungen für einen Aufschwung mitbringt. Dazu gehören die Unterstützung aus den Führungsetagen, das baldige Inkrafttreten marktbezogener Gesetze, die Entschlossenheit der Anleger und das gestärkte Vertrauen der Kunden/Investoren. Alle diese Faktoren tragen dazu bei, dass sich der Markt schneller erholt“, sagte Dr. Tran Viet Anh.

Der Markt wird sich bis Ende 2024 erholen

Im Rückblick auf die Entwicklungsgeschichte des Immobilienmarktes kommentierte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt: „Der Zeitraum von 2017 bis 2023 und die vier Jahre von 2020 bis 2023 waren die schwierigsten Zeiten für den Markt. Die Ursache hierfür sind die Covid-19-Pandemie und geopolitische Konflikte in einigen Regionen. Diese Konflikte erhöhen das Inflationsrisiko, verringern die Gesamtnachfrage, stören die globale Lieferkette und wirken sich somit direkt auf die Binnenwirtschaft und den Immobilienmarkt aus.“

„Im ersten Quartal 2023 verzeichnete der Immobilienmarkt ein Minus von 16,2 %, im zweiten Quartal 2023 ein Minus von 11,5 % und im dritten Quartal 2023 ein Minus von 8,7 %. Bis Ende 2023 betrug das Immobilienwachstum minus 6,38 %. Bis zum ersten Quartal 2024 war die Zahl der neuen Wohnbauprojekte zu gering und es herrschte weiterhin ein Mangel an Sozialwohnungsprojekten. Von jetzt an bis zum Jahresende besteht auf dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin die Gefahr eines Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage. Insbesondere der Phasenunterschied führt zu einem gravierenden Mangel an bezahlbarem Gewerbe- und Sozialwohnungssegment“, zitierte Herr Chau.

Um in diesem Zusammenhang zu einer schnellen Erholung und Entwicklung des Marktes beizutragen, hat die Regierung der Nationalversammlung vorgeschlagen, die Gesetze zu Grundstücken, Wohnungen und Immobiliengeschäften vorzeitig ab dem 1. Juli 2024 in Kraft treten zu lassen.

Laut Le Hoang Chau ist es mit dem baldigen Inkrafttreten der Gesetze für den Immobilienmarkt notwendig, rasch entsprechende Verordnungen, Rundschreiben und Anweisungen herauszugeben. Dadurch gewährleistet das Rechtssystem Konsistenz, Einheitlichkeit und Realitätsnähe und wird die meisten rechtlichen Probleme von 148 Immobilienprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hunderten weiterer Projekte im ganzen Land lösen. Denn rechtliche Probleme machen 70 % der aktuellen Schwierigkeiten von Unternehmen aus. „Wenn die Gesetze bald in Kraft treten, werden sie sich positiv auswirken und die Erholung und Neuentwicklung des Immobilienmarktes ab etwa Ende 2024 fördern. Ab etwa Mitte 2025 wird sich die Lage normalisieren, da sich die Richtlinien und Verfahren für Investitionen und die Umsetzung von Immobilienprojekten verzögert haben“, prognostizierte Chau.

Tatsächlich hat sich der Markt in den letzten Monaten allmählich erholt, allerdings gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Segmenten und Regionen. Das Wohnungssegment, insbesondere Projekte, die auf die tatsächliche Nachfrage abzielen, hat sich am schnellsten erholt. Hanoi ist der Ort, der sich sowohl hinsichtlich der Preise als auch der Anzahl der Transaktionen schnell erholt hat. Ho-Chi-Minh-Stadt zeigt zwar eine langsamere Entwicklung, weist aber ebenfalls positive Signale auf.

Bis zum Jahresende wird sich das Angebot weiterhin stark aufwärts entwickeln. Die Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben, da das Wirtschaftswachstum zweistellig bleibt und der Urbanisierungsprozess, insbesondere in Großstädten wie Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang, Haiphong, Binh Duong und Dong Nai, stark voranschreitet. Auch Immobilienbörsen und Makler sind wieder aktiver geworden. Menschen mit Wohnungs- und Investitionsbedarf warten nicht länger auf weitere Preisrückgänge, sondern haben begonnen, nach Immobilien zu suchen. Es wird erwartet, dass der Immobilienmarkt mit den in den nächsten Monaten in Kraft tretenden neuen Gesetzen bald zur „neuen Normalität“ zurückkehrt und sich schnell erholt.

Wenn die Gesetze bald in die Praxis umgesetzt werden, werden sie sich positiv auswirken und die Erholung und Neuentwicklung des Immobilienmarktes ab etwa Ende 2024 fördern. Aufgrund der Verzögerungen bei den Richtlinien und Verfahren für Investitionen und die Umsetzung von Immobilienprojekten wird es ab etwa Mitte 2025 zu einer Normalisierung kommen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt

Die Chance ist immer noch sehr groß.

Statistiken zeigen, dass der Goldpreis weltweit seit 1990 um das 30-Fache gestiegen ist, die Immobilienpreise in den USA und weltweit um das 100-Fache. In Vietnam sind die Immobilienpreise in abgelegenen Gebieten seit 1990 um das 100-Fache gestiegen, in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sogar um das 400-Fache. Das ist ein enormer Anstieg. Der Preisanstieg ist auf das begrenzte Angebot zurückzuführen. Zudem gehört die Vermögensbildung in Vietnam zu den höchsten weltweit. Das bedeutet, dass es weiterhin hervorragende Investitionsmöglichkeiten gibt.

Ökonom Le Xuan Nghia

Quelle: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-se-am-len-khi-cac-luat-co-hieu-luc-som-185240526215554209.htm