Wohnungsmarkt-Paradoxon

Das Problem des bezahlbaren Wohnraums ist immer in einer Schleife zwischen Nachfrage und Einkommen gefangen.

Viele Menschen beklagen, dass es schwierig sei, für 5 Milliarden VND eine zufriedenstellende Wohnung im Stadtzentrum zu kaufen. Tatsächlich gibt es jedoch viele Altbauwohnungen oder Wohnungen in Vororten, die für nur 2 bis 3 Milliarden VND zu haben sind, aber nur wenige Menschen interessieren sich dafür. Dieses Bild verdeutlicht die große Kluft zwischen dem tatsächlichen Bedarf und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Eigenheimkäufer und spiegelt die Schichtung des städtischen Wohnungsmarktes deutlich wider.

An Wohnungen für 2–3 Milliarden VND mangelt es nicht.

Laut CBRE Vietnam lag der Durchschnittspreis für Stadthäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal bei 160 bis 300 Millionen VND/m², ein Anstieg von 9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Preise für Wohnungen schwankten zwischen 82 und 220 Millionen VND/m², ein Anstieg von 29 %. In zentralen Lagen wird es immer schwieriger, eine Wohnung mit einem Budget von 5 Milliarden VND zu finden. Aktuelle Umfragen zeigen jedoch, dass in Vororten oder bei Projekten, die vor 10 bis 20 Jahren übergeben wurden, das Angebot an Wohnungen unter 3 Milliarden VND immer noch recht groß ist. Das Problem liegt darin, dass diese Produkte oft nicht den immer strengeren Kriterien der Käufer entsprechen.

Herr Huynh Van Hung (aus Dong Thap ) sagte, er habe eine Anzeige für den Kauf einer Wohnung in Ho-Chi-Minh-Stadt im Preisbereich von 2 Milliarden VND für das Universitätsstudium seines Sohnes aufgegeben und sofort Nachrichten von Dutzenden Maklern erhalten, die neue und alte Wohnungen in Bezirken und Gemeinden weit vom Zentrum entfernt zum Verkauf anboten, wobei die üblichen Preise zwischen 2 und 3 Milliarden VND lagen. Schließlich entschied er sich für den Kauf einer knapp 50 m² großen Wohnung im Vinhomes Grand Park (Bezirk Long Binh) für 2,6 Milliarden VND, damit sein Sohn bequem in der Nähe zur Schule gehen kann.

Einer Umfrage von Reportern der Zeitung Nguoi Lao Dong zufolge werden derzeit viele Zweitwohnungen in Projekten weit vom Zentrum entfernt angeboten, beispielsweise in Moonlight Boulevard (Bezirk An Lac), Green Town Binh Tan (Gemeinde Vinh Loc), Vision, Conic Boulevard (Bezirk Tan Tao), Akari City (Bezirk An Lac), Westgate (Gemeinde Binh Chanh), SaigonIntela (Binh Hung) … für nur 2–3 Milliarden VND, also nicht so viel, wie viele Leute denken.

Der Preis für den Apartmentkomplex Sunrise Riverside (Gemeinde Nha Be) liegt derzeit bei 2,5–3 Milliarden VND pro Apartment.

Sogar der seit Jahren begehrte Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt bietet viele günstige Wohnungen, beispielsweise im Vinhomes Central Park (Bezirk Long Binh), im 9 View Apartment (Bezirk Phuoc Long), im The Art Gia Hoa (Bezirk Phuoc Long) usw. Allerdings ist es für Verkäufer nicht immer einfach, Käufer zu finden. Frau Hong (wohnhaft im Apartmentgebäude Green River, Bezirk Binh Dong) sagte, sie habe ihre 70 m² große Wohnung monatelang verkauft, bevor sie einen Käufer gefunden habe, obwohl der Preis nur 2,7 Milliarden VND betrug. Der Hauptgrund dafür ist, dass es sich um eine Sozialwohnung handelt und der Käufer das Eigentum nicht sofort übertragen kann. Daher verläuft die Transaktion sehr langsam, obwohl die Wohnung recht zentrumsnah liegt und über alle Annehmlichkeiten verfügt.

Es ist erwähnenswert, dass der Unterschied beim Vergleich der Quadratmeterpreise sehr deutlich ist. Neue Projekte in Zentrumsnähe kosten selten weniger als 50 Millionen VND/m², während Projekte, die seit mehr als 10 Jahren bestehen, nur 31-37 Millionen VND/m² kosten. Im Projekt Phu Hoang Anh (Gemeinde Nha Be) beispielsweise steht eine 129 m² große Wohnung für rund 4,5 Milliarden VND zum Verkauf, was 35 Millionen VND/m² entspricht. Die Attraktivität ist jedoch nicht hoch, da das Projekt schnell verfällt, das Design nicht optimal ist und die Fläche im Verhältnis zur allgemeinen Nachfrage zu groß ist. Derweil kosten benachbarte Projekte bis zu 70-90 Millionen VND/m² und steigen deutlich stärker im Wert.

