Regeln fernab der Realität
In Artikel 159 Buchstabe c, Absatz 5 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) wird der Grundsatz der Ermittlung von Grundstückspreisen nach der Überschussmethode wie folgt festgelegt: „Die Überschussmethode wird zur Ermittlung der Preise für Grundstücke und nicht landwirtschaftliche Flächen angewendet, bei denen nicht in technische Infrastruktur investiert wurde oder bei denen nicht in Bauarbeiten gemäß detaillierten Bauplänen investiert wurde, mit Ausnahme des in Buchstabe d dieses Absatzes genannten Falls.“
Es ist notwendig, die Überschussmethode zu bestimmen, die zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial angewendet wird.
Kürzlich wurde der Geltungsbereich des Änderungsentwurfs des Regierungserlasses 44/2014 zur Regelung der Grundstückspreise ähnlich wie die Bestimmungen des Entwurfs des geänderten Bodengesetzes eingeschränkt. Da es jedoch zahlreiche Einwände aus der Öffentlichkeit und von Experten gab, akzeptierte der Redaktionsausschuss des geänderten Erlassentwurfs 44/2014 diesen Inhalt, überarbeitete ihn und behielt ihn als geltende Regelung bei. Das heißt, bei der Ermittlung der gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und der gesamten geschätzten Kosten wird die Überschussmethode angewendet, um Grundstücke mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Änderungen des Landnutzungszwecks zu bewerten.
Tatsächlich ist die Überschussmethode eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf Grundlage der potenziellen zukünftigen Nutzung und nicht wie die Vergleichsmethode oder die Ertragsmethode auf Grundlage der aktuellen Nutzung. Die Überschussmethode spiegelt den Marktwert des zu bewertenden Grundstücks wider und berücksichtigt dabei folgende Faktoren: Nutzungszweck, Nutzungsdauer, Bebauungsdichte, Gebäudehöhe, Landnutzungskoeffizient. Sie spiegelt den Cashflow aus Investitionen, Produktion und Geschäft mit hoher Praxisrelevanz wider. Daher ist dies nach Ansicht vieler Unternehmen auch eine moderne Methode zur Immobilienbewertung, die der internationalen Praxis entspricht, da sie die finanzielle Natur des Immobilienprojekts einschließlich Kosten, Einnahmen, Gewinn usw. klar widerspiegeln kann.
Der Vorsitzende der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, stellte fest, dass in der Verordnung zur Anwendung des Prinzips der Bestimmung von Grundstückspreisen nach der Überschussmethode gemäß dem Entwurf des Grundstücksgesetzes (geändert) ein sehr wichtiges Thema fehlt, nämlich landwirtschaftliche Flächen. Herr Le Hoang Chau zitierte die Geschichte des Sonderwirtschaftszonenprojekts, das die Sama Dubai Group (Vereinigte Arabische Emirate – VAE) einst registrierte, um in der Provinz Phu Yen mit einem Gesamtinvestitionskapital von bis zu 250 Milliarden USD zu investieren, und analysierte: Auf einer Landfläche von bis zu 300.000 Hektar gibt es landwirtschaftliche Flächen. Wenn diese Art nicht erwähnt wird, kann die Landnutzungsgebühr nicht berechnet werden. Es gibt kein Stadtgebietsprojekt, das nur nicht landwirtschaftliche Flächen umfasst, es handelt sich immer um gemischt genutzte Flächen.
Daher ist die obige Regelung zu realitätsfern und führt dazu, dass nur kleine Immobilienprojekte sowie kleine und mittelgroße Wohngebiete entwickelt werden können. Großflächige städtische Gebiete können nicht bebaut werden. Darüber hinaus wurde ein landwirtschaftliches Grundstück, das in ein städtisches Gebiet, ein Industriegebiet oder ein Wohngebiet umgewandelt wurde, natürlich von der zuständigen Behörde genehmigt, sodass die Anwendung der Überschussmethode bei der Berechnung der Landnutzungsgebühren völlig ausreichend ist.
„Ganz zu schweigen davon, dass es derzeit Klassifizierungen für dem Meer abgerungenes Land gibt, darunter Fälle, in denen der Staat dies direkt vornimmt, und Fälle, in denen der private Sektor dies vornimmt. Was also ist dem Meer abgerungenes Land? Ist es nicht landwirtschaftliches Land oder landwirtschaftliches Land mit Wasseroberfläche? Beispielsweise ist das Gebiet der Aquakulturlagune Küstenland, Küstenland mit Wasseroberfläche. Wenn wir dies nicht landwirtschaftliches Land nennen, ist das nicht korrekt, es muss landwirtschaftliches Land sein“, zitierte Herr Chau und schlug vor, die Überschussmethode auf alle landwirtschaftlichen Flächen anzuwenden, auf die verwiesen werden kann, um eine Synchronisierung mit den Bestimmungen im Änderungsentwurf zu Dekret 44 vorzunehmen: „Die Überschussmethode wird angewendet, um Grundstücke mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Änderungen des Landnutzungszwecks zu bewerten, wenn die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und die gesamten geschätzten Kosten ermittelt werden.“
In Übereinstimmung mit der internationalen Praxis
Herr Nguyen The Phuong, Vizepräsident der Vietnam Valuation Association, erklärte, dass die Anwendung der Überschussmethode zur Ermittlung der Grundstückspreise für Grundstücke mit Entwicklungspotenzial wissenschaftlich fundiert, mit internationalen Praktiken vereinbar und für die heutige Bestimmung der Grundstückspreise in unserem Land notwendig sei. Da diese Methode üblicherweise zur Ermittlung der Grundstückspreise für Grundstücke und Parzellen mit Entwicklungspotenzial angewendet wird, für die es auf dem Markt keine Transaktionen für ähnliche Grundstücke und Parzellen gibt, ist die Anwendung der Vergleichsmethode oder anderer Methoden nicht praktikabel. Die Anwendung der Methode zur Berechnung der Preise für Wohngrundstücke und die anschließende Multiplikation mit dem Prozentsatz zwischen den Preisen für Wohngrundstücke und anderen Grundstücken in der Grundstückspreisliste ist nicht praktikabel.
Als das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt kürzlich den Entwurf zur Änderung des Dekrets 44 ausarbeitete und zur Stellungnahme einreichte, gab es zahlreiche Kommentare. Er war sehr erfreut darüber, dass diese Behörde die Überschussmethode in ihrer jetzigen Form akzeptierte und beibehielt. Daher muss der ebenfalls von dieser Behörde ausgearbeitete Entwurf des geänderten Bodengesetzes die Bestimmungen zur Überschussmethode überprüfen, um sie mit den geltenden Vorschriften in Einklang zu bringen. Wenn die Überschussmethode nur auf nicht landwirtschaftliche Flächen angewendet wird, wird sie schwierig umzusetzen sein, da gemischt genutzte Flächen mit hohem Wert nach anderen Methoden nur schwer anwendbar sind.
Beispielsweise kann die Vergleichsmethode nur auf niedrige Gebäude angewendet werden, nicht jedoch auf Hochhäuser, Mehrzweckgebäude oder Industrieimmobilien. Die Ertragswertmethode hingegen wird nur auf landwirtschaftliche Flächen angewendet, die sich am besten für den Anbau einjähriger Nutzpflanzen eignen. Daher wird die Regelung in der vorliegenden Fassung dazu führen, dass Projekte mit einem Volumen von über 200 Milliarden VND blockiert werden. Gleichzeitig erfordern die meisten Immobilienprojekte derzeit sehr hohe Investitionskapitalien. Diese Regelung kann sogar zu enormen Verlusten für den Staatshaushalt führen, da die Anzahl der Grundstücke, auf die die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet wird, zunimmt.
Herr Le Hoang Chau empfahl außerdem: Die Regierung sollte die Überschussmethode prüfen und ändern. Dabei handelt es sich um die Methode zur Ermittlung der Grundstückspreise, bei der die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Landfläche gemäß der von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden, anstatt wie im Entwurf festgelegt „auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl von Stockwerken des Gebäudes)“ zu verfahren.
Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, erklärte, die Bewertung sei ein Spezialgebiet. Dem aktuellen Gesetzesentwurf fehle es zudem an vielen Bewertungsmethoden. Daher solle das Gesetz die Methoden zur Grundstücksbewertung nicht im Detail festlegen, sondern nur allgemein vorschreiben, dass sie gemäß den veröffentlichten vietnamesischen Bewertungsstandards umgesetzt werden müssen. Diese umfassen viele verschiedene Bewertungsmethoden, und jede Bewertungsmethode wird zusammen mit der Reihenfolge, dem Umsetzungsprozess und den dazugehörigen Kriterien detailliert beschrieben.
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