Der Kampf um das Eigentum im Mehrfamilienhaus

Dutzende Bewohner des Stadtgebiets CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) blieben die ganze Nacht wach, um den Keller und die Versorgungseinrichtungen zu bewachen, die sie gerade vom Investor zurückerhalten hatten.

Der Streit um das Gebiet, die Infrastruktur und die Versorgungseinrichtungen, die den CT3-Bewohnern und dem Investor Nam Cuong Group gehören, entbrannte nach neunjährigem Betrieb des Wohngebäudes. 540 Wohnungseigentümer mit mehr als 2.000 Mitarbeitern wählten auf der Konferenz des Wohngebäudes den Verwaltungsrat (eine Organisation, die Wohnungseigentümer vertritt). Der Verwaltungsrat unterzeichnete daraufhin einen Vertrag mit der Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), einer Tochtergesellschaft der Nam Cuong Group, über die Verwaltung und den Betrieb von vier Gebäuden.

Frau Nguyen Thi Thanh Nga, die derzeitige Vorstandsvorsitzende, sagte, dass die Anwohner Ende 2022 „versteckte Einnahmen und Ausgaben“ beim Parkservice entdeckt hätten. NCP verzeichnete monatlich 166 geparkte Autos, doch laut Anwohnern „parken über 300 Autos mit Monatstickets in den beiden Kellern B1 und B2 des Gebäudes“. Der Investor zahlte die Kellerwartungsgebühr nicht, während alles, vom Austausch der Glühbirnen bis hin zur Verwaltung und Instandhaltung der beiden Keller, aus dem Geld der Anwohner ging.

Der Verwaltungsrat und die Bewohner einigten sich daraufhin darauf, den Verwaltungs- und Betriebsvertrag mit NCP zu kündigen und verlangten gleichzeitig vom Investor die Vorlage von Eigentumsnachweisen für Keller B2. Der 31. Mai ist das Datum der Immobilienübergabe. Obwohl NCP der Kündigung des Verwaltungsvertrags zustimmte, unterzeichnete das Unternehmen die Übergabe der Geräte nicht, vernichtete sämtliche Fahrzeugkartendaten der Bewohner und besetzte Keller B2 sowie das Verwaltungsbüro im ersten Stock von Gebäude A.

Ein Vertreter von NCP erklärte, dass sich Keller B2 und das Büro im ersten Stock von Gebäude A im Privatbesitz des Investors Nam Cuong Group befinden. Rechtsgrundlage ist das 2015 mit dem ehemaligen Vorstandsvorsitzenden des CT3-Gebäudes unterzeichnete Protokoll, das bestätigt, dass sich dieser Keller im Privatbesitz des Investors befindet. Der Vertreter der Bewohner bestätigte jedoch, dass sich dieser Keller gemäß dem Wohnungskaufvertrag im Miteigentum befindet.

Der Streit erreichte seinen Höhepunkt, als eine Gruppe von Fremden, die von NCP angeheuert worden waren, vor Haus A auftauchte. Die Bewohner benachrichtigten die Gruppe umgehend und riefen alle dazu auf, den neuen Vorstand zu unterstützen. Erst als die Bezirkspolizei und viele Bewohner eintrafen, verließ die Gruppe das Haus.

In der Nacht des 31. Mai schliefen Dutzende Bewohner nicht und hielten gemeinsam Wache, da sie befürchteten, dass der Keller und das Büro im ersten Stock besetzt sein könnten. „Wir werden das Eigentum an den beiden Kellern schützen und eine Petition an die Behörden senden, um die Verstöße der NCP-Betriebseinheit aufzuklären“, sagte Frau Nga.

3 km vom Stadtgebiet CT3 Co Nhue entfernt gibt es im Apartmentgebäude Dreamland Bonanza in 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanoi) ebenfalls einen Streit zwischen dem Investor und den Bewohnern bezüglich der Aufteilung des Gebiets und der Versorgungseinrichtungen in gemeinsamem und privatem Eigentum.

Gemäß dem Wohnungsgesetz umfasst das Privateigentum an einem Mehrfamilienhaus den privaten Bereich und die zur Wohnung gehörende technische Anlage. Das Gemeinschaftseigentum umfasst den verbleibenden Bereich außerhalb des Privateigentums, einschließlich vieler Arbeiten und Versorgungseinrichtungen wie Gemeinschaftsräume, Ausrüstung und gemeinsam genutzte technische Infrastruktur. So gehören Kameraräume und Betriebsführungsräume zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer.

Im Dreamland Bonanza mit 378 Wohnungen und über 1.300 Bewohnern behauptete der Investor, die Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, dass ihm der Kameraraum und der Betriebsführungsraum gehörten. Das Unternehmen beauftragte seine Tochtergesellschaft MSC Vietnam mit der Verwaltung dieser Eigentumsverhältnisse. Die Bewohner waren damit nicht einverstanden und beauftragten daher die USEM Vietnam Company mit der Betriebsführung.

Herr Ngo Ngoc Linh, ein Bewohner des Wohnkomplexes, sagte, er habe während seiner Arbeit im Büro eine Nachricht von der Bewohnergruppe Dreamland Bonanza erhalten, dass „der Kameraraum erneut besetzt“ sei. Hunderte Bewohner des Wohnkomplexes nutzten das Wochenende, um sich in der Lobby des Gebäudes zu versammeln und vom Vorstand des Investors für die Rückgewinnung ihrer Verwaltungs- und Betriebsrechte zu kämpfen. „Doch nur einen Tag, nachdem die Bewohner zur Arbeit gegangen waren, wurden die Verwaltungspositionen des Gebäudes, einschließlich des Kameraraums, vom Investor zurückerobert“, sagte Herr Linh.