Diskrepanz zwischen Bedarf und finanzieller Leistungsfähigkeit

Herr Ta Trung Kien, Direktor der Viet A Real Estate Company, sagte, er habe in nur zwei Wochen 70/100 der verbleibenden Wohnungen und Bürogebäude des Sunrise Riverside-Projekts (Gemeinde Nha Be) verkauft. Es handelt sich um kleine Wohnungen mit einer Fläche von nur 50–55 m², die 2,5–3,3 Milliarden VND pro Wohnung kosten. Dank der umfassenden Ausstattung können Käufer sofort einziehen oder vermieten. Zusätzlich zu den Bankkreditbedingungen benötigen sie lediglich ein Startkapital von etwa 1,2–1,5 Milliarden VND. „Die Kunden sind hauptsächlich junge Paare oder Singles mit Auto, die eine komfortable, moderne Wohnung suchen“, so Herr Kien.

Das größte Problem, so Herr Kien, sei nach wie vor das Missverhältnis zwischen Nachfrage und finanzieller Leistungsfähigkeit. „Käufer wünschen sich oft geräumige Wohnungen mit zwei bis drei Schlafzimmern, eine zentrale Lage, ein komplettes Immobilienportfolio und Bankunterstützung für Ratenzahlungen. Doch mit einer finanziellen Leistungsfähigkeit von drei Milliarden Vietnamesischen Dinar ist es fast unmöglich, diese Kriterien zu erfüllen“, so Herr Kien.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group Real Estate Services Company, räumte ebenfalls ein, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere in den Vororten oder der alten Provinz Binh Duong , keinen Mangel an Wohnungen unter 3 Milliarden VND gebe. Diese Projekte seien jedoch oft weit vom Zentrum entfernt oder es handele sich um Altbauten ohne moderne Annehmlichkeiten und Dienstleistungen. „Junge Leute legen heute tendenziell Wert auf Annehmlichkeiten, Wohnumfeld sowie Verwaltung und Betrieb, sodass sie Altbauten oft nicht mögen, selbst wenn sie günstig sind. Darüber hinaus haben rechtliche Faktoren einen starken Einfluss auf den Verkaufspreis, da Projekte mit „Pink Books“ und voller Ausstattung immer 10–30 % teurer seien als Projekte mit weniger Transparenz“, erklärte Herr Thang.

Er analysierte, dass der Käufer, um mit einem Kredit eine Wohnung für 2,5 Milliarden VND zu kaufen, 1 bis 1,5 Milliarden VND zur Verfügung haben muss. Die übrigen benötigen ein stabiles Einkommen von 35 bis 40 Millionen VND/Monat über 10 Jahre, um die Schulden zu tilgen. Menschen dieser Einkommensgruppe möchten jedoch oft keine alten Wohnungen ohne Annehmlichkeiten kaufen, sondern suchen nach hochwertigeren Projekten im Zentrum, die 7 bis 10 Milliarden VND kosten. Im Gegensatz dazu können Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen von 15 bis 20 Millionen VND/Monat wahrscheinlich nicht genug sparen, um eine Wohnung für 2 bis 3 Milliarden VND zu kaufen. Daher steckt das Problem des bezahlbaren Wohnraums immer in einer Schleife zwischen Nachfrage und Einkommen fest: Wenn die Käufer bereit sind, gibt es keine zufriedenstellenden Produkte, und wenn die verfügbaren Produkte ihre Zahlungsfähigkeit übersteigen!

Experten zufolge wird sich der Wohnungsmarkt in Zukunft weiter stark differenzieren. Sozialwohnungsprojekte können den Bedarf von Geringverdienern teilweise decken, doch mit einem Einkommen von 10 bis 15 Millionen VND/Monat ist der Wohnungskauf nicht einfach. „Selbst Personen mit einem Einkommen von über 20 Millionen VND/Monat werden von der Sozialwohnungspolitik wahrscheinlich nicht profitieren. Dies zeigt, dass die Lücke zwischen Angebot und tatsächlicher Nachfrage bestehen bleibt, insbesondere angesichts knapper Grundstücksfonds und zunehmend hoher Projektentwicklungskosten“, betonte Herr Thang.

Quelle: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm