Immobilien und Chancen durch Krypto-Assets

Bildunterschrift — Die Umsetzung der Immobilien-Tokenisierung wird nur dann erfolgreich sein, wenn sie eng mit dem Rechtssystem und öffentlichen Datenbanken integriert ist. Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Die Regierung hat soeben die Resolution Nr. 05/2025/NQ-CP zur Pilotierung der Implementierung des Krypto-Asset-Marktes in Vietnam mit einem 5-Jahres-Fahrplan herausgegeben. Dies gilt als einer der ersten Schritte zur Verwirklichung des Ziels der Entwicklung des digitalen Finanzwesens und der Schaffung eines neuen Kapitalmobilisierungskanals für die Wirtschaft ; dabei dürfte der Immobiliensektor - mit großem Kapitalbedarf und geringer Liquidität - einer der Branchen sein, die am deutlichsten und schnellsten von dieser Politik profitieren. Neben den Chancen sind jedoch auch erhebliche Herausforderungen in Bezug auf Recht, Technologie, Risikomanagement und Immobilieneigentum verbunden. Experten sind davon überzeugt, dass sich der Krypto-Asset-Markt nur dann nachhaltig entwickeln kann, wenn rechtlicher Rahmen, technologische Kapazität, Dateninfrastruktur und proaktive Überwachungsmechanismen eng aufeinander abgestimmt sind.

Hohes Kodierungspotenzial

Gemäß Resolution 05 müssen Krypto-Assets in der Pilotphase an reale Vermögenswerte gekoppelt sein – Wertpapiere oder Fiatgeld sind hiervon ausgenommen. Die zum Verkauf stehenden Objekte sind auf ausländische Investoren beschränkt, und der Handel erfolgt über Plattformen inländischer Organisationen unter Lizenz und Leitung des Finanzministeriums . Immobilien gelten als führende Branchen für Krypto-Assets, da sie einen hohen Wert, eine schwierige Aufteilung und eine begrenzte Liquidität aufweisen.

Dr. Pham Nguyen Anh Huy, Dozent für Finanzwesen an der RMIT University Vietnam, erklärte, dass Resolution 05 die Pilotierung eines neuen Mechanismus ermögliche, mit dem Immobilienprodukte in Form von Krypto-Assets dargestellt und gehandelt werden können. Eine der größten Auswirkungen von Krypto-Assets sei die Möglichkeit, Eigentumsverhältnisse zu fragmentieren, sodass Immobilien in viele Token-Einheiten aufgeteilt und an viele verschiedene Investoren verkauft werden können. Dieser Mechanismus trage dazu bei, die Liquidität des Marktes zu erhöhen und den Zugang für Einzelinvestoren und internationale Kapitalströme zu erweitern.

„Anstatt nur Anleihen ausgeben oder Kredite von Banken aufnehmen zu können, können Immobilienunternehmen Token verwenden, um Kapital für jedes einzelne Projekt zu beschaffen, zusammen mit Vorteilen wie Gewinnbeteiligung, Mieteinnahmen oder Rückkaufrechten“, analysierte Herr Huy.

Token-Emittenten müssen einen Prospekt veröffentlichen, Daten mindestens zehn Jahre lang aufbewahren und die Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung einhalten. Diese Bedingungen sollen die Governance-Standards und die Informationstransparenz verbessern und die Risiken für Investoren verringern.

Dr. Nguyen Dinh Cung, ehemaliger Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement, teilte diese Ansicht und sagte, dass Krypto-Assets ein wichtiger Schritt in der digitalen Transformation der Wirtschaft seien, insbesondere für den Immobilienmarkt, der zwar viel Potenzial habe, aber über keinen modernen Kapitalmobilisierungsmechanismus verfüge. Es sei jedoch notwendig, vorsichtig zu steuern und die Richtlinien flexibel anzupassen, um auftretende Risiken zu bewältigen.

Daher betonte Herr Cung, dass die Rolle des Staates in der Pilotphase nicht nur in rechtlicher Hinsicht, sondern auch bei der Inspektion und Aufsicht sehr wichtig sei. Ihm zufolge sei es notwendig, die Einrichtung eines spezialisierten Ausschusses zur Überwachung von Krypto-Vermögenswerten unter Beteiligung des Finanzministeriums, der Staatsbank, des Justizministeriums und Vertretern internationaler Organisationen in Betracht zu ziehen.

Der Erfolg des Krypto-Asset-Marktes hängt jedoch nicht nur vom rechtlichen Mechanismus ab, sondern erfordert auch eine solide technologische Grundlage. Laut Le Xuan Sang, CEO des Fintech-Unternehmens, kann die Tokenisierung von Immobilien nur dann effektiv sein, wenn die Technologie stark genug ist – von der Blockchain-Plattform über die Verwahrung und Datenverschlüsselung bis hin zur Benutzeroberfläche. Anleger fühlen sich nur dann sicher, wenn es ein System gibt, das Rechte sichert und Risiken kontrolliert.

Der Experte wies auch darauf hin, dass die Wahl des Blockchain-Typs (öffentlich, privat oder hybrid) ein entscheidender Faktor für Kosten, Geschwindigkeit und Skalierbarkeit des Systems sei. Gleichzeitig müssen Unternehmen technische Backup-Szenarien entwickeln, um die Sicherheit im Falle eines Angriffs oder Betriebsfehlers zu gewährleisten.

Rechtsnormierung und Eigentumsverhältnisse

Während die Chancen klar sind, zeigen sich Experten vorsichtig hinsichtlich der rechtlichen Risiken – insbesondere hinsichtlich der Verbindung zwischen Token und Immobilienrechten. Laut Dr. Pham Nguyen Anh Huy drohen bei Unternehmensinsolvenzen oder Vermögensveräußerungen Streitigkeiten, wenn Token nicht eng mit Immobilienrechten verknüpft sind.

Aus rechtlicher Sicht sagte Rechtsanwalt Nguyen Thuy Hang, ein Experte auf dem Gebiet der Fintech-Technologie, dass Anleger im Streitfall alles verlieren könnten, wenn das Gesetz Token nicht als eine Art Eigentumsnachweis anerkenne oder es keinen Mechanismus zur Umwandlung in traditionelles Eigentum gebe.

Gleichzeitig schlug der Anwalt vor, bald eine Änderung des Grundstücksgesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und des Informationstechnologiegesetzes in Betracht zu ziehen. Gleichzeitig soll in der Pilotphase ein rechtlicher Umwandlungsmechanismus aufgebaut werden, der die Umwandlung von Token in rote Bücher oder Zertifikate ermöglicht, wenn die rechtlichen und technischen Voraussetzungen erfüllt sind.

Experten berufen sich auf internationale Erfahrungen, die zeigen, dass die Umsetzung der Immobilien-Tokenisierung nur dann erfolgreich ist, wenn sie eng mit dem Rechtssystem und öffentlichen Datenbanken integriert ist. So ermöglicht beispielsweise die RealT Company (USA), bei der Vermögenswerte verschlüsselt und online gehandelt werden, den weltweiten Immobilienhandel ab nur 50 USD bei einer Bearbeitungszeit von weniger als 30 Minuten.

Der wichtigste Faktor ist jedoch die Verbindung zwischen dem Token und dem Grundbuchsystem, um sicherzustellen, dass es nicht „zwei Eigentümer“ gibt. Darüber hinaus verlangen Länder wie Singapur und die USA eine standardisierte Finanzberichterstattung, unabhängige Bewertungs- und Token-Ausgabeprozesse.

In Vietnam ist nach Ansicht von Experten der Aufbau eines spezialisierten Ökosystems zur Vermögensverwahrung, eines überwachten Handelsplatzes, von Risikoversicherungsvorschriften und eines Entschädigungsfonds zum Schutz der Anleger notwendig. Die Priorisierung von Projekten mit klarem Cashflow in der Frühphase – wie etwa Mietimmobilien – wird dazu beitragen, den Markt vor der Expansion sicherer zu gestalten.

Die Einführung der Resolution 05 öffnet nicht nur neue Türen für den vietnamesischen Immobilienmarkt, sondern stellt auch die Fähigkeit zur Verwaltung, Anwendung von Technologie und zur Optimierung des Rechtsrahmens auf die Probe. Obwohl Krypto-Assets große Chancen bieten, muss die Umsetzung äußerst vorsichtig und kontrolliert erfolgen und den Anlegerschutz in den Vordergrund stellen.

Experten empfehlen daher, in der Pilotphase Projekten mit klarer Rechtsgrundlage, transparentem Cashflow, hohen Sicherheitsstandards und keiner breiten Werbung an Privatanleger den Vorzug zu geben. Dies ist ein notwendiger Schritt, um eine solide Grundlage für die Zukunft des Krypto-Asset-Marktes im Allgemeinen und digitaler Immobilien im Besonderen in Vietnam zu schaffen.

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