Immobilien- und Aktiengewinnsteuer: Richtig, aber nicht schockierend

Die Besteuerung von Kapitalerträgen ist üblich, Vietnam muss sich jedoch an den Richtlinien anderer Länder orientieren. So erlauben beispielsweise die USA den Verlustvortrag auf das Folgejahr, um die zu zahlenden Steuern zu senken, oder Singapur erhebt sehr niedrige oder gar keine Steuern auf Wertpapierzinsen, um Investitionen zu fördern.

Das Finanzministerium schlägt vor, die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen durch Privatpersonen anzuwenden, indem das zu versteuernde Einkommen für jede Übertragung mit dem Steuersatz von 20 % multipliziert wird – Foto: NGOC HIEN

Das vietnamesische Finanzministerium bittet um Stellungnahmen zu einem Entwurf für ein überarbeitetes Gesetz zur Einkommensteuer, das eine 20-prozentige Steuer auf Gewinne aus der Übertragung von Immobilien und Wertpapieren durch Privatpersonen vorsieht.

Ziel dieser Richtlinie ist es, die derzeitige Methode der Steuererhebung (2 % auf den Verkaufspreis von Immobilien, 0,1 % auf den Verkaufspreis von Wertpapieren pro Transaktion) zu ersetzen.

Dies würde es Verkäufern mit Verlusten ermöglichen, Steuern zu vermeiden, während Verkäufer mit hohen Gewinnen mehr Steuern zahlen müssten. Der Vorschlag wirft jedoch auch Bedenken hinsichtlich seiner Auswirkungen auf den Markt und seiner Durchführbarkeit auf.

Investorenperspektive und internationale Praktiken

Seit Anfang 2025 verfolgt Vietnam eine expansive Geldpolitik, um das Wachstum mit niedrigen Zinsen und reichlich Krediten zu fördern. Die Geldspritze hat zwar zur Ankurbelung der Wirtschaft beigetragen, doch die Geschichte zeigt, dass keine Wirtschaft allein auf der Grundlage billigen Geldes und Vermögensblasen nachhaltig wachsen kann.

Tatsächlich steigen die Vermögenspreise bei übermäßigem Geldfluss in Grundstücke und Aktien schneller als die Realwirtschaft, was potenzielle Risiken makroökonomischer Instabilität birgt.

Daher setzen viele Länder Steuerinstrumente ein, um die Kosten zu erhöhen und die Attraktivität der Vermögensspekulation zu verringern. Der Vorschlag Vietnams, Immobilien- und Aktiengewinne mit 20 % zu besteuern, kann als Maßnahme zur Neuausrichtung des Cashflows verstanden werden: Kapital soll von kurzfristigen Spekulationskanälen weg und hin zu seinem wahren Wert gelenkt werden.

Allerdings wird der Steuersatz von 20 % im Vergleich zum aktuellen Niveau als zu hoch angesehen und könnte bei einer plötzlichen Einführung einen Schock auslösen.

Insbesondere wenn es keine Unterscheidung zwischen Haltedauern und keine Berücksichtigung von Verlusten zwischen den Jahren gibt, werden die Auswirkungen enorm sein.

Kurzfristig orientierte Anleger könnten den Handel einschränken, Kapital in andere Kanäle abziehen oder gezwungen sein, Aktien länger zu halten, anstatt flexibel zu kaufen und zu verkaufen.

Darüber hinaus wird im Entwurf nicht klargestellt, welche Aufwendungen bei der Zinsberechnung abzugsfähig sind. Viele tatsächliche Aufwendungen werden möglicherweise nicht berücksichtigt, sodass Anleger Gefahr laufen, auf einen höheren Nominalgewinn als den tatsächlichen zu versteuern.

Die internationale Praxis zeigt, dass die Besteuerung von Kapitalerträgen üblich ist, die Sätze und Methoden variieren jedoch stark. Viele Länder bieten Steueranreize für langfristige Investitionen: Japan beispielsweise erhebt eine Pauschalsteuer von rund 20 % auf Aktiengewinne; die USA erlauben Anlegern, Verluste vorzutragen, um ihre Steuerlast zu reduzieren. Einige Länder erheben sehr niedrige Steuern auf jede Transaktion oder besteuern Aktiengewinne überhaupt nicht, um Privatanleger zu ermutigen (wie Singapur).

Auf dem Markt wird erwartet, dass die neue Steuer das Anlegerverhalten ändern wird. Kurzfristig könnten viele Menschen von der starken Steuererhöhung „schockiert“ sein, insbesondere für Immobilien, die weniger als zwei Jahre gehalten werden und einer Steuer von bis zu 10 % des Verkaufspreises unterliegen (wenn die Kosten nicht nachgewiesen werden können).

Angesichts der Abschwächung des Immobilienmarktes ist ein vernünftiger Fahrplan erforderlich, um einen Liquiditätsschock zu vermeiden. Langfristig wird eine Gewinnsteuer von 20 % dazu beitragen, die Anleger zu filtern: Kurzfristige Spekulanten werden zurückgedrängt, während langfristige Investoren sorgfältiger abwägen.

Eine Steuer von 20 % könnte den kurzfristigen Handel einschränken, sie fördert jedoch das längere Halten von Aktien und die Umschichtung eines Teils des Kapitals in langfristige Anlagekanäle – Foto: QUANG DINH

Viele befürchten, dass Verkäufer Steuern auf den Hauspreis aufschlagen, was zu steigenden Preisen führt und letztendlich der Käufer die Steuern zahlen muss. Tatsächlich reguliert sich der Markt jedoch selbst anhand von Angebot und Nachfrage und erlaubt es Verkäufern nicht, die Preise willkürlich zu erhöhen.

Bei Aktien kann eine Steuer von 20 % den kurzfristigen Handel einschränken, sie fördert jedoch das längere Halten von Aktien und die Umleitung eines Teils des Kapitals in langfristige Investitionen.

Wir sollten jedoch zusätzliche Anreize für langfristige Investitionen in Betracht ziehen (beispielsweise Steuerbefreiung/-ermäßigung für Aktien, die länger als ein Jahr gehalten werden). Die neue Politik wird dazu beitragen, den Markt langfristig zu stabilisieren.

Steuerbehörden benötigen eine vollständige Transaktionsdatenbank

Die derzeitige Methode, 2 % des Immobilienverkaufspreises zu erheben, weist zahlreiche Mängel auf. Da Gewinne und Verluste nicht berücksichtigt werden, schafft diese pauschale Berechnungsmethode für Verkäufer einen Anreiz, im Vertrag einen niedrigeren Preis anzugeben, um Steuern zu hinterziehen.

Die gewinnbasierte Besteuerung gibt den Bürgern einen Anreiz, den korrekten Kaufpreis anzugeben und Belege für Ausgaben aufzubewahren, um Abzüge geltend machen zu können. Steigen die Immobilienpreise stark, kann der Staat zudem mehr Einnahmen erzielen.

Um Steuern mit der neuen Methode korrekt und vollständig einzuziehen, sind Managementkapazitäten und eine entsprechende Dateninfrastruktur erforderlich. Die Steuerbehörden benötigen eine vollständige Transaktionsdatenbank, um die Kosten und Ausgaben jeder Transaktion genau zu ermitteln und so Steuern effektiv einzuziehen.

Derzeit werden alle Änderungen bei Immobilienübertragungen beim Finanzamt aktualisiert – ein anfänglicher Vorteil –, das Informationssystem muss jedoch noch synchron aktualisiert werden, bevor die Zinssteuer angewendet wird. Diese Richtlinie sollte sorgfältig und schrittweise umgesetzt werden.

Der Geschäftsmann Dinh Hong Ky ist derzeit Vorsitzender der Secoin Joint Stock Company, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Construction and Building Materials Association (SACA), Vorsitzender der Ho Chi Minh City Green Business Association (HGBA) und stellvertretender Vorsitzender der Ho Chi Minh City Business Association (HUBA).

Überlegen Sie sich die Route , vermeiden Sie Schocks

Der Vorschlag, eine 20-prozentige Steuer auf Immobilien- und Wertpapiergewinne zu erheben, zeigt die Entschlossenheit der Verwaltungsbehörde, den Markt in Richtung Transparenz und internationaler Praktiken zu lenken. Für eine wirksame Umsetzung ist eine sorgfältige, flexible und synchrone Ausgestaltung erforderlich.

Zunächst muss ein klarer Umsetzungsplan entwickelt werden. Die sofortige Einführung hoher Steuersätze in einem schwachen Markt könnte einen Schock auslösen. Daher könnte eine Übergangsphase oder eine Pilotimplementierung in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in Betracht gezogen werden, bei der die Sanktionen schrittweise verschärft werden, sobald das System bereit ist.

Zweitens sollten die Behörden die Grundstücksdatenbank bald fertigstellen und Steuerinformationen, Banken, Notare usw. miteinander verknüpfen, um eine Grundlage für die Ermittlung des ursprünglichen Kaufpreises und der Kosten sowie die Überwachung der Transaktionen zu schaffen. Dies dient nicht nur der korrekten Steuererhebung, sondern trägt auch zu einem transparenteren und effektiveren Markt bei.

Drittens muss die Steuerpolitik flexibel und human sein. Der Gesetzgeber kann in berechtigten Fällen Ausnahmen vorsehen, etwa Steuerbefreiungen oder -ermäßigungen für unvermeidbare Transaktionen (Verkauf eines Hauses aufgrund schwieriger Umstände) oder geringe Gewinne, um Menschen zu unterstützen.

Viertens handelt es sich um eine recht komplizierte Steuer, die von den Steuerzahlern die Aufbewahrung von Unterlagen und die Abgabe detaillierter Erklärungen erfordert. Die Steuerbehörden sollten genaue Anweisungen zu angemessenen abzugsfähigen Ausgaben, zur Berechnung von Gewinnen und Verlusten und zur bequemsten Erklärungsform haben.

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DINH HONG KY

Quelle: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm