Es besteht das Phänomen des Mangels an Sozialwohnungen und des Nichtverkaufs von Sozialwohnungen.

Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen „unverkauft“

Der jüngste Immobilienmarktbericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigt, dass im dritten Quartal im ganzen Land mehr als 250 zum Verkauf stehende Wohnprojekte registriert wurden, bei denen es sich größtenteils um die nächste Projektphase handelt. Damit stehen dem Markt rund 20.000 Produkte zur Verfügung.

Zusätzlich zum Angebot aus den nächsten Phasen alter Projekte verzeichnete der Markt ein neues Angebot aus neu eröffneten Projekten an einigen Orten wie Can Tho , Lao Cai, Ho-Chi-Minh-Stadt, Hai Phong usw. Viele Projekte wurden verlängert, begonnen, neu gestartet usw.

Die Angebotsstruktur besteht nach wie vor überwiegend aus niedrigen Gebäuden und Grundstücken, die 54 % des gesamten Wohnungsangebots im Land ausmachen.

Die Wohnungssegmente der mittleren (25–50 Millionen VND/m2) und der gehobenen Preisklasse (50–80 Millionen VND/m2) waren im Quartal weiterhin führend beim Angebot an neuen Wohnungen und machten 58 % bzw. 26 % des gesamten Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen aus.

Das Segment der erschwinglichen Wohnungen (unter 25 Millionen VND/m2) ist weiterhin knapp und nur in wenigen Provinzen und Städten der Stufe 2 und 3 verfügbar. Das Gesamtangebot an erschwinglichen Wohnungen ist im Vergleich zu 2019 um 98 % zurückgegangen.

Laut VARS ist insbesondere der Mangel an Sozialwohnungen und deren Verkauf unerheblich. Sozialwohnungsprojekte in Haiphong und Da Nang waren fast unmittelbar nach ihrer Eröffnung ausverkauft, während in der Industriehauptstadt Bac Ninh trotz mehrerer Angebote nur ein Drittel ihres Bestands verkauft wurde.

Ein Sozialwohnungsprojekt wird umgesetzt (Foto: Ha Phong).

In einem Bericht an das Bauministerium vom vergangenen August erklärte das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh, dass die Provinz Bac Ninh zwar in den Bau von Zehntausenden von Arbeiterhäusern investiert habe, die dort arbeitenden Arbeiter jedoch offenbar kein Interesse am Kauf von Arbeiterhäusern hätten.

Dementsprechend ist die Zahl der in Industrieparks tätigen Arbeiter, die sich für den Kauf von Häusern anmelden, sehr gering, und zwar unter den sieben fertiggestellten und teilweise fertiggestellten Arbeiterwohnungsprojekten in Bac Ninh, die dem Markt etwa 4.000 fertige Wohnungen bieten.

Der Bericht besagt, dass Projektbesitzer kürzlich 1.681 Arbeiterwohnungen zum Verkauf angeboten haben, aber nur sehr wenige verkauft wurden. Derzeit sind in sieben Projekten noch 1.324 Einheiten übrig.

In einem kürzlich an die Regierung übermittelten Bericht über den Erhalt, die Überarbeitung und die Fertigstellung des Entwurfs des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes erklärte das Bauministerium, dass es landesweit 15 Orte mit staatlich verwalteten Sozialwohnungen mit insgesamt 15.841 Einheiten gebe. Davon seien 12.162 Einheiten vermietet, 1.380 Einheiten seien vermietet (in den Provinzen Ba Ria – Vung Tau und Vinh Long), 929 Einheiten seien verkauft worden und 750 Einheiten stünden noch leer, weil es keine Mieter/Käufer gebe oder weil die Mieter die Mietverträge ausgelaufen seien und die Wohnungen wegen Nichtbedarfs zurückgegeben hätten. Für 620 Einheiten in Ho-Chi-Minh-Stadt gebe es keinen gesonderten Bericht über die Miet- und Mietkaufsituation dieses Wohnungsfonds.

In der Stadt Da Nang gibt es 10.579 Sozialwohnungen im Staatsbesitz, aber es gibt keine Fälle von Vermietung, sondern nur Mieten. Die Stadt hat ein Projekt vorbereitet, um dem Premierminister die Erlaubnis zum Verkauf von 846 Einheiten zu erteilen, und hat 616 Einheiten verkauft.

Notwendigkeit, die Zielgruppe zu erweitern

Das Bauministerium schätzte, dass die Zulassung des Mietkaufs zu weniger Begünstigten und damit zu einer Verringerung des Mietwohnungsfonds führen würde. Gleichzeitig würde die Zulassung des Mietkaufs zu einer Eigentumsform führen, die sich in einem „Leopardenfell“ äußert: An einem Projekt oder einem Gebäude gibt es sowohl privates als auch staatliches Eigentum, was zu Schwierigkeiten bei der Verwaltung, Nutzung und dem Betrieb führt.

Darüber hinaus nutzen die meisten Länder, darunter China, Korea und Singapur, gemäß internationaler Erfahrungen Sozialwohnungen, die sie aus dem Staatshaushalt finanzieren, ausschließlich zur Miete.

Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen sind Mangelware und werden nicht verkauft (Illustrationsfoto: Ha Phong).

Das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh begründete die fehlende Käuferschaft für über 1.000 Arbeiterwohnungen damit, dass die Mehrheit der Arbeiter aus anderen Provinzen stamme, instabile Wohnverhältnisse habe und häufig umziehe und den Arbeitsplatz wechsele. Andererseits sei das Einkommen der Arbeiter nach wie vor niedrig, sodass der Verkauf, die Vermietung und der Mietkauf von Arbeiterwohnungen in Bac Ninh in letzter Zeit sehr schleppend verlaufen seien.

Um die Attraktivität von Arbeiterwohnungen zu erhöhen, empfiehlt die Provinz Bac Ninh dem Bauministerium, speziellere Anreizmechanismen für Arbeiterwohnungen und Sozialwohnungen für Arbeiter zu prüfen und zu ergänzen. Dies geht einher mit einem System von Standards, Vorschriften, spezifischen Regelungen und Anweisungen zur Verwaltung und synchronen Entwicklung dieser Art von Wohnraum.

Die Provinz empfahl dem Bauministerium außerdem, die Vorschriften und Richtlinien im Zusammenhang mit Investitionen in den Bau einer synchronen technischen und sozialen Infrastruktur bei großen Sozialwohnungsprojekten zu prüfen und zu ändern, um das Ziel einer Senkung der Sozialwohnungspreise entsprechend dem Einkommen und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Sozialwohnungssubjekte sicherzustellen.

Gleichzeitig ist die Methode zur Ermittlung der Verkaufs-, Miet- und Mietkaufpreise bei großflächigen Sozialwohnungsgebieten mit umfassender Infrastruktur festzulegen.

Aus Expertensicht erklärte Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Immobilienmarktforschung, dass selbst bei vollständiger Umsetzung des Sozialwohnungsprojekts im Wert von einer Million Wohnungen das Angebot an Sozialwohnungen die Nachfrage nicht decken könne. Gleichzeitig seien der Prozess der Umsetzung, des Baus und des Verkaufs von Sozialwohnungsprojekten noch immer mit zahlreichen Problemen behaftet, von rechtlichen Mechanismen über Vorschriften und Kaufbedingungen bis hin zu Fällen, die für Versicherungspolicen infrage kämen.

Herr Nam schlug vor, dass die Wohnungspolitik auf alle sozialen Schichten ausgerichtet sein sollte. Die Regelungen für die Begünstigten von Sozialwohnungen sollten angepasst werden. Sozialwohnungen sind nicht für Reiche bestimmt, sondern sollten auch für diejenigen gedacht sein, die über steuerpflichtiges Einkommen und Ersparnisse verfügen, sich aber keinen Zugang zu teurem Gewerbewohnungsbau leisten können.

„Die Nachfrage nach Sozialwohnungen ist enorm, aber die Entwicklungsplanung muss sorgfältig kalkuliert werden, um das Ziel zu erreichen, Unternehmen in schwierigen Zeiten bei der Erholung zu helfen und Menschen mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit zu geben, sich niederzulassen“, betonte Herr Nam.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/co-hien-tuong-nha-o-xa-hoi-vua-thieu-vua-e-20231014132551260.htm