Was sagt die Staatsbank dazu, künftig kein Geld mehr für den Hauskauf zu verleihen?

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In letzter Zeit haben viele Immobilienunternehmen Bedenken hinsichtlich der Vorschriften für Wohnungsbaudarlehen geäußert.

Insbesondere Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass er und die Immobilienunternehmen sehr besorgt über die Bestimmungen in Punkt a, Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN) seien.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — Die Immobilienbranche hat gerade ein Jahr voller Schwankungen und Schwierigkeiten hinter sich.

Gemäß dieser Regelung dürfen Banken bei immobilienbesicherten Krediten für den Erwerb von Häusern, einschließlich Gewerbeimmobilien, an Privatpersonen nur Kredite für den Erwerb von Häusern vergeben, die bereits fertiggestellt und übergeben wurden, also verfügbar sind.

Daher gestattet Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN den Banken nicht, Privatpersonen Kredite für den Kauf unfertiger Gewerbeimmobilien zur Übergabe (d. h. künftiger Gewerbeimmobilien) zu gewähren, die durch diese Immobilie selbst besichert (hypothekarisch belastet) sind. Daher müssen Privatpersonen, die einen Kredit für den Kauf künftiger Gewerbeimmobilien aufnehmen möchten, andere Sicherheitsmaßnahmen ergreifen oder diese mit anderen Vermögenswerten absichern.

Zu diesem Inhalt antwortete die Staatsbank am 31. Januar.

Nach Angaben der Staatsbank handelt es sich bei dem Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN), das die Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken (CBs) und ausländischen Bankfilialen regelt, nicht um ein Dokument, das die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten regelt.

In Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN heißt es: „Ein durch Immobilien besichertes Darlehen ist ein Darlehen an eine natürliche oder juristische Person zum Erwerb von Immobilien oder zur Durchführung eines Immobilienprojekts und ist durch die Immobilie selbst besichert, wobei das aus dem Darlehen entstehende Immobilienprojekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu besicherten Transaktionen entsteht.“

Die Staatsbank bestätigt, dass das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN diesen Inhalt weder ändert noch ergänzt. Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses zukünftige Haus (mit einer Hypothek) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30 – 120 % an, abhängig von der Garantiequote (LTV), die sich aus dem Verhältnis des Darlehenssaldos zum Wert der Sicherheiten berechnet; falls keine Informationen zur LTV-Quote vorliegen, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.

Bei Krediten zum Erwerb einer Sozialwohnung ist nicht die Voraussetzung einer bezugsfertigen Wohnung gegeben.

Laut der Staatsbank heißt es in Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN: „Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen für Privatpersonen zum Kauf eines Hauses.“ Die folgenden Bedingungen müssen vollständig erfüllt sein: Die Quelle der Schuldentilgung sind nicht die aus dem Darlehen erzielten Mieteinnahmen; das Haus wurde gemäß dem Hauskaufvertrag fertiggestellt.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Ein Sozialwohnungsgebiet im Distrikt 12 (HCMC)

Banken und ausländische Bankfilialen haben das uneingeschränkte Recht, mit Hypothekendarlehen für Häuser umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu besicherten Transaktionen nicht zurückzahlen können.

Das aus diesem Hypothekendarlehen finanzierte Haus muss unabhängig (von einem Dritten oder einer von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Preis darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) und gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden.

Unterdessen bestimmt Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN: „1. Klausel 11, Artikel 2 wird wie folgt geändert und ergänzt: „11. Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen für Privatpersonen zum Kauf eines Hauses, einschließlich eines durch Immobilien besicherten Darlehens für Privatpersonen zum Kauf eines Hauses, das die folgenden Bedingungen erfüllt: Die Geldquelle zur Rückzahlung der Schulden ist nicht die Geldquelle für die Miete des Hauses, die aus dem Darlehen stammt; das Haus wurde gemäß dem Hauskaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt.

Banken und ausländische Bankfilialen haben das uneingeschränkte Recht, mit Hypothekendarlehen für Häuser umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über besicherte Transaktionen und des Wohnungsgesetzes nicht zurückzahlen können.

Das aus diesem Hypothekendarlehen finanzierte Haus muss unabhängig (von einem Dritten oder einer von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Wert darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) und gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden...“.

Bei Krediten zum Erwerb von Sozialwohnungen, also zum Erwerb von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte, ist die Voraussetzung, dass das Haus bezugsfertig ist, nicht erforderlich. Außerdem weist es einen niedrigeren Risikokoeffizienten als andere Hypothekendarlehen auf, der nur 20 bis 50 % beträgt, um die Politik der Regierung zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus umzusetzen.

Die Bedingung „Haus fertiggestellt“ im Hauskaufvertrag gilt nur für Hypothekendarlehen (die einer geringeren Risikogewichtung unterliegen als andere immobilienbesicherte Darlehen).

Staatsbank

Zu den Hypothekendarlehen gehören: Hypothekendarlehen zum Kauf von Häusern, die die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen, einschließlich der Bedingung der Fertigstellung für die Übergabe, und Darlehen zum Kauf von Sozialwohnungen, zum Kauf von Häusern im Rahmen von Förderprogrammen und -projekten der Regierung.

Der auf Hypothekendarlehen angewandte Risikokoeffizient liegt je nach Art zwischen 20 und 100 %, abhängig von der Beleihungsquote und der Einkommensquote (DSC). Bei Darlehen für den Kauf von Sozialwohnungen und Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte ist die Fertigstellung des Hauses nicht erforderlich. Der Risikokoeffizient ist mit 20 bis 50 % niedriger als bei anderen Hypothekendarlehen, um die staatliche Politik zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus umzusetzen.

Die Bedingung eines fertiggestellten Hauses im Rahmen eines Hauskaufvertrags gilt laut Staatsbank nur für Hypothekendarlehen (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Forderungen).

Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN und der entsprechende Risikokoeffizient wird gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN angewendet.

„Daher schränkt diese Regelung das Recht von Organisationen und Einzelpersonen, künftig Wohnraum zu erwerben, nicht ein und steht auch nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften (Zivilrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2024)“, erklärte die Staatsbank.

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