Nicht gesetzlich geregelt, 95 % der Mini-Apartments werden ohne Genehmigung gebaut

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In seiner Antwort auf VTC News bestätigte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass es sich bei Mini-Apartments derzeit um einen Konzeptaustausch einer gesetzlich nicht geregelten Wohnform handele.

Mini-Apartments haben keine rechtliche Grundlage, um als Wohnungstyp zum Verkauf anerkannt zu werden. In Wirklichkeit handelt es sich bei den meisten um Privatpersonen, die ein Grundstück kaufen, eine Baugenehmigung für einzelne Häuser beantragen und diese dann in eigenständige Wohnungen zum Verkauf aufteilen. Dies ist eine zivilrechtliche Vereinbarung, kein Kaufvertrag, da es keine Vorschriften für den Verkauf eines Teils der Immobilie gibt.

Herr Toan nannte ein Beispiel: Eine Privatperson besitzt ein Grundstück von etwa 200 bis 300 Quadratmetern. Beim Bau von Hochhäusern und beim Verkauf von Wohnungen werden den Eigentümern dieser Wohnungen keine separaten roten Bücher zugeteilt, sondern ihre Namen werden in Form von gemeinschaftlichem Vermögen gemeinsam in einem roten Buch aufgeführt.

„ Wenn einem Mini-Apartmentgebäude ein Zertifikat erteilt wird, bedeutet das, dass es sich um ein normales kommerzielles Apartmentprojekt handelt, ein Projekt erstellen, eine Investitionspolitik verfolgen und Landnutzungsgebühren zahlen muss … “, sagte Herr Toan.

Immobilienexperten sagen, dass es für Mini-Apartments keine rechtliche Grundlage gibt, um als zum Verkauf stehende Wohnform anerkannt zu werden. (Foto: Cong Hieu)

Herr Toan merkte außerdem an, dass bis zu 95 % der heute auf dem Markt befindlichen Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut werden. Die Investoren haben zwar eine Lizenz zum Bau einzelner Häuser, verstoßen aber gegen das Gesetz. Denn wenn sie es richtig machen, werden die Investoren Verluste erleiden, bevor sie überhaupt anfangen.

„ Wenn Sie ein 200 m2 großes Grundstück für 10 Milliarden kaufen, aber nur 5 Stockwerke bauen können und 70 % der Fläche, also 700 m2, bebauen, betragen die Kosten für Grundstück und Bau etwa 22 Millionen VND/m2. Wenn Sie hingegen 10 Stockwerke bauen und die Baufläche 1.400 m2 beträgt, betragen die Kosten pro Quadratmeter nur 14 Millionen VND. Wenn Sie es für 25 Millionen VND/m2 verkaufen, ist es klar, dass der Investor mit dem Bau von 5 Stockwerken keinen Gewinn machen wird, aber mit 10 Stockwerken einen großen Gewinn “, analysierte Herr Toan.

Wenn Sie jedoch eine Genehmigung für den Bau von 10 Stockwerken beantragen, müssen Sie über einen Brandschutz verfügen. Die Kosten für den Brandschutz sind jedoch sehr hoch und es ist sehr schwierig, eine Genehmigung zu erhalten. Insbesondere muss der Investor gemäß den Vorschriften über eine Grundfläche von mehr als 1.200 m2 über einen Brandschutz verfügen. Daher umgehen Investoren das Gesetz und beantragen eine Genehmigung für weniger als 1.200 m2, um es als normales Haus zu betrachten, für das kein Brandschutz erforderlich ist.

„ Ich denke, dass die flächendeckende Entwicklung von Mini-Apartments in letzter Zeit auf die laxe Verwaltung durch die Behörden auf allen Ebenen zurückzuführen ist. Wie ich bereits sagte, gibt es bei bis zu 95 % der Mini-Apartments Verstöße, aber es gibt sie immer noch, weil die Behörden wegschauen. Das Bauordnungsmanagementteam in den Bezirken ist sehr streng, man braucht nur Sandsäcke und Zementsäcke nach Hause zu bringen, und sofort kommt jemand vorbei und fragt einen, ganz zu schweigen von den Mini-Apartment-„Elefanten“, die in aller Ruhe bauen und arbeiten “, erklärte Herr Toan.

Viele Immobilienexperten merkten außerdem an, dass die Art der Mini-Apartments noch nicht speziell geregelt sei. Beim Kauf von Mini-Apartments gebe es zwei Fälle.