Bewohner von Dreamland Bonanza versammelten sich in der Lobby des Gebäudes, um eine Lösung des Streits um Verwaltungs- und Betriebsrechte zu fordern. Foto: Zur Verfügung gestellt vom Vorstand.

Zusätzlich zu dem oben genannten Streit gibt es in diesem Mehrfamilienhaus auch einen Konflikt hinsichtlich der Aufteilung des Kellerbereichs. Gemäß den Vorschriften gehört der Stellplatz für Motorräder und Fahrräder im Keller zum gemeinsamen Eigentum des Wohnungseigentümers, während der Pkw-Stellplatz dem Investor gehört und dieser ihn nicht in den Verkaufspreis, die Miete oder die Investitionskosten für den Bau dieses Stellplatzes einbeziehen darf. Bei der Anordnung der Pkw-Stellplätze muss der Grundsatz beachtet werden, dass der Wohnungseigentümer zuerst bevorzugt wird und erst dann öffentliche Parkplätze zugewiesen werden.

Die Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company behauptete, dass die gesamte Fläche der drei Untergeschosse, die nicht im Verkaufspreis enthalten waren, zu ihrem Privateigentum gehöre, einschließlich des Kellerbereichs für Motorräder, Fahrräder und Dreiräder. Der Vorstand, der die Bewohner vertritt, sagte jedoch, dass „der Investor keine Belege wie die Abrechnung der Kellerbaukosten vorlegen konnte und es keine Eigentumsbescheinigung gab“.

Der unüberbrückbare Streit hat dazu geführt, dass es im Wohngebäude Dreamland Bonanza zwei parallele Verwaltungseinheiten gibt, die sich auf das gemeinsame und private Eigentum des Investors und der Bewohner beziehen. Das Gebäude verfügt über zwei Rezeptionen, zwei Sicherheitskräfte in zwei weiß-blauen Uniformen im Keller, einen Kameraraum und viele weitere Bereiche. Die Bewohner müssen jeden Monat Parkgebühren an die Verwaltungseinheit des Investors und Servicegebühren an die Betriebseinheit des Gebäudes entrichten.

Der Verwaltungsausschuss des Apartmentgebäudes Dreamland Bonanza hat vor Kurzem ein Dokument an das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem geschickt, in dem er den Bezirk auffordert, den Investor aufzufordern, ihm die technische Infrastruktur, die Ausrüstung, den Kameraraum, den Betriebsverwaltungsraum usw. zu übergeben, da dies „gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Gemeinschaftseigentum des Apartmentgebäudes“ sei.

Anwohner halten am 19. April Transparente hoch, um gegen die Erhöhung der Parkgebühren am TNR Gold Season-Wohngebäude zu protestieren. Foto: Beitragender

Eigentumsstreitigkeiten sind landesweit weit verbreitet. Laut Statistiken des Immobilienverbands aus dem Jahr 2022 gab es in Hanoi 129 von 845 und in Ho-Chi-Minh-Stadt 105 von 935 Gebäuden und Gebäudekomplexen, in denen es zu Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten kam. In Hanoi kam es neben den oben genannten Fällen auch zu Streitigkeiten in den Wohnhäusern des Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (Bezirk Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho...

Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), sagte, einer der häufigsten Streitigkeiten bei Wohnungen sei die Frage des Gemeinschafts- und Privateigentums; die verzögerte Einzahlung und Übergabe der Mittel für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zwischen Investoren und Bewohnern. „In einigen Wohnhäusern können sich Investoren und die Verwaltungsräte, die die Bewohner vertreten, nicht auf die Aufteilung der Gemeinschafts- und Privatbereiche sowie auf die Bereiche einigen, die die Investoren zum Verkauf behalten oder nicht verkauft oder vermietet haben. Dies hat dazu geführt, dass die Daten nicht abgerechnet werden konnten und sich die Auszahlung der Mittel für die Instandhaltung um ein bis drei Jahre verzögert hat“, sagte Khoi.

Der Chefinspektor des Bauministeriums, Nguyen Ngoc Tuan, wies auf Verstöße in vielen Wohngebäuden hin, da Investoren in Gemeinschaftsräume eindrangen und diese für ihre eigenen Zwecke nutzten.

In den zwei Jahren 2021–2022 überprüfte die Bauaufsichtsbehörde des Ministeriums 37 Investoren und 36 Verwaltungsräte von 43 Mehrfamilienhäusern in 16 Ortschaften und verhängte gegen 20 Investoren Verwaltungsstrafen in Höhe von über 14 Milliarden VND. Die Aufsichtsbehörde forderte die Investoren auf, sich mit dem Verwaltungsrat über die Fläche und Ausstattung des Mehrfamilienhauses zu einigen, die im gemeinsamen Eigentum stehen, und die vollständigen Unterlagen des Mehrfamilienhauses an den Verwaltungsrat zu übergeben. Fünf Investoren wurden außerdem dazu gezwungen, mehr als 2.000 m2 der überbauten Fläche an die Bewohner zurückzugeben.

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Quellenlink: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html