Auch ohne viel Kapital ist eine Investition in Immobilien möglich

Auf der regulären Pressekonferenz des Finanzministeriums am Nachmittag des 18. Juni sagte Herr Bui Hoang Hai, stellvertretender Vorsitzender der staatlichen Wertpapierkommission, dass er mit der VPS Securities Company zusammengearbeitet habe und forderte diese Einheit auf, die Verteilung von Wertpapierzertifikaten in Form von aufgeteilten Immobilien sofort einzustellen.

Laut dem Leiter der staatlichen Wertpapierkommission gibt es derzeit keine Vorschriften für diese Art der Immobilieninvestition. „Die Verwaltungsbehörde stuft diese Art als mit vielen Risiken behaftet ein und fordert VPS auf, den Vertrieb dieses Produkts einzustellen“, sagte Herr Hai.

Diese Person sagte auch, dass es auf ausländischen Märkten spezielle Vorschriften zur Kontrolle und Begrenzung der Risiken dieser Art von Geschäften gebe, in Vietnam jedoch noch keine.

Herr Nguyen Duc Chi, stellvertretender Finanzminister, sagte außerdem, dass das Ministerium die Wertpapierkommission in dieser Angelegenheit angewiesen habe.

Laut Herrn Chi enthalten die aktuellen Gesetze keine Verbote, doch aus der Perspektive einer staatlichen Verwaltungsbehörde hat die Wertpapierkommission die Verantwortung, die Aktivitäten der Wertpapierfirmen genau zu überwachen.

Die von diesen Unternehmen erbrachten Dienstleistungen müssen innerhalb der lizenzierten Geschäftsfelder und Branchen liegen. Wenn sie außerhalb dieses Rahmens liegen, müssen sie ihre Tätigkeit einstellen, damit das Management eine umfassende Bewertung vornehmen kann, bekräftigte Herr Chi.

Beim Immobilien-Investment-Subdivisionsmodell handelt es sich im Wesentlichen um den Verkauf von Immobilien an mehrere Investoren in Form von Aktienanteilen. Dieses Modell erschien vor vier bis fünf Jahren auf dem vietnamesischen Markt. Ähnliche Modelle gab es bereits zuvor: Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes …

Seit kurzem bietet Fnest JSC Immobilieninvestitionsdienste über die SmartOne-Anwendung der VPS Securities Company an.

Um teilnehmen zu können, müssen Kunden VPS-Investoren sein. Jede Immobilie wird von der Geschäftseinheit bewertet und in Anteile umgewandelt, die an Primärinvestoren der Fnest-Einheit verkauft werden können. Dabei entspricht 1 Fnest 10.000 VND. Beispielsweise entspricht eine Immobilie im Wert von 25 Milliarden VND 2,5 Millionen Fnest. Das von Fnest angebotene Immobilienportfolio ist vielfältig und reicht von Villen über Geschäftshäuser bis hin zu Wohnungen.

Im Gespräch mit dem VietNamNet-Reporter bewertete Rechtsanwalt Mai Thao von der Anwaltskanzlei TAT, dass die Stärke dieses Modells darin liege, dass es das richtige Ziel treffe und die Psychologie von Investoren anspreche, die nicht viel Kapital investieren müssten, aber dennoch nach Wunsch in Immobilien investieren könnten, um einen Teil der Immobilien zu besitzen.

„Neben der Neugestaltung des traditionellen Immobiliengeschäftsmodells in Kombination mit 4.0-Technologieplattformen und dem Versprechen, den Kunden einen Mehrwert zu bieten als das Immobiliengeschäftsmodell, bin ich der Meinung, dass die Schaffung einer solchen „Hybridform“ auf dem Immobilienmarkt leicht zu Instabilität in dieser Geschäftstätigkeit führen kann und es leicht zu Streitigkeiten kommen kann, wenn es keinen spezifischen Rechtskorridor zur Regulierung gibt“, sagte Rechtsanwalt Mai Thao und ist der Ansicht, dass dies der Nachteil dieses Modells ist, auf den die an der Transaktion beteiligten Parteien achten müssen, und dass staatliche Verwaltungsbehörden den an der Transaktion beteiligten Personen die notwendigen Warnungen geben müssen.

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Fnest stellt Immobilien wie Wohnungen, Geschäftshäuser und Villen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt vor, die derzeit alle als ausverkauft gelistet sind. Investoren, die kaufen möchten, müssen auf dem Sekundärmarkt kaufen (kaufen und weiterverkaufen). Screenshot vom 20. Juni.

Juristen analysierten, dass diese Art von Immobiliengeschäft im Wesentlichen eine Form der Kapitalmobilisierung für Unternehmen darstellt. Sie betrachten Immobilien als einen Finanzinvestitionskanal, um Kapital vom Markt zu akquirieren und so leicht Betriebskapital zu erhalten. Daher verwenden sie neben den rechtlichen Bedingungen, die für die Markteinführung von Immobilien erfüllt sein müssen, den Begriff „Aktien“, der Investoren leicht über ihr Eigentum an der Immobilie täuschen kann.

„In Wirklichkeit besitzen Investoren nur einen Teil des Immobilienwerts, der gemäß der Vereinbarung der Parteien in Form von Aktien in Geld umgewandelt wird. Derzeit gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Aufteilung des Immobilienbesitzes in Aktien, sodass es leicht zu Streitigkeiten über den zukünftigen Besitz und die Verwaltung von Immobilien kommen kann“, sagte Rechtsanwalt Mai Thao.

In Bezug auf die Höhe der Gewinne und der Liquidität erklärte der Anwalt, dass dies lediglich eine einseitige Verpflichtung der verkaufenden Einheit darstelle und es keine Garantiemaßnahmen für die Anleger gebe. Daher sei es für Kleinanleger schwierig, bei Bedarf Kapital abzuheben. Darüber hinaus seien Servicegebühren zu entrichten, und auch die Verwaltung des Betriebspreises dieses Modells sei unklar und intransparent.

Wer ist im Streitfall zuständig?

Zur Frage, wer im Falle von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Anlageimmobilien verantwortlich ist, sagte Rechtsanwalt Mai Thao, dass die Lösung auf zwei Mechanismen beruht: einer Einigung und einer Lösung vor Gericht oder in einem Schiedsverfahren.

Die Grundlage für die Beilegung von Streitigkeiten in diesem Fall hängt insbesondere von den Vertragsbedingungen und gegebenenfalls den beigefügten Dokumenten ab. Sofern die Parteien klare Regelungen zu ihren Rechten und Pflichten haben, die nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen, finden diese Anwendung. Sofern keine spezifischen Regelungen zwischen den beiden Parteien bestehen, werden die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen zur Bestimmung der Pflichten der Parteien bei der Teilnahme an dieser Mustertransaktion herangezogen.

„Die beiden Einheiten, Fnest und die Wertpapierfirma, tragen die Hauptverantwortung für die Beilegung von Streitigkeiten, um die Rechte der Anleger zu wahren und die Vorschriften im Zusammenhang mit Immobilien und anderen relevanten Gesetzen einzuhalten. Bei Verstößen wird dieser gemäß dem Vertragsstreit beigelegt und die Anleger erhalten gegebenenfalls eine Entschädigung, wenn ihre Rechte verletzt werden“, sagte der Anwalt.

Experten wiesen auch darauf hin, dass eines der Probleme des Modells die Immobilienbewertung sei. Demnach sei die Immobilienbewertung eine unabhängige Tätigkeit, die den Parteien bei auftretenden Streitigkeiten eine Grundlage für eine Lösung biete oder Investoren die Möglichkeit gebe, ihre finanzielle Leistungsfähigkeit für angemessene Investitionen zu ermitteln.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfehlen Experten Investoren jedoch, die rechtlichen Dokumente der Immobilie sorgfältig zu prüfen, indem sie diese direkt vom Investor anfordern (Zertifikat der Landnutzungsrechte, Eigentumsnachweis, Baugenehmigung, Protokoll der Projektabnahme usw.). Die oben genannten Informationen können bei den zuständigen Behörden wie dem Bauministerium, dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und Notariaten eingesehen werden, um sicherzustellen, dass die Immobilie nicht umstritten ist, mit einer Hypothek belastet ist oder vom Investor garantiert wird.

Darüber hinaus müssen Investoren auch die Bedingungen des Investorenvertrags berücksichtigen, da es sich bei dem Vertrag um eine Vereinbarung zwischen den Parteien gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs handelt. Wenn die spezifischen Rechtsgebiete keine direkten Regelungen haben, gilt das Bürgerliche Gesetzbuch.

Darüber hinaus ist es notwendig, Experten wie Anwälte aus den Bereichen Finanzen, Investitionen und Immobilien zu konsultieren, um eine objektive Sichtweise zu erhalten und das Projekt zu bewerten. Im Falle von Streitigkeiten, die ein Gerichtsverfahren oder ein Schiedsverfahren erfordern, ist es notwendig, die erforderlichen Beweise zu konsolidieren und Notfallmaßnahmen zu ergreifen, um die Verschwendung des Vermögens des Investors zu vermeiden.

Tausende Menschen sind auf die unglaublichen Zinsen des CEO der Nhat Nam Company, Vu Thi Thuy, hereingefallen. Neben riesigen Gewinnen von bis zu 5 – 7 %/Monat, was 60 – 84 %/Jahr entspricht, hat sich die Nhat Nam Real Estate Company auch viele andere Tricks einfallen lassen, um das Vertrauen der Investoren zu gewinnen und sich besonders große Geldsummen anzueignen.
Als Kunden Milliarden einzahlten, um Stadthäuser in Hanoi zu kaufen, stellten sie fest, dass der Investor die Planung willkürlich „zerrissen“ hatte. Als Kunden vor vielen Jahren einzahlten, um Stadthäuser im Stadtgebietsprojekt Thanh Ha – Cienco 5 (Hanoi) zu kaufen, stellten sie fest, dass diese Grundstücke als Villen geplant waren.