Im ersten Fall handelt es sich bei den Produkten um in Betrieb genommene Wohnungen. Der Investor muss ein Projekt erstellen und die Bestimmungen des Gesetzes über Investitionen, Bau, Planung, Grundstücks- und Immobiliengeschäfte einhalten. Der Investor benötigt in der Regel 2 bis 5 Jahre, um das Projekt abzuschließen und zur Inbetriebnahme berechtigt zu sein.

Im zweiten Fall baut der Investor eine Miniwohnung, erfüllt aber nicht die gesetzlichen Anforderungen an Bau, Brandschutz und Brandbekämpfung usw. und erhält daher keine Lizenz. In diesem Fall kann der Käufer der Miniwohnung zusammen mit dem Investor und anderen in das Rote Buch eingetragen werden.

Weniger glücklich ist, dass viele Menschen mit handschriftlichen Dokumenten kaufen und verkaufen und ihr Name nicht im roten Buch steht. Es gibt Fälle, in denen Menschen fast 10 Jahre dort leben, aber immer noch kein rotes Buch haben. Dies kann im Streitfall leicht zu Risiken führen.

Derzeit können Käufer von Mini-Apartments laut Gesetz ihre Eigentumsrechte für jede Wohnung im Haus vom Staat anerkennen lassen. Um jedoch ein rotes Buch zu erhalten und das rote Buch zu trennen, müssen Mini-Apartments sicherstellen, dass sie strenge gesetzliche Vorschriften vollständig erfüllen.

Mittlerweile erfüllen die meisten Mini-Apartments in Hanoi diese Vorschriften nicht und haben daher keinen Anspruch auf separate Zertifikate für jedes Apartment.

In Großstädten schießen überall Mini-Apartments aus dem Boden. (Foto: Cong Hieu)

Aus rechtlicher Sicht erklärte Rechtsanwältin Nguyen Thi Minh Thu von der Anwaltskanzlei Hop Nhat der Anwaltskammer Hanoi, dass das geltende Gesetz kein Konzept für Mini-Apartments vorsehe. Da es keine Aufzeichnungen über diese Form als Art kommerzielles Wohnprojekt gebe, würden Mini-Apartments als individuelle Häuser betrachtet.

Gemäß den Bestimmungen in Absatz 2, Artikel 6 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP der Regierung zur detaillierten Regelung und Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes von 2014 erhalten Organisationen und einzelne Haushalte mit rechtmäßig errichteten Häusern, einschließlich mehrstöckigen und mehrstöckigen Einzelhäusern mit mehreren Wohnungen, einer Mindestfläche von 30 Quadratmetern oder mehr, die in geschlossener Bauweise konzipiert sind und die Anforderungen an Mehrfamilienhäuser erfüllen, von einer zuständigen staatlichen Behörde eine Eigentumsbescheinigung für den Eigentümer jeder Wohnung, um die gesetzlichen Rechte und Interessen der Eigentümer zu wahren.

Falls der Eigentümer eine Wohnung in diesem Haus an eine andere Organisation, einen Haushalt oder eine Einzelperson verkauft, vermietet, schenkt oder erbt, die in Vietnam zum Besitz von Wohnraum berechtigt ist, gehört das Nutzungsrecht an dem zu diesem Haus gehörenden Grundstück zur gemeinsamen Nutzung der Personen, die die Wohnung gekauft, gemietet, erhalten oder geerbt haben.

„ So wird für den Typ der Mini-Wohnung – Einzelwohnungen –, sofern die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt sind, für jede Wohnung ein Zertifikat ausgestellt. Wenn die Mini-Wohnung die vorgeschriebenen Bedingungen nicht erfüllt, wird nur ein Zertifikat für das gesamte Gebäude ausgestellt, das die Namen der Miteigentümer enthalten kann“, sagte Rechtsanwalt Thu.

Laut Rechtsanwalt Minh Thu müssen Mini-Apartments, obwohl sie als Einfamilienhäuser errichtet werden, dennoch den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, um sicherzustellen, dass die Bauarbeiten den Planungs- und Brandschutzbestimmungen entsprechen. Sollten die Bauarbeiten gegen Brandschutzbestimmungen verstoßen und schwerwiegende Folgen (Personen- und Sachschäden) haben, muss der Verkäufer/Vermieter der Wohnung für die durch die Verstöße entstandenen Personen- und Sachschäden haften.

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