Was haben Investoren vom BT Trieu Son-Projekt?

Billiges Land?

Das Verkehrsprojekt, das die Provinzstraße 514 mit der Nationalstraße 47C im Bezirk Trieu Son verbindet, ist ein Projekt mit einer Gesamtanfangsinvestition von über 79 Milliarden VND, das vom Joint Venture Tien Dat Construction Joint Stock Company – Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited) umgesetzt wird. Dies ist eines der letzten Projekte in der Provinz Thanh Hoa , das in Form einer öffentlich-privaten Partnerschaft im BT-Vertragstyp (Build-Transfer) umgesetzt wurde, bevor dieser Typ aufgrund zahlreicher Mängel, eines hohen Negativrisikos und der damit verbundenen großen Verluste an Staatsvermögen offiziell „beendet“ wurde (mit Wirkung vom 1. Januar 2021).

Zur Umsetzung dieses Projekts plante die Provinz Thanh Hoa zunächst, fünf wunderschöne Grundstücke mit einer Gesamtfläche von fast 28 Hektar in der Stadt Trieu Son und den benachbarten Gemeinden des Bezirks Trieu Son zu nutzen, um Gegenzahlungen für das Projekt zu leisten.

Das BT-Projekt der Verkehrsstraße, die die Provinzstraße 514 und den National Highway 47C im Bezirk Trieu Son verbindet, befindet sich im Bau.

Auf dieser Grundlage teilte das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa am 27. November 2020 mit den Beschlüssen Nr. 5086/QD-UBND, Nr. 5085/QD-UBND und Nr. 5084/QD-UBND dem Joint Venture Trieu Son BT Company Limited die erste Grundstücksphase mit einer Gesamtfläche von 198.998,8 m2 (fast 20 Hektar) zu. Die restlichen 2 von 5 Grundstücken, die als Gegenleistung an die Trieu Son BT Company Limited zu zahlen waren, wurden noch nicht übergeben.

Allerdings hat die Provinz Thanh Hoa vor Kurzem offiziell beschlossen, die Gegenleistung von 5 auf die oben genannten 3 Landflächen zu reduzieren, was einer Reduzierung um 9,3 Hektar entspricht, da es sich um eine „übermäßige Gegenleistung“ handelt. Dabei wurde die Wahrung des Paritätsprinzips gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltung und Nutzung öffentlicher Vermögenswerte von 2017 sowie Regierungsverordnungen und anderen relevanten Rechtsvorschriften geprüft.

Parallel zur Landzuteilung erließ das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa auch einen Beschluss zur Genehmigung bestimmter Grundstückspreise als Grundlage für die Festlegung der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren.

Beispielsweise hat das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa am 3. November 2021 spezifische Grundstückspreise als Grundlage für die Bestimmung der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren für die Umsetzung des Projekts „Nam Cong Cheo“ für ein neues Wohngebiet in der Stadt Trieu Son, Bezirk Trieu Son (Phase 1) herausgegeben. Dementsprechend beträgt der spezifische Grundstückspreis, der der vom Staat mit Landnutzungsgebühren zugeteilten Landfläche entspricht, nach Abzug der Kosten (ohne Räumungskosten) an diesem Standort pro Quadratmeter 2.201.099 VND/m2.

Der oben genannte konkrete Grundstückspreis wird unter der Bedingung festgelegt, dass der Investor in die gesamte technische Infrastruktur gemäß dem Investitionsprojekt und der genehmigten Detailplanung für das zur Umsetzung des Projekts zugewiesene Grundstück investiert und der Staat mit Landnutzungsgebühren Land für eine Wohnfläche von 34.029,3 m2 zuweist. Vorläufig nimmt der Staat allein mit der Fläche und dem Preis eines Nam Cong Cheo-Projekts im Wesentlichen über 74 Milliarden VND ein, was etwa 93 % des Gegenkapitals zum gesamten Investitionskapital des oben genannten BT-Projekts entspricht.

Das Land Nam Cong Cheo liegt sehr schön und ist in 330 Grundstücke und Versorgungsanlagen im Bezirk Trieu Son, Thanh Hoa, unterteilt. (Foto: Lam Linh Land)

Um auf die Frage zurückzukommen, wie die Grundstückspreise entsprechend der vom Staat zugeteilten Landfläche anhand der im Rahmen des neuen Wohngebietsprojekts Nam Cong Cheo erhobenen Landnutzungsgebühren ermittelt werden können, so gibt es laut Frau Pham Thi Thu Huong, einer praktizierenden Preisschätzerin, zahlreiche Methoden zur Ermittlung. Normalerweise wird im oben genannten Fall die Ermittlung der Grundstückspreise jedoch nach der Überschussmethode durchgeführt und der entsprechende Marktpreis zu diesem Zeitpunkt dient lediglich als Inputbasis.

Konkret wird der Grundstückspreis mit der Methode des Basisüberschusses ermittelt, indem die Entwicklungserlöse abzüglich der Entwicklungskosten berechnet werden. Dabei sind die Basiserlöse der nach der Projektumsetzung eingenommene Betrag. Die Entwicklungskosten umfassen Infrastrukturinvestitionskosten, Eventualkosten, Projektmanagementkosten, Werbe- und Vertriebskosten sowie „weiche“ Kosten wie kommerzielle Vorteile, sonstige Kosten gemäß Vorschriften und Investorengewinne.

Joint Venture mit BT Trieu Son-Projekt „großer Erfolg“?

Aktuellen Aufzeichnungen zufolge ist das neue Wohngebietsprojekt Nam Cong Cheo (Handelsname: Trieu Son New Central Project) seit seiner Eröffnung zum Verkauf sofort in vielen Zeitungen und Medien zu einem „heißen“ Produkt geworden und wird von Immobilienmaklern nachgefragt.

Laut der Einführung einer der oben genannten Einheiten verfügt das neue Wohngebietsprojekt Nam Cong Cheo über viele günstige geografische Lagefaktoren und ist sehr gut für Kunden geeignet, die Land sowohl für Wohn- als auch für Geschäftszwecke kaufen möchten. Insbesondere grenzt der Norden des Projekts an die Provinzstraße 514, die an die Nationalstraße 47 anschließt, die die Stadt Thanh Hoa mit dem internationalen Flughafen Tho Xuan verbindet; der Westen grenzt an die 36 m lange Schnellstraße, die die Nationalstraße 47C mit der Schnellstraße Nghi Son – Sao Vang verbindet; der Süden grenzt an das Planungsgebiet des 20 ha großen Luxusstadtgebiets Xuan Hung … Vom Projekt aus sind es nur 20 Minuten nach Thanh Hoa, 15 Minuten zum Flughafen Tho Xuan und im Umkreis von 500 m befinden sich das Kultur- und Sportzentrum , das Krankenhaus, der Giat-Markt, das Bezirksverwaltungszentrum Trieu Son, der City-Supermarkt und ein 50 ha großes interkommunales Industriegebiet …

Das Land Nam Cong Cheo hat eine besondere Lage im Bezirk Trieu Son, wie die Medien beschreiben. (Grafik: Land Lam Linh)

Tatsächlich war Nguoi Dua Tin am Mittag des 15. Juli in seiner Funktion als „Land Broker“ (freiberuflicher Immobilienmakler) auf dem Gelände des Projekts „Nam Cong Cheo New Residential Area“ im Bezirk Trieu Son anwesend. Das Grundstück hat eine sehr breite Front, etwa 300 m entlang der Hauptstraße der Stadt Dat, während die Tiefe mäßig ist und wie angekündigt in der Nähe von Versorgungszentren liegt.

Vor Ort sprach Nguoi Dua Tin eine Frau mittleren Alters an, die gegenüber dem Projekt Trieu Son New Central Wasser verkaufte und bereit war, auch als „Grundstücksmaklerin“ zu fungieren. Sie sagte, das Grundstück koste je nach Standort zwischen 14 und 25 Millionen VND pro Quadratmeter.

„Wenn Sie hier kaufen möchten, ist das in Ordnung, etwa 1,4 bis 2,5 Milliarden VND pro Grundstück. Wenn nicht, habe ich ein weiteres Grundstück, das ich letztes Jahr ersteigert habe, ein paar Kilometer entfernt, ebenfalls an dieser Straße, aber weiter vom Zentrum entfernt, mit einer Fläche von 100 Quadratmetern. Als ich es ersteigerte, kostete es fast 1,7 Milliarden, jetzt verkaufe ich es für genau 2 Milliarden“, sagte sie.

Als Nguoi Dua Tin sein Interesse am Kauf von Land im Nam Cong Cheo-Projekt bekundete, wurde er einem Mann namens Toan vorgestellt, der angeblich ein „Verwandter“ des Direktors eines der Joint-Venture-Unternehmen war, die in das BT-Projekt investierten. Da dieser Mann auf Geschäftsreise war, wurde er einem Mann namens Cuong vorgestellt, der bei dem Projekt arbeitete.

Laut Herrn Cuong liegt sein Grundstück in der Straße, wurde im Rahmen einer diplomatischen Quote gekauft, der Verkaufspreis beträgt etwa 25,5 Millionen VND pro Quadratmeter, was etwa 2,5 Milliarden VND entspricht.

„Das Land hier ist wunderschön, mein Grundstück ist völlig unproblematisch, ich konnte es im Rahmen einer diplomatischen Quote kaufen. Um mein Grundstück zu kaufen, muss ich jedoch vier Stockwerke bauen, um die Genehmigung zu erhalten. Die restlichen Grundstücke im Inneren müssen nicht gebaut werden. Ich kann sie einfach kaufen und bekomme sofort die Genehmigung“, sagte Herr Cuong.

Herr Cuong erzählte von dem Land, das ihm im Rahmen des Nam Cong Cheo-Projekts gehört.

Laut Herrn Cuong ist der Erlös aus dem Verkauf von 330 Grundstücken beträchtlich. Für die Umsetzung des Projekts muss das Unternehmen jedoch auch etwa 120 Sao Reisfelder roden. Jedes Sao kostet 60 Millionen VND, was etwa 7 Milliarden VND entspricht. Gleichzeitig muss das Unternehmen auch in die technische Infrastruktur im zweistelligen Milliardenbereich investieren, Investitionskapital für das BT-Projekt und, was wichtig ist, weitere „weiche“ Kosten tragen.

Somit kann das Joint Venture aus Tien Dat Construction Joint Stock Company und Viet Thanh Joint Stock Company, die als bekannte Auftragnehmer viele Projekte in der Provinz Thanh Hoa „gewinnen“, mit etwas Glück am Standort Nam Cong Cheo und an den beiden anderen Standorten nach Abzug der damit verbundenen Kosten bei einem der letzten BT-Projekte den absoluten „großen Gewinn“ erzielen.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html