Hanoi-Wohnungen verlieren an „Form“, Begrenzung der Anzahl der Transaktionen pro Jahr für Immobilienunternehmer

Der Markt in Hanoi verzeichnet einen Rückgang des Interesses und der Anzahl der Angebote, einen Mangel an Sozialwohnungen in zwei besonderen städtischen Gebieten und Privatpersonen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, dürfen nicht mehr als zehnmal pro Jahr kaufen und verkaufen ... so lauten die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelle Immobilien: Im Mai 2024 war der Wohnungsmarkt in Hanoi das einzige Segment mit Wachstum, während das Interesse an den meisten anderen Segmenten und Typen nachließ. (Foto: Linh An)

Anzahl der Wohnungsangebote in Hanoi um 9 % gesunken

Laut Marktdaten von Batdongsan.com.vn war im Mai 2024 der Wohnungsmarkt in Hanoi das einzige Segment, das wuchs, während das Interesse an den meisten anderen Segmenten und Immobilienarten nachließ. Insbesondere stieg das Interesse am Wohnungssegment auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt im Mai um 9 %, und der Mietmarkt legte um 6 % zu.

Insbesondere im Juni konnte der Wohnungsmarkt in Hanoi seine Wachstumsdynamik nicht mehr aufrechterhalten. Damals blieb das Interesse auf dem gleichen Niveau wie im Vormonat und die Zahl der Kauf- und Verkaufsangebote sank um 9 %. Auch im Mietsegment verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi weniger positive Entwicklungen: Das Interesse stieg nur leicht um 4 %, die Zahl der Angebote sank jedoch leicht um 4 %.

Laut Batdongsan.com.vn ist der Rückgang des Wohnungsmarktes in Hanoi Teil des allgemeinen Rückgangs des Immobilienmarktes in Hanoi. Das Interesse am gesamten Markt ist um 9 % und die Zahl der Inserate um 6 % zurückgegangen. In fast allen Bezirken Hanois ist der Rückgang um 3 bis 19 % zu verzeichnen.

Nicht nur bei Wohnungen, sondern auch bei anderen Segmenten und Typen sank das Interesse und die Anzahl der Inserate. Im Vergleich zum Vormonat sank das Interesse an Privathäusern in Hanoi um 16 %, die Anzahl der Inserate um 3 %; das Interesse an Grundstücken sank um 16 %, die Anzahl der Inserate blieb unverändert. Die entsprechenden Zahlen für Häuser mit Straßenfront in Hanoi lagen bei 14 % bzw. 10 %. Der Villenmarkt in Hanoi sah nicht besser aus: Das Interesse sank um 11 %, die Anzahl der Inserate sank um 12 %.

Auf dem Mietmarkt sind Wohnungen und Pensionen die einzigen beiden Segmente, die mit spezifischen Zahlen von 4 % bzw. 5 % ein gestiegenes Interesse verzeichneten. Die Anzahl der Inserate für diese beiden Segmente ist jedoch zurückgegangen, was darauf hindeutet, dass das Angebot im vergangenen Monat nicht üppig war (spezifischer Rückgang 4 %).

Bei privaten Mietwohnungen sanken sowohl das Interesse als auch die Anzahl der Angebote um 7 %. Bei Reihenhäusern sank das Interesse um 13 %, die Anzahl der Angebote stieg um 6 %. Das Interesse an Büros sank um 9 %, die Anzahl der Angebote sank um 15 %.

Eine aktuelle Umfrage von Batdongsan.com.vn ergab, dass das Preisniveau auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi im Vergleich zum Mai 2025 leicht steigt oder gleich bleibt. Insbesondere stieg der Verkaufspreis der Wohnungen im Hei Tower-Projekt leicht von 4,9 – 5,2 Milliarden VND/Wohnung für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern auf 4,950 – 5,3 Milliarden VND/Wohnung.

Der Durchschnittspreis für 3-Zimmer-Wohnungen liegt bei 5,3 Milliarden VND oder mehr. Beim Projekt Hapulico Complex stieg der Preis für 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern von 4,1 bis 4,3 Milliarden VND/Wohnung auf 4,2 bis 4,4 Milliarden VND/Wohnung. Die 3-Zimmer-Wohnungen im Projekt Bohemia Residence werden weiterhin für 7 bis 7,3 Milliarden VND/Wohnung angeboten.

Es wird erwartet, dass die Pachtpreise für Industriegrundstücke im Norden weiter steigen werden.

Im ersten Halbjahr 2024 verzeichnete der Markt für Industrieparkimmobilien weiterhin positive Entwicklungen. Import-Export- und Produktionsaktivitäten zeigten weiterhin Anzeichen einer Erholung, da der gesamte Import-Export-Umsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 15,7 % auf 368,53 Milliarden US-Dollar stieg.

Laut CBRE-Bericht für das zweite Quartal stiegen die Preise für Industriegrundstücke in den Tier-1-Märkten im Norden im Vergleich zum Vorquartal leicht um 0,3 % und im Vergleich zum gleichen Zeitraum um 4,5 % und erreichten einen Durchschnitt von 134 USD/m2/Restlaufzeit. Die Absorptionsfläche erreichte in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 mehr als 220 Hektar, wodurch die Belegungsrate im Norden bei 83 % blieb, ein Anstieg von 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Elektronikhersteller führten den Markt im Norden weiterhin an, mit großen Transaktionen von Victory Giant oder Foxconn in Bac Ninh .

Im Markt für Fertiglagerhallen im Norden wurden im ersten Halbjahr 2024 in den Tier-1-Märkten rund 225.000 m² Fertiglagerhallen fertiggestellt, davon 95 % in Fertigfabriken. Auch die Flächenauslastung der Fertigfabriken war hervorragend und mehr als viermal höher als die der Fertiglagerhallen. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2024 lag die Auslastung der Fertigfabriken bei 89 %, während die Lagerhallen im Norden weiterhin eine Auslastung von 79 % aufwiesen.

Die Mietpreise für fertige Fabriken erreichten 4,9 USD/m2/Monat, ein Anstieg von 1,9 % im Vergleich zum Vorjahr, und für fertige Lagerhallen lagen sie bei 4,6 USD/m2/Monat, ein Rückgang von 1,0 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Branchen Elektronik, Halbleiter, Möbel und Logistik waren im ersten Halbjahr dieses Jahres die führenden Mieter von fertigen Lagerhallen/Fabriken im Norden.

CBRE prognostiziert, dass die Mietpreise für Industriegrundstücke im Norden in den nächsten drei Jahren um 5-8 % pro Jahr steigen werden. Gleichzeitig wird für die Mietpreise für fertige Lagerhallen/Fabriken ein leichter Anstieg um 1-4 % pro Jahr prognostiziert.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt fehlen jährlich durchschnittlich über 50.000 Wohneinheiten. (Foto: Ke Toai)

Knappheit des Sozialwohnungsangebots in zwei besonderen städtischen Gebieten

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) ist das Angebot an Sozialwohnungen derzeit in zwei besonderen Städten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, immer noch knapp.

VARS gab an, dass die Zahl der im Wohnungsbauziel 2024 dieser beiden Städte registrierten Sozialwohnungen im Vergleich zur tatsächlichen Nachfrage immer noch sehr gering sei. Ab Mitte des ersten Quartals 2024 wies Bauminister Nguyen Thanh Nghi auf der Konferenz zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ darauf hin, dass im Jahr 2024 in Hanoi nur etwa 1.181 Wohnungen registriert seien und in Ho-Chi-Minh-Stadt mehr als 3.700 Wohnungen.

VARS-Forschungsdaten zeigen, dass in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt jährlich durchschnittlich über 50.000 Wohneinheiten fehlen. Selbst wenn die Entwicklungspläne dieser beiden Städte maximal umgesetzt würden, könne das Angebot an Sozialwohnungen den dringenden Wohnungsbedarf dieser beiden besonderen Stadtgebiete also nicht decken.

VARS ist daher der Ansicht, dass die staatliche Verwaltungsbehörde zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus, insbesondere in den beiden Sonderstadtgebieten, neben der raschen Genehmigung des 140 Billionen VND schweren Kreditpakets (wobei sich vier weitere private Aktienhandelsbanken ebenfalls zur Teilnahme mit 5.000 Milliarden VND/Bank angemeldet haben), das in eine günstigere Richtung angepasst wurde, die neue Regelung genau überwachen und eine vollständige Vorbereitung der Bedingungen für ihre Umsetzung sicherstellen muss.

Konkret treten das Wohnungsbaugesetz 2023 und das Dekret Nr. 100/2024/N-CP, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert beschrieben werden, ab dem 1. August gleichzeitig in Kraft. Dies ist ein synchroner Rechtskorridor, der die weitere Förderung der Fertigstellung von Sozialwohnungsprojekten erleichtert, die in Städten mit großer Wohnungsnachfrage wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt begonnen wurden.

Um gleichzeitig eine gute Umsetzung der politischen Ziele zu gewährleisten und zu verhindern, dass man sich aus politischen Maßnahmen und negativen Praktiken Vorteile verschafft, ist es notwendig, den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen öffentlich bekannt zu machen und transparent zu gestalten. Außerdem ist es notwendig, den Kauf, die Miete und den Mietkauf von Sozialwohnungen genau zu überwachen und sicherzustellen, dass die richtigen Personen Sozialwohnungen kaufen.

Um in den beiden Sonderstadtgebieten über Landfonds für den sozialen Wohnungsbau zu verfügen, bedarf es weiterer Maßnahmen der staatlichen Verwaltung. Die Planung der Landfonds für den sozialen Wohnungsbau muss sicherstellen, dass der enorme Bedarf der Stadt gedeckt wird.

Um das Wachstum zu fördern und die soziale Sicherheit zu gewährleisten, sollte es außerdem mehr Vorzugsregelungen für Investoren geben, die bezahlbaren Gewerberaum entwickeln, schlug VARS vor.

Privatpersonen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, dürfen nicht mehr als zehnmal im Jahr kaufen und verkaufen.

Ab dem 1. August dürfen Privatpersonen, die im Immobilienbereich kleine Geschäfte tätigen, nicht mehr als zehn Transaktionen pro Jahr und nicht weniger als 300 Milliarden VND pro Vertrag tätigen.

Die oben genannten Bestimmungen sind im Dekret Nr. 96/2024/ND-CP (Dekret 96) aufgeführt, in dem eine Reihe von Artikeln des Gesetzes über das Immobiliengeschäft aufgeführt sind.

Das Dekret legt die Anforderungen an Personen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, klar fest. Demnach sind Personen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, nicht verpflichtet, ein Investitionsprojekt vorzubereiten.

Die Anzahl der Transaktionen ist auf weniger als 10 Mal pro Jahr begrenzt und jeder Kontrakt darf 300 Milliarden VND nicht überschreiten. Bei einer Transaktion pro Jahr wird der Wert nicht gezählt.

Nach dem Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2023 müssen Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, kein Unternehmen gründen, müssen jedoch Steuern erklären und zahlen.

Auch Organisationen, die Häuser, Bauarbeiten oder Teile der Baugrundfläche zu nicht geschäftlichen Zwecken verkaufen oder vermieten, unterliegen einer Begrenzung der Anzahl der Verkäufe und müssen ebenfalls Steuern deklarieren und zahlen.

Die neue Regelung hat in diesem Fall die Anzahl der Transaktionen und den Vertragswert gezielt begrenzt. Dies ist ein neuer Punkt im Vergleich zu früher, da die alte Regelung keine Bedingungen für die Ausübung kleinerer Immobiliengeschäfte durch Einzelpersonen enthielt.

Viele Experten sind der Ansicht, dass klar definierte Kriterien für Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, Spekulationen und das „Surfen“ auf dem Markt einschränken würden.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html