Um die Immobilienpreise zu senken, ist es am wichtigsten, das Angebot zu erhöhen.

Unterscheiden Sie zwischen Spekulation und Investition und realen Bedürfnissen

In seinem Resolutionsentwurf zum Mechanismus zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise bittet das Bauministerium Ministerien, Zweigstellen und Behörden um Stellungnahmen und schlägt vor, je nach Entscheidung der jeweiligen Kommune eine Kreditobergrenze von höchstens 50 % für Kredite zum Kauf eines Zweitwohnsitzes und von höchstens 30 % für Kredite zum Kauf eines Drittwohnsitzes festzulegen oder mindestens 20 % aller kommerziellen Wohnungsbauprojekte für bezahlbaren Wohnraum zu reservieren.

Im Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet erklärte Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung, dass das Ziel der Kreditverknappung darin bestehe, Spekulationen und Preisinflation zu verhindern. Wenn man jedoch nicht aufpasse, werde dies Menschen mit echten Bedürfnissen treffen, wie etwa Familien mit vielen Kindern oder Eltern, die mehr Häuser für ihre Kinder kaufen möchten.

Ihm zufolge ist es notwendig, klar zu unterscheiden, was eine spekulative Nachfrage bzw. Investitionsnachfrage und was eine tatsächliche Nachfrage ist, um Verwirrungen zu vermeiden, die sich auf die tatsächliche Wohnungsnachfrage der Käufer auswirken würden.

„Die vorgeschlagenen Lösungen sollten nicht lokal oder planlos sein, sondern ein synchrones Regulierungssystem mit vielen verschiedenen Werkzeugen und Methoden erfordern, um die zu kontrollierenden Objekte gezielt zu erfassen. Dazu ist die Erstellung einer einheitlichen Datenbank erforderlich. Alle Immobilientransaktionen sollten über ein Transaktionszentrum abgewickelt werden, um eine einfache Überwachung und Kontrolle von Schwankungen zu ermöglichen“, sagte Herr Dinh.

Zum Vorschlag, mindestens 20 % der Wohnungsbauprojekte je nach Ortschaft einem angemessenen Preissegment zuzuordnen, meinte Herr Dinh, dies sei zwar die richtige Richtung, aber dennoch „halbherzig“ und gehe dem Problem nicht auf den Grund. Seiner Ansicht nach sei es notwendig, einen verbindlichen Mechanismus einzuführen, den die Gemeinden ernsthaft umsetzen müssten, um eine Wiederholung der heutigen Situation im sozialen Wohnungsbau zu vermeiden.

Er verwies auf die Regelung, 20 Prozent des Bodenfonds für Projekte zum Bau von Sozialwohnungen zu reservieren. Diese gebe es zwar schon lange, in der Praxis sei sie jedoch sehr schwer umzusetzen, was dazu führe, dass das Angebot an Sozialwohnungen weiterhin knapp bleibe.

Um die Immobilienpreise zu senken, sei eine umfassende Marktregulierung erforderlich, sagen Experten. Foto: Hoang Ha

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), sagte, dass die Beschränkung der Kreditvergabe für den Kauf von Zweit- oder Mehrwohnungen Immobilienspekulanten direkt treffen werde, die Auswirkungen jedoch nicht groß sein würden. Der Grund dafür sei, dass der Markt bei einer Kreditverknappung viele Möglichkeiten habe, auszuweichen. Die meisten Investoren und Spekulanten verfügen über relativ viel Bargeld oder andere Vermögenswerte, die sie als Hypothek aufnehmen können, nicht unbedingt für den Kauf einer Immobilie.

„Diese Lösung lässt sich nur auf künftige Wohnungsbauprojekte anwenden. Immobilien, die bereits als „rotes Buch“ eingestuft sind, sind nur schwer zu kontrollieren, da man auf vielfältige Weise Kredite von Banken aufnehmen kann“, sagte Toan.

Er analysierte, dass Vietnamesen die Angewohnheit haben, Gold und Land zu horten. Beim Hauskauf überlassen viele Familien oft ihren Eltern das Eigentum und übertragen es dann an ihre Kinder, wenn diese erwachsen sind. Eine Verschärfung der Kreditvergabe für Zweit- und Drittwohnungen kann die berechtigten Bedürfnisse der Bevölkerung sowie die Entwicklung des Immobilienmarktes direkt beeinträchtigen.

Notwendigkeit, das Angebot zu erhöhen und Wettbewerb zu schaffen

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, sagte, der Immobilienmarkt funktioniere nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Wenn die Nachfrage hoch und das Angebot knapp sei, steige der Preis aller Güter, auch der Immobilien.

Laut Herrn Quyet handelt es sich bei der Begrenzung der Kreditvergabe für Zweit- und Drittwohnungen um eine Verwaltungsmaßnahme. Um den Markt wirksam zu regulieren, sollte der Staat steuerpolitische Instrumente einsetzen. Derzeit werden die Landnutzungsgebühren auf Basis der Marktpreise berechnet. Zusammen mit den hohen Grundsteuern führt dies zu stark steigenden Inputkosten für Investoren. Darüber hinaus führt der Anstieg der Baumaterial- und Arbeitskosten zu steigenden Produktkosten und damit zu höheren Verkaufspreisen.

Herr Quyet wies darauf hin, dass parallel zur vorgeschlagenen Verschärfung der Kreditvergabe für gewerbliche Immobilienkäufe eine umfassende Lösung zur Regulierung des Marktes erforderlich sei. Die wichtigste Lösung bestehe insbesondere darin, das Wohnungsangebot durch vereinfachte Verfahren und den Abbau rechtlicher Hindernisse zu erhöhen. Ein hohes Angebot würde automatisch zu sinkenden Immobilienpreisen führen.

„Es ist notwendig, den Bau von Sozialwohnungen, Sozialwohnungen und insbesondere Mietwohnungen zu fördern, um den Kaufdruck zu verringern. Gleichzeitig sollten Erstkäufer und Menschen mit geringem Einkommen günstigere Zinssätze für Bankkredite erhalten“, betonte Quyet.

Um den Anstieg der Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten, sei es laut Herrn Pham Duc Toan notwendig, zwei Märkte parallel zu entwickeln: Gewerbewohnungen und Wohnungen im mittleren Preissegment, Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeitnehmer.

„Wenn das Angebot an Sozialwohnungen steigt, ist der gewerbliche Wohnungsbau gezwungen, über die Preise zu konkurrieren, und der Markt wird sich dann selbst regulieren“, sagte Herr Toan.

Er führte an, dass in manchen Gegenden wie Hai Duong (alt), wo der soziale Wohnungsbau stark ausgebaut ist, die Preise für Gewerbeimmobilien nicht so stark steigen können wie in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt. Daher sollte der Staat bei der Politikgestaltung den Markt nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage selbst regulieren lassen, anstatt administrative Maßnahmen zu ergreifen.

Vietnamnet.vn

Quelle: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html