In einem Bericht an den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung zur Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023 wies das Finanzministerium auf zahlreiche Schlupflöcher, Mängel und Einschränkungen bei der Mobilisierung von Investitionskapital für den Bau gewerblicher Wohnungsbauprojekte, die Übertragung von Investitionsprojekten sowie die Übertragung von Immobilien hin.

Risiken bei der Übertragung von Investitionsprojekten

Bezüglich der Kapitalmobilisierung für den Bau gewerblicher Wohnungsbauprojekte erklärte das Finanzministerium, dass es Investoren gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes bisher gestattet gewesen sei, Verträge, Kapitaleinlagedokumente oder Investitionskooperationsverträge und -dokumente mit Organisationen und Einzelpersonen zu unterzeichnen, um in den Wohnungsbau zu investieren, und dass die Kapitalgeber oder Investitionskooperationspartner die Wohnprodukte auf der Grundlage der vereinbarten Kapitaleinlagequote aufteilen durften.

Allerdings ist es Investoren gemäß den geltenden Vorschriften nicht gestattet, Kapital zu mobilisieren, um Wohnprodukte aufzuteilen oder die Registrierung, Hinterlegung und Inanspruchnahme des Rechts zum Kauf von Wohnraum oder die Aufteilung von Landnutzungsrechten im Projekt für die kapitalmobilisierte Partei zu priorisieren, außer im Falle der Kapitaleinlage zur Gründung einer neuen juristischen Person, die vom Staat als Investor eines Wohnbauprojekts bestimmt wird.

Nach Abschluss der Errichtung des Hausfundaments gemäß den Bestimmungen des Dekrets 71 ist es dem Investor gestattet, einen Vertrag über den Verkauf und Kauf zukünftiger Häuser und Bauwerke zu unterzeichnen, der zuvor unterzeichnete Kapitaleinlageverträge ersetzt.

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Laut dem Finanzministerium gibt es zahlreiche Möglichkeiten, das Gesetz zu umgehen. Dies erschwert es staatlichen Stellen, den tatsächlichen Wert von Immobilienübertragungen zu überprüfen. Foto: Hoang Ha

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags für künftige Wohn- und Bauleistungen ist der Kapitalgeber berechtigt, den Kaufvertrag für künftige Wohn- und Bauleistungen zu übertragen.

Das Finanzministerium erklärte jedoch, dass die staatlichen Behörden in der Realität noch nicht in der Lage seien, die Tatsache zu kontrollieren, dass Investoren weiterhin Verträge (in vielerlei Form) mit Privatpersonen abschließen. Erst wenn Privatpersonen Dokumente an die Steuerbehörden übermitteln und einreichen müssen, entdecken sie den Vorfall.

Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen Investoren sich bereit erklären, im Namen des Käufers Einkommensteuer (PIT) zu zahlen, bei der Übertragung des Kapitaleinlagevertrags die PIT vom Käufer einziehen, jedoch keine Steuern an den Staatshaushalt abführen.

In Bezug auf die Übertragung von Investitionsprojekten erklärte das Finanzministerium, dass Steuerzahler juristische Personen seien, die Investitionsrechte übertragen oder ein Investitionsprojekt ganz oder teilweise in Form einer Trennung, Fusion, Unternehmensumwandlung oder Kapitaleinlageübertragung an andere Organisationen oder Einzelpersonen verwerten, vorbehaltlich der Regelungen des Gesetzes über Grundstücks-, Investitions-, Wohnungs- und Immobiliengeschäfte.

Handelt es sich bei der übertragenden Organisation um ein staatliches Unternehmen, muss sie außerdem die Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltung und Verwendung von staatlichem Kapital, das in Produktion und Geschäft von Unternehmen investiert wird, sowie des Gesetzes über die Verwaltung öffentlichen Vermögens einhalten.

Nach Angaben des Finanzministeriums ist diese Tätigkeit mit zahlreichen Risiken behaftet. So könnten beispielsweise die Organisation Transferpreise angeben, die nicht den tatsächlichen Preisen entsprechen, und dadurch Verluste für den Staatshaushalt verursachen; Projekte übertragen werden, wenn sie die gesetzlich vorgeschriebenen Übertragungsbedingungen nicht erfüllen; Vermögenswerte ohne Versteigerungen verkauft werden, wodurch staatliches öffentliches Vermögen verloren geht; und Grundstücke für den falschen Zweck verwendet werden.

Einzelpersonen, die Kapitalgeber oder Gründungsaktionäre sind, wird zunächst vom Staat Land zugeteilt, wofür Landnutzungsgebühren erhoben werden. Der Staat pachtet Land (jährlich oder einmalig zu entrichten), um Investitionsprojekte durchzuführen. Nach einer Reihe von Übertragungen von Kapitaleinlagen und Anteilen führt dies zum Austausch aller Kapitalgeber und Gründungsaktionäre.

Tatsächlich hat sich das Unternehmen, das das Investitionsprojekt umsetzt, nicht geändert (die Unternehmenssteuergesetze haben sich nicht geändert), aber die Kapitalgeber des Unternehmens haben sich geändert. Man kann sagen, dass das Immobilienprojekt im Wesentlichen durch die Form der Kapitalübertragung von Kapitalgebern oder Gründungsaktionären verkauft wird.

Das Finanzministerium erklärte, dass die Aktivitäten der oben genannten Steuerzahler zahlreiche Steuerrisiken bergen, die zu Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt und der Gefahr von Verstößen gegen die Bestimmungen des Gesetzes zur Landverwaltung führen.

Es ist schwierig, den tatsächlichen Wert der Überweisungstransaktion zu überprüfen

In Bezug auf die Immobilienübertragungspreise wies das Finanzministerium darauf hin, dass Steuerzahler für die Steuerberechnung Übertragungspreise angegeben hatten, die nicht den tatsächlichen Übertragungspreisen entsprachen. Um Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden, verwendeten Käufer und Verkäufer einen handschriftlichen, von beiden Parteien unterzeichneten Vertrag, in dem die tatsächlichen Transaktionspreise festgehalten wurden.

„Daher ist es für die zuständigen staatlichen Stellen sehr schwierig, den tatsächlichen Wert von Immobilienübertragungstransaktionen zu überprüfen, insbesondere da die Steuerbehörden derzeit nicht über die Funktion einer Untersuchung verfügen“, heißt es in dem Bericht des Finanzministeriums.

Bei Verträgen zur Übertragung von Verträgen über den Verkauf und Kauf von Häusern und zukünftigen Bauarbeiten entspricht der Wert des Vertrags über den Verkauf und Kauf von Häusern und zukünftigen Bauarbeiten von der zweiten Partei auf die dritte Partei nur dem Kaufpreis des Investors. Oder wenn die Bescheinigung ausgestellt wurde, ist der Steuerzahler bereit, einen niedrigeren Preis als den Preis des Investors anzugeben, was ebenfalls zu einem Verlust bei der Berechnung der Haushaltseinnahmen führt.

In Bezug auf die Methode des Kaufs und Verkaufs von Immobilien und Immobilienprojekten erklärte das Finanzministerium, dass der Investor damit einverstanden sei, dass der Käufer den Vertrag für das zukünftige Haus mit einem neuen Käufer neu unterschreibe, um die persönliche Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung zu vermeiden.

„Der Investor umgeht die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zur Begrenzung der Anzahl der Häuser, die Ausländer besitzen dürfen, indem er langfristige Mietverträge abschließt und der Mieter die vollen Rechte als Eigentümer des Hauses hat. Die eigentliche Transaktion des Kaufs und Verkaufs von Immobilien wird jedoch durch den Kauf von Anteilen legalisiert und anschließend das Geschäft aufgeteilt“, heißt es in dem Bericht.

Zur Genehmigung der Immobilienübertragung unterzeichnet der Steuerzahler, der die Immobilie überträgt, keinen Übertragungsvertrag, sondern einen Autorisierungsvertrag (in dem die autorisierte Person das Recht zum Besitz, zur Nutzung und zur Verfügung über die Immobilie erhält), um die persönliche Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung zu vermeiden.

Daten des Finanzministeriums zeigen, dass die Einnahmen aus der Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen im Zeitraum 2017–2022 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind.

Im Jahr 2017 belief sich der Umsatz auf 10.818 Milliarden VND. Im Jahr 2018 betrug der Umsatz 12.963 Milliarden VND, ein Anstieg von 19,82 %. Im Jahr 2019 betrug der Umsatz 14.447 Milliarden VND, ein Anstieg von 11,44 %. Im Jahr 2020 betrug der Umsatz 16.213 Milliarden VND, ein Anstieg von 12,22 %. Im Jahr 2021 betrug der Umsatz 21.142 Milliarden VND, ein Anstieg von 30,4 %. Der höchste Umsatz wurde im Jahr 2022 erzielt, als er 34.746 Milliarden VND erreichte, ein Anstieg von 64,34 % gegenüber 2021.

Allein im Jahr 2023 werden die Einnahmen aus der Einkommensteuer aufgrund von Marktschwierigkeiten und rückläufigen Transaktionen auf lediglich 18.618 Milliarden VND sinken.