Paare mit einem Einkommen von 30 Millionen VND/Monat haben Schwierigkeiten, eine Wohnung in Hanoi zu kaufen

(Dan Tri) – Einer Umfrage des Allgemeinen Statistikamts zufolge haben auch die höchsten Einkommensgruppen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Schwierigkeiten, ein Eigenheim zu erwerben, was bedeutet, dass die unteren Einkommensgruppen kaum eine Chance haben.

Das Problem des Hauskaufs für die höchste Einkommensgruppe

Die Bevölkerungserhebung zum Lebensstandard 2023 des General Statistics Office (GSO) gab die Einkommensniveaus von fünf Bevölkerungsgruppen in größeren Ortschaften bekannt.

Demnach verfügt die Gruppe mit dem höchsten Einkommen, die 20 % der Bevölkerung ausmacht (Gruppe 5), über ein durchschnittliches monatliches Pro-Kopf-Einkommen von 14,47 Millionen VND in Hanoi, 13,8 Millionen VND in Da Nang, 13,26 Millionen VND in Ho-Chi-Minh-Stadt, 13,9 Millionen VND in Dong Nai und 18,38 Millionen VND in Binh Duong .

Der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) geht davon aus, dass diese Gruppe in der Lage sein wird, in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt ohne staatliche Unterstützung ein Eigenheim zu besitzen. Tatsächlich stößt jedoch selbst diese Gruppe in den beiden oben genannten Großstädten auf zahlreiche Hindernisse.

Diese Einheit geht von einem Haushalt mit zwei Personen im erwerbsfähigen Alter aus, die beide der höchsten Einkommensgruppe angehören. Das durchschnittliche Einkommen dieser Familie beträgt etwa 30 Millionen VND/Monat. Das Jahreseinkommen entspricht 360 Millionen VND.

Eine gängige Finanzregel, die von Experten oft zur Gewährleistung der finanziellen Sicherheit empfohlen wird, lautet, dass die Wohnkosten ein Drittel des Einkommens nicht überschreiten sollten. So sollte eine zweiköpfige Familie mit hohem Einkommen in der Umfragegruppe maximal 180 Millionen VND für Wohnkosten ausgeben.

Mittlerweile liegt der Preis für eine Gewerbewohnung in den oben genannten Großstädten je nach Gebiet und Segment zwischen 40 und 70 Millionen VND/m². Eine kleine Wohnung von etwa 60 m² kostet etwa 2,5 bis 3,5 Milliarden VND.

Wenn sich der oben genannte Haushalt für den Kauf einer 60 m² großen Wohnung für rund 3,5 Milliarden VND entscheidet und 70 % des Hauswerts (also 2,45 Milliarden VND) bei einer Bank mit einem Zinssatz von 8 %/Jahr über 20 Jahre leiht, beträgt die monatliche Rate etwa 25–27 Millionen VND, was über 300 Millionen VND pro Jahr entspricht. VARS kommt zu dem Schluss, dass diese Gruppe bei einer maximalen Zahlung von 80 Millionen VND/Jahr kaum in der Lage sein wird, ein Haus zu kaufen.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Ha Phong).

Immobilienpreise jenseits der Zahlungsfähigkeit der Menschen

Zur Erklärung des starken Rückgangs der Erschwinglichkeit von Wohnraum in den letzten Jahren nannte diese Einheit drei Hauptgründe.

Erstens haben die Immobilienpreise in den Großstädten die finanzielle Leistungsfähigkeit der Mehrheit der Bevölkerung bei weitem übertroffen und sind um ein Vielfaches schneller gestiegen als das Einkommenswachstum.

Insbesondere nach der Covid-19-Pandemie stiegen die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Wohnungen, in Großstädten wie Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt kontinuierlich an und erreichten ein neues Niveau, das 30 % über dem von 2019 lag.

Unterdessen stieg das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen in städtischen Gebieten im Jahr 2023 im Vergleich zur GSO-Statistik von 2019 nur um etwa 4 %. Das Durchschnittseinkommen der höchsten Einkommensgruppe in Hanoi und Da Nang stieg im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 nur um 3 % bzw. 7 %.

Das Durchschnittseinkommen dieser Gruppe in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete sogar eine negative Wachstumsrate von 8 %. Dies vergrößert die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen, insbesondere für Haushalte der Mittel- und oberen Mittelschicht.

Der zweite Grund ist der Mangel an geeignetem Wohnraum. Das aktuelle Wohnungsangebot konzentriert sich hauptsächlich auf das mittlere und obere Preissegment und darüber. Obwohl die Nachfrage auch in diesem Segment sehr groß ist, ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum die Hauptnachfrage des Marktes. Nur sehr wenige Wohnprojekte kosten weniger als 30 Millionen VND/m², sodass die Mehrheit der Bevölkerung, selbst die gehobene Schicht, keine geeigneten Optionen hat.

VARS ist außerdem der Ansicht, dass einige Investoren die Marktknappheit ausnutzen, um die Verkaufspreise unangemessen in die Höhe zu treiben. Dies führt zu steigenden Immobilienpreisen, selbst in Gebieten mit geringer Infrastruktur. Dies erschwert auch den Kauf von Immobilien.

Drittens ist es auf spekulatives Verhalten zurückzuführen. Während andere Anlagekanäle weiterhin starken Schwankungen unterliegen, hat die Psychologie des Hortens von Vermögenswerten und die Erwartung weiter steigender Immobilienpreise dazu geführt, dass viele Menschen Immobilien kaufen, ohne sie tatsächlich zu nutzen. Diese Menschen kaufen Immobilien, lassen sie dann unbenutzt stehen und warten auf steigende Preise, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch gravierender wird.

Ein weiterer Faktor, der weniger erwähnt wird, aber große Auswirkungen hat, sind die Finanzierungskosten. Obwohl die Zinssätze gesunken sind, müssen Eigenheimkäufer nach Anreizen von etwa 10 % oder mehr immer noch variable Zinssätze zahlen. Dies erzeugt ebenfalls einen großen finanziellen Druck.

Die Finanzierungskosten sowie die Investitions- und Grundstückskosten steigen kontinuierlich an, was sich auf den Projektentwicklungsprozess von Immobilienunternehmen auswirkt und direkt zu höheren Immobilienpreisen führt.

VARS ist überzeugt, dass der Staat langfristig nicht nur die Erforschung und Anwendung von Vorzugsregelungen für Grundstücke, Steuern und Darlehen für Sozialwohnungen und bezahlbaren Gewerbewohnungen vorantreiben, sondern auch die Verbesserung der Verbindungsinfrastruktur und die Ausweitung der Stadtentwicklung nach dem TOD-Modell – einem Stadtentwicklungsmodell mit Schwerpunkt auf dem öffentlichen Nahverkehr – vorantreiben muss. Dies ist ein unvermeidlicher Trend zur Lösung des Wohnungsproblems für Stadtbewohner in Vietnam.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm