Es besteht das Phänomen, dass Sozialwohnungen sowohl fehlen als auch „nicht verkauft“ sind.

Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen „unverkauft“

Der jüngste Immobilienmarktbericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigt, dass im dritten Quartal im Land mehr als 250 zum Verkauf stehende Wohnprojekte registriert wurden, bei denen es sich größtenteils um die nächste Projektphase handelte. Damit wurden dem Markt rund 20.000 Produkte zur Verfügung gestellt.

Zusätzlich zum Angebot aus den nächsten Phasen alter Projekte verzeichnete der Markt ein neues Angebot aus neu eröffneten Projekten an einigen Orten wie Can Tho , Lao Cai, Ho-Chi-Minh-Stadt, Hai Phong usw. Viele Projekte wurden verlängert, begonnen, neu gestartet usw.

Die Angebotsstruktur besteht nach wie vor überwiegend aus niedrigen Gebäuden und Grundstücken, die 54 % des gesamten Wohnungsangebots im Land ausmachen.

Das Segment der Wohnungen der mittleren Preisklasse (25–50 Millionen VND/m²) und der gehobenen Preisklasse (50–80 Millionen VND/m²) waren im Quartal weiterhin führend beim Angebot an neuen Wohnungen und machten 58 % bzw. 26 % des gesamten Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen aus.

Das Segment der erschwinglichen Wohnungen (unter 25 Millionen VND/m2) ist weiterhin knapp und nur in geringen Mengen in einigen Provinzen und Städten der Stufe 2 und 3 verfügbar. Das Gesamtangebot an erschwinglichen Wohnungen ist im Vergleich zu 2019 um 98 % zurückgegangen.

Laut VARS ist Sozialwohnungsbau sowohl Mangelware als auch unverkauft. Sozialwohnungsprojekte in Haiphong und Da Nang waren fast sofort nach ihrer Eröffnung ausverkauft, während in der Industriehauptstadt Bac Ninh trotz mehrerer Angebote nur ein Drittel ihres Bestands verkauft wurde.

Ein Sozialwohnungsprojekt wird umgesetzt (Foto: Ha Phong).

In einem Bericht an das Bauministerium vom vergangenen August erklärte das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh, dass die Provinz Bac Ninh zwar in den Bau von Zehntausenden von Arbeiterhäusern investiert habe, die in der Provinz tätigen Arbeiter jedoch offenbar kein Interesse am Kauf von Arbeiterhäusern hätten.

Dementsprechend ist die Zahl der in Industrieparks tätigen Arbeiter, die sich für den Kauf von Häusern anmelden, sehr gering, und zwar unter den sieben fertiggestellten und teilweise fertiggestellten Arbeiterwohnungsprojekten in Bac Ninh, die dem Markt etwa 4.000 fertige Wohnungen bieten.

Der Bericht besagt, dass Projektbesitzer in letzter Zeit 1.681 Arbeiterwohnungen zum Verkauf angeboten haben, aber nur sehr wenige verkauft wurden. Derzeit sind in sieben Projekten noch 1.324 Einheiten übrig.

In einem kürzlich an die Regierung übermittelten Bericht über den Erhalt, die Anpassung und die Fertigstellung des Entwurfs des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes teilte das Bauministerium mit, dass es landesweit 15 Orte mit staatlich verwalteten Sozialwohnungen mit insgesamt 15.841 Einheiten gebe. Davon seien 12.162 Einheiten vermietet, 1.380 Einheiten vermietet (in den Provinzen Ba Ria – Vung Tau und Vinh Long), 929 Einheiten verkauft und 750 Einheiten stünden noch leer, weil es keine Mieter/Mietkäufer gebe oder weil die Mieter die Mietverträge abgelaufen ließen und die Wohnungen aufgrund fehlender Nachfrage zurückgaben. Für 620 Einheiten in Ho-Chi-Minh-Stadt gebe es keinen spezifischen Bericht über die Miet- und Mietkaufsituation dieses Wohnungsfonds.

In der Stadt Da Nang gibt es 10.579 Sozialwohnungen im Staatsbesitz, aber es gibt keine Fälle von Vermietung, sondern nur Mieten. Die Stadt hat ein Projekt vorbereitet, um dem Premierminister die Erlaubnis zum Verkauf von 846 Einheiten zu erteilen, und hat 616 Einheiten verkauft.

Notwendigkeit, die Zielgruppe zu erweitern

Das Bauministerium schätzte, dass die Zulassung von Mietkauf zu weniger Begünstigten und damit zu einer Verringerung des Mietwohnungsfonds führen würde. Gleichzeitig würde die Zulassung von Mietkauf zu einer Eigentumsform führen, die sich an die unterschiedlichsten Bedürfnisse anpasst: An einem Projekt oder Gebäude gibt es sowohl privates als auch staatliches Eigentum, was zu Schwierigkeiten bei der Verwaltung, Nutzung und Bewirtschaftung führt.

Darüber hinaus nutzen die meisten Länder, darunter China, Korea und Singapur, gemäß internationaler Erfahrungen Sozialwohnungen, die sie aus dem Staatshaushalt finanzieren, ausschließlich zur Miete.

Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen sind Mangelware und werden nicht verkauft (Illustrationsfoto: Ha Phong).

Das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh begründete die fehlenden Käufer für über 1.000 Arbeiterwohnungen damit, dass die meisten Arbeiter aus anderen Provinzen stammen, instabile Wohnverhältnisse haben und häufig umziehen und den Arbeitsplatz wechseln. Andererseits sind die Einkommen der Arbeiter nach wie vor niedrig, sodass der Verkauf, die Vermietung und der Mietkauf von Arbeiterwohnungen in Bac Ninh in letzter Zeit sehr schleppend verlaufen.

Um die Attraktivität von Arbeiterwohnungen zu erhöhen, empfiehlt die Provinz Bac Ninh dem Bauministerium, speziellere Anreizmechanismen für Arbeiterwohnungen und Sozialwohnungen für Arbeiter zu prüfen und zu ergänzen. Dies geht einher mit einem System von Standards, Vorschriften, spezifischen Regelungen und Anweisungen zur Verwaltung und synchronen Entwicklung dieser Art von Wohnraum.

Die Provinz empfahl dem Bauministerium außerdem, die Vorschriften und Richtlinien im Zusammenhang mit Investitionen in den Bau einer synchronen technischen und sozialen Infrastruktur bei großen Sozialwohnungsprojekten zu prüfen und zu ändern, um das Ziel einer Senkung der Sozialwohnungspreise entsprechend dem Einkommen und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Sozialwohnungssubjekte sicherzustellen.

Gleichzeitig ist die Methode zur Ermittlung der Verkaufs-, Miet- und Mietkaufpreise bei großflächigen Sozialwohnungsgebieten mit umfassender Infrastruktur festzulegen.

Aus Expertensicht erklärte Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Immobilienmarktforschung, dass selbst bei vollständiger Umsetzung des Sozialwohnungsprojekts im Wert von einer Million Wohnungen das Angebot an Sozialwohnungen die Nachfrage nicht decken könne. Gleichzeitig seien der Prozess der Umsetzung, des Baus und des Verkaufs von Sozialwohnungsprojekten noch immer mit zahlreichen Problemen behaftet, von rechtlichen Mechanismen über Vorschriften und Kaufbedingungen bis hin zu Fällen, die für Versicherungspolicen infrage kämen.

Herr Nam schlug vor, dass die Wohnungspolitik alle Gesellschaftsschichten ansprechen sollte. Die Regelungen für die Begünstigten von Sozialwohnungen sollten angepasst werden. Sozialwohnungen sind nicht für Reiche bestimmt, sondern sollten sich an diejenigen richten, die über steuerpflichtiges Einkommen und Ersparnisse verfügen, sich aber keinen Zugang zu teurem Gewerbewohnungsbau leisten können.

„Die Nachfrage nach Sozialwohnungen ist enorm, aber die Entwicklungsplanung muss sorgfältig kalkuliert werden, um das Ziel zu erreichen, Unternehmen in schwierigen Zeiten bei der Erholung zu helfen und Menschen mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit zu geben, sich niederzulassen“, betonte Herr Nam.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/co-hien-tuong-nha-o-xa-hoi-vua-thieu-vua-e-20231014132551260.htm