Entwicklung von Sozialwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt – Letzter Artikel: Schaffung eines transparenten Mechanismus zur Verhinderung von Spekulationen

Wir brauchen mehr Richtlinien für Unternehmen

Bildunterschrift — Sozialwohnungsprojekt Thu Thiem Green House im Bezirk Cat Lai ( Ho-Chi-Minh -Stadt). Das Projekt umfasst 1.040 Wohnungen mit unterschiedlicher Größe, von 1 bis 2 Schlafzimmern, mit einem Verkaufspreis von etwa 25 Millionen VND/m2 und wurde Ende 2024 in Betrieb genommen.

Dr. Nguyen Kim Duc, stellvertretender Direktor des Instituts für regionale Entwicklungsforschung und -beratung an der Wirtschaftsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass Immobilienunternehmen sowohl wirtschaftliche Einheiten seien als auch soziale Verantwortung hätten. Daher müssten die Richtlinien attraktiv genug sein, damit sie „tun wollen“ und „tun können“, statt nur „dazu ermutigt zu werden“.

Laut Dr. Duc müssen sich die politischen Maßnahmen angesichts der kontrollierten Verkaufspreise auf die Senkung der Input- und Opportunitätskosten für Unternehmen konzentrieren. Hinsichtlich der Inputkosten kann Ho-Chi-Minh-Stadt einen zentralen Fonds für die Entwicklung von Sozialwohnungen oder eine spezialisierte Agentur nach dem Vorbild der HDB (Singapur) einrichten, die für die Bereitstellung und Verwaltung von Fonds für sauberes Land zuständig ist, sodass Unternehmen ausschließlich Bauvorhaben umsetzen können.

Hinzu kommen Steueranreize, Befreiungen von Landnutzungsgebühren und eine stabile, günstige Kreditpolitik für Investoren und Käufer. Hinsichtlich der Opportunitätskosten ist es notwendig, die Verfahren zu überprüfen und die richtigen Engpässe zu identifizieren, anstatt Formalitäten zu reduzieren. Gleichzeitig müssen klare Bearbeitungszeiten festgelegt und ein spezifischer Rechenschaftsmechanismus eingerichtet werden.

Darüber hinaus schlug Herr Nguyen Kim Duc die Einrichtung einer speziellen Arbeitsgruppe in Ho-Chi-Minh-Stadt vor, um rechtliche Dokumente schnell und vollständig zu klären und Unternehmen so die Sicherheit ihrer Investitionen zu geben. Nur wenn Unternehmen in einem stabilen, transparenten und effektiven Umfeld operieren, kann sich der soziale Wohnungsbau nachhaltig entwickeln und den tatsächlichen Bedürfnissen der Menschen gerecht werden.

Was die Immobilienbranche betrifft, so schlug Nguyen Van Thanh Huy, stellvertretender Generaldirektor der Becamex IDC Corporation, vor, dass der Staat Mittel für sauberes Land priorisieren und diese frühzeitig an Unternehmen aushändigen sollte, um die Risiken bei der Grundstücksräumung zu verringern und gleichzeitig die Vorbereitungszeit für Investitionen zu verkürzen.

Darüber hinaus schlug Herr Huy die Einrichtung eines „grünen Kanals“ für Verwaltungsverfahren speziell für Sozialwohnungsprojekte vor, mit klaren Bearbeitungszeiten für jeden Schritt, um Überschneidungen zwischen Abteilungen und Zweigstellen zu vermeiden. „Gleichzeitig wollen wir den Zugang zu langfristigen, günstigen Kreditquellen erweitern, denn auch wenn es sich um große Unternehmen handelt, benötigen Sozialwohnungsprojekte weiterhin zinsgünstiges Kapital, um ihre Rotationsfähigkeit zu gewährleisten“, erklärte Herr Huy.

Zum Finanzierungsmechanismus sagte Herr Huy: „Der Staat muss die Differenz ausgleichen und einen Teil der tatsächlichen Kosten und des Höchstpreises gemäß den Vorschriften übernehmen, um den Unternehmen zu helfen, ein Mindestgewinnniveau zu halten. Hinzu kommen Vorzugsregelungen bei Steuern, Landnutzungsgebühren und Transaktionsgebühren in der Anfangsphase sowie ein transparentes öffentlich-privates Partnerschaftsmodell, um Risiken zu teilen und Unternehmen zu ermutigen, sich am sozialen Wohnungsbau zu beteiligen.“

Schaffen Sie transparente Mechanismen, um Spekulationen zu verhindern

Um Spekulationen einzuschränken und sicherzustellen, dass die Sozialwohnungspolitik tatsächlich diejenigen erreicht, die sie wirklich brauchen, sagte Rechtsanwalt Tran Anh Tuan von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt, dass das Dekret 192 die Kontrollmaßnahmen nach der Investition deutlich verschärft habe. Ziel sei es, Profitgier und Spekulationen im Sozialwohnungssektor zu verhindern.

Laut Herrn Tuan verpflichtet das Dekret die Investoren, für die Qualität und den Fortschritt des Projekts verantwortlich zu sein, und legt die Aufsichtsfunktion des Verteidigungsministeriums, des Ministeriums für öffentliche Sicherheit und des Volkskomitees der Provinz klar fest.

„Dieser Mechanismus zwingt Unternehmen dazu, konkrete Projekte umzusetzen. Dadurch wird die Situation eingeschränkt, dass sie ‚Land zurückhalten‘, Fortschritte verzögern oder auf Preissteigerungen warten, um davon zu profitieren. Investoren, Wirtschaftsprüfer und Bewertungsberater müssen alle vor dem Gesetz für die Richtigkeit von Dokumenten und Verkaufspreisen verantwortlich sein. Dies trägt zu mehr Transparenz und Abschreckung bei und verhindert, dass Kosten überhöht werden“, analysierte Herr Tuan.

Herr Tuan fügte hinzu, dass ein wichtiger neuer Punkt die Verlängerung der Übertragungsbeschränkung von fünf auf acht bis zehn Jahre ab dem Zeitpunkt der Abzahlung des Hauses durch den Käufer sei. Während dieser Zeit werde der Wiederverkaufspreis streng kontrolliert und sogar der maximale Gewinn begrenzt, um Spekulationen und gewinnorientiertes Kaufen und Verkaufen auszuschließen.

Laut Rechtsanwalt Tuan tragen die neuen Verordnungen und Beschlüsse nicht nur zu mehr Transparenz auf dem Markt bei, sondern bringen auch direkte Vorteile für die Bevölkerung. Durch eine stärkere Förderung wird es im sozialen Wohnungsbau mehr Projekte an unterschiedlichen Standorten und in unterschiedlichen Bauarten geben. So werden Menschen unterschiedlicher Einkommensgruppen Zugang zu geeignetem Wohnraum erhalten.

Um die Politik in die Praxis umzusetzen, schlug Herr Tuan vor, dass die Kommunen Preiskontrollmechanismen mit spezifischen administrativen und technischen Maßnahmen kombinieren sollten, insbesondere bei der Genehmigung von Begünstigten. Insbesondere sollten die Liste der Registranten, Aufzeichnungen, Bewertungskriterien und Genehmigungsergebnisse auf dem elektronischen Informationsportal veröffentlicht und nicht nur lokal ausgehängt werden. Dieser Ansatz trägt zu mehr Transparenz bei und verhindert falsche Prioritäten.

Parallel dazu ist eine Anbindung an die nationalen Bevölkerungs-, Steuer- und Sozialversicherungsdatenbanken notwendig, um Einkommen, Wohnstatus und Aufenthaltsdauer jeder Person automatisch zu überprüfen. Dies trägt dazu bei, Falschangaben zu vermeiden und sicherzustellen, dass es sich bei der überprüften Person tatsächlich um die unterstützungsbedürftige Person handelt.

Für den Fall, dass die Zahl der gültigen Anträge die Anzahl der Wohnungen übersteigt, schlug Herr Tuan außerdem vor, die Auslosung öffentlich und unter Aufsicht der Verwaltungsbehörde, des Investors und der Volksvertreter durchzuführen. Gleichzeitig sollten die Ergebnisse gefilmt und aufgezeichnet werden, um sie zu archivieren und zu veröffentlichen. Diese Methode gewährleistet Fairness und Objektivität und schließt subjektive Eingriffe aus.

Laut Finanz- und Immobilienexperte Nguyen Duy Chuyen ist es für die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus notwendig, den gesamten Wohnungsregistrierungsprozess zu digitalisieren, um zu vermeiden, dass sich die Menschen wie bisher lange anstellen müssen, um ihre Anträge einzureichen. Im digitalen Zeitalter ist die Online-Registrierung problemlos möglich. Die Nutzer müssen sich lediglich in das System einloggen, ihre Daten eingeben und die Genehmigungsergebnisse verfolgen. Übersteigt die Anzahl der Anträge die Nachfrage, kann eine öffentliche Lotterie organisiert werden.

„Wenn Vietnam das Immobilienidentifizierungssystem mit Personenidentifikation vervollständigt, weiß die Verwaltungsbehörde, wem wie viele Häuser gehören. Das trägt dazu bei, Kauf, Verkauf und Spekulation wirksam zu kontrollieren. Insbesondere ist es notwendig, den Menschen zunächst Wohnraum zu bieten und dann die Qualität schrittweise zu verbessern. Gleichzeitig muss die Sozialwohnungsentwicklung professionell, transparent und mit einem methodischen Fahrplan umgesetzt werden“, betonte Herr Chuyen.

Die Verantwortlichen von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärten, dass die Stadt laut Regierungsprojekt bis 2030 über 220.000 Sozialwohnungen errichten soll. Die Bauarbeiten sollen in zwei Phasen erfolgen: etwa 20.000 Einheiten im Zeitraum 2021–2025 und etwa 200.000 Einheiten im Zeitraum 2026–2030. Zur Vorbereitung des Angebots plant Ho-Chi-Minh-Stadt die Bereitstellung von über 1.000 Hektar Land, um das Ziel von 200.000 Einheiten nach 2025 zu erreichen.

Derzeit befinden sich in Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 120 Projekte mit fast 60.000 im Bau befindlichen Wohnungen, darunter 24 Projekte, deren Bau im Jahr 2025 beginnen soll, 23 Projekte, für die Investitionen genehmigt wurden, und viele Grundstücke für die Streitkräfte, die vom Staat verwaltet werden.

In der kommenden Zeit wird die Stadt die Planung überprüfen, den Bedarf ermitteln, Grundstücksfonds zuteilen, die Verwaltung reformieren und die Bearbeitungszeit um 30 % verkürzen. Gleichzeitig wird Ho-Chi-Minh-Stadt eine Lösung zur Unterstützung von Investoren entwickeln, die Finanzierung von Wohnungsbauprojekten verbessern und die Kreditvergabe für Beamte, Angestellte und Arbeiter transparent gestalten. Ho-Chi-Minh-Stadt wird außerdem Musterentwürfe bekannt geben, Hindernisse bei der Auswahl von Investoren, der Angebotsabgabe, den Verkaufspreisen und der Vermietung beseitigen, Fortschritte vorantreiben und rechtliche Leitlinien für die gesetzeskonforme Umsetzung von Sozial- und Gewerbewohnungsprojekten bereitstellen.

Quelle: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm