„Schwere Belastung“ durch Immobilienanleihen

Der Druck auf die Schuldentilgung von Immobilienunternehmen, die Anleihen emittieren, ist nach wie vor recht groß, und viele Unternehmen sind sogar von einer Insolvenz bedroht.

Kürzlich von der Hanoi Stock Exchange (HNX) bekannt gegebene Informationen zeigen, dass die Nam Land Company Limited die Anleihe NALCH2124001 mit einem Gesamtemissionswert von 900 Milliarden VND, einer Laufzeit von 3 Jahren und einem Zinssatz von 10,3 %/Jahr in Umlauf bringt und voraussichtlich am 13. Juli 2024 fällig wird.

Im Jahr 2023 hat Nam Land vier Anleihezinszahlungen zu leisten. Bei der ersten Zahlung (13. Januar) musste das Unternehmen 25 Milliarden VND zahlen, konnte jedoch keine Finanzierung arrangieren. Erst am 28. Februar 2023 konnte das Unternehmen den Cashflow arrangieren und Zinsen zahlen.

In der zweiten Rate (12. April 2023) musste das Unternehmen 26 Milliarden VND Zinsen zahlen, konnte aber nur 50 % regeln, die restlichen 50 % wurden „verspätet“ gezahlt. In der dritten und vierten Rate musste Nam Land mehr als 54 Milliarden VND Zinsen zahlen, hatte die Finanzierung aber noch nicht geregelt.

Der Vertreter von Nam Land erklärte die Unfähigkeit, die Anleihezinsen fristgerecht zu zahlen, mit einer Reihe rechtlicher Probleme, die dazu geführt hätten, dass das Shizen Home Project kontinuierlich für den Verkauf künftiger Wohnungen abgelehnt worden sei. Dies habe zu Einnahmeverlusten geführt, die zur Zahlung der Anleihesumme und der den Anleihegläubigern zugesagten Zinsen führten. Darüber hinaus hätten die aufeinanderfolgenden Geschäftsverluste der letzten zwei Jahre den Cashflow des Unternehmens erheblich beeinträchtigt.

Nicht nur Nam Land, sondern auch viele andere große Immobilienunternehmen stehen unter dem Druck, ihre Schulden durch Anleihen zurückzuzahlen. Der Bericht der Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) über den Markt für Unternehmensanleihen zeigt, dass die Quote überfälliger Anleihen auf dem gesamten Markt Ende April 2024 unverändert gegenüber März 2024 bei 15 % lag.

Bemerkenswert ist, dass mehr als die Hälfte der Anleihen mit verspäteten Tilgungs- oder Zinszahlungen aus dem Wohnimmobiliensektor stammen, wobei die Rate verspäteter Tilgungs- und Zinszahlungen in diesem Sektor 30 % beträgt.

Die Khai Hoan Land Group hat die Laufzeit der Anleihe mit dem Code KHGH2123001 bis zum 5. April 2025 verlängert und den Zinssatz auf 12 % pro Jahr angepasst. Nach der Laufzeitverlängerung um ein Jahr im Jahr 2023 verlängert Khai Hoan Land die Laufzeit der Anleihe nun um ein weiteres Jahr.

Oder im Fall der Unity Real Estate Investment Company Limited: Zum 31. Dezember 2023 erreichte das Eigenkapital des Unternehmens 2.916,1 Milliarden VND, ein leichter Rückgang gegenüber 3.089,6 Milliarden VND im Jahr 2022. Die Fremdkapitalquote sank leicht von 1,4 im Jahr 2022 auf 1,37 im Jahr 2023, was Verbindlichkeiten von über 3.995 Milliarden VND entspricht.

Das Verhältnis von Anleihenschulden zu Eigenkapital stieg vom 0,32-Fachen im Jahr 2022 auf das 0,38-Fache im Jahr 2023, was Anleihenschulden in Höhe von 1.108,1 Milliarden VND entspricht. Die Unity Company setzte ihre Verlustserie fort, als sie im Jahr 2023 einen negativen Nachsteuergewinn von 173,5 Milliarden VND verzeichnete (im Jahr 2022 betrug der Nachsteuerverlust 124,2 Milliarden VND).

Im Mai 2024 werden laut VIS Rating-Daten 28 Anleihen von 24 Emittenten im Wert von 15.000 Milliarden VND fällig. Davon besteht nach Schätzungen von VIS Rating bei etwa 4.700 Milliarden VND, also 30 %, das Risiko einer verspäteten Zahlung der im Mai 2024 fälligen Schulden.

Von den Hochrisikoanleihen im Wert von 4.700 Milliarden VND haben etwa 4.000 Milliarden VND, die von drei Unternehmen ausgegeben wurden, im Jahr 2023 Zinszahlungen verspätet. VIS Rating schätzte, dass diese Emittenten aufgrund schwacher Cashflows und erschöpfter Barmittel höchstwahrscheinlich ihre Kapitalzahlungen verzögern werden. Die verbleibenden Hochrisikoanleihen im Wert von 700 Milliarden VND, die erstmals verspätet fällig werden, stammen hauptsächlich von Emittenten aus dem Wohnimmobiliensektor.

In Bezug auf die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen sagte Herr Duong Duc Hieu, Direktor für Analyse und Kreditbewertung im Segment Nicht-Finanzunternehmen von VIS Rating, dass die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen noch immer schwach sei, da die Menge der in diesem Jahr fälligen Immobilienanleihen den höchsten Stand der letzten fünf Jahre erreicht habe.

Zu beachten ist, dass die Differenzierung der Schuldentilgungskapazitäten zunehmend größer wird. Unternehmen mit Projekten, die sich auf das Segment konzentrieren, das die tatsächliche Nachfrage in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt deckt, werden ihre Umsätze weiterhin recht gut laufen und sich 2024 erholen. Diese Unternehmen werden über deutlich bessere Ressourcen und eine höhere Schuldentilgungskapazität verfügen.

Im Gegenteil: Einige Unternehmen befinden sich weiterhin in einer schwierigen Lage, da sie sich zuvor auf hochspekulative Projekte konzentrierten. Auch im Jahr 2024 wird die Nachfrage in diesem Segment gering bleiben, sodass die Schuldentilgungsfähigkeit dieser Gruppe schwach sein wird.

„Immobilienunternehmen verfügen über drei Hauptkanäle zur Kapitalbeschaffung: Bankkredite, Anleihen und Aktienemissionen. Laut VIS Rating wird sich der Zugang zu neuem Kapital für die gesamte Immobiliengruppe im Jahr 2024 verbessern. Jedes Unternehmen wird unterschiedliche Methoden der Kapitalbeschaffung bevorzugen, aber die günstigste Form der Kapitalbeschaffung für Unternehmen ist die Aktienemission, und dieser Kanal wird in diesem Jahr das stärkste Wachstum verzeichnen“, sagte Herr Hieu.

Quelle: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html