Welche Faktoren führen dazu, dass der Immobilienmarkt für Ferienanlagen „eingefroren“ bleibt?

Der Markt weist keine deutlichen Veränderungen auf.

Laut dem kürzlich veröffentlichten Bericht der DKRA Group zum Immobilienmarkt im Juli 2023 erreichten viele Resort-Immobilienprojekte nicht die erwartete Liquidität, sodass sich der Verkaufszeitpunkt verzögerte. Aus diesem Grund wurde im Juli nur ein neues Projekt zum Verkauf freigegeben, während 40 Produkte auf den Markt kamen – ein Rückgang von 88 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum.

Bemerkenswert ist, dass die Nachfrage in diesem Markt weiterhin sehr gering ist. Lediglich eine erfolgreiche Transaktion wurde verzeichnet, was einem Rückgang von 99 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Die DKRA Group erklärte, dass der Angebotspreis dieser Produkte relativ hoch sei und die vorsichtige Anlegermentalität die Liquidität weiterhin schwächt. Hinzu kommen weitere Faktoren wie Legalität, Zinssätze und die geringe Erholung der Tourismusbranche , die die Liquidität von Ferienimmobilien beeinträchtigen.

Im Juli 2023 wird nur 1 Resort-Villa verkauft. (Foto: DKRA Group)

Im darauffolgenden Monat erwartet die DKRA ein leichtes Wachstum von Angebot und Nachfrage im Vergleich zum Juli, ohne dass es jedoch zu großen Durchbrüchen kommen wird. Im Segment der Ferien- und Geschäftshäuser stieg das Angebot im Juli im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Jahres, es wurden jedoch nur zwei Projekte für die nächste Verkaufsphase registriert. Das Angebot in diesem Segment ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 75 % gesunken. Die Absorptionsrate lag erst bei 1 %.

Bei Condotels stieg das Angebot im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 52 %, wobei drei Projekte mit 405 Einheiten zum Verkauf standen. Diese Zahl ist sogar höher als die Gesamtzahl der im gesamten zweiten Quartal 2023 zum Verkauf angebotenen neuen Wohnungen mit 378 Einheiten. Alle neuen Produkte konzentrieren sich jedoch auf die Region Central.

Condotel ist mit 113 erfolgreichen Transaktionen im Juli auch das Segment mit den meisten Transaktionen in diesem Markt. Das Transaktionsvolumen konzentriert sich jedoch weiterhin auf ein Projekt, die übrigen Projekte weisen eine bescheidene Nutzungsrate auf. Dabei handelt es sich um Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die von großen Marken betrieben werden und einen Verkaufspreis von weniger als 50 Millionen VND/m2 haben.

DKRA prognostiziert außerdem, dass sich Angebot und Nachfrage auf dem Markt im nächsten Monat weiter erholen werden, es kurzfristig jedoch unwahrscheinlich ist, dass es zu starken Schwankungen kommt.

Der Durchbruch im Bereich der Ferienimmobilien dürfte kurzfristig unwahrscheinlich sein.

Was den Verkaufspreis von Ferienimmobilien betrifft, wird erwartet, dass der Primärmarkt im Vergleich zum letzten Monat keine großen Schwankungen aufweisen wird. Investoren, die Produkte implementieren, behalten weiterhin Zinsstützungsprogramme bei, erhalten Rabattanreize von bis zu 50 % für Kunden, die schnell zahlen, und eine tilgungsfreie Zeit. Durch die Beibehaltung der Anreize wird erwartet, dass sich Angebot und Nachfrage leicht erholen werden, hauptsächlich in Binh Dinh und Kien Giang .

Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums wird das neue Angebot an Hotels und Resorts im ganzen Land im zweiten Quartal 2023 nur durch wenige Projekte ergänzt, die bereits eröffnet und in Betrieb genommen wurden. Es gibt nur ein neu lizenziertes Resort-Tourismusprojekt, nämlich das thematische Touristengebiet und Resort auf dem Gipfel des Ba Den-Berges (Tay Ninh).

Wie kann man Ferienimmobilien retten?

Untersuchungen in einigen bekannten Touristengebieten des Landes haben gezeigt, dass verlassene Villenprojekte, Resortvillen, Condotels und Officetels ohne Kunden recht häufig vorkommen. Viele Sekundärinvestoren hatten aufgrund der Fremdfinanzierung Schwierigkeiten, dem finanziellen Druck standzuhalten und konnten den Cashflow aus den Produkten nicht nutzen. Daher haben sie sich in der Vergangenheit damit abgefunden, ihre Produkte zu „erstickenden“ Preisen zu verkaufen.

Zahlreiche Marktstudien haben zudem gezeigt, dass die Gewinnspanne von Ferienimmobilien derzeit sehr gering ist und nur etwa 1 % beträgt. Nur sehr wenige Projekte erreichen 4-5 % oder mehr. Viele Projekte, die bei der Markteinführung einen Gewinn von 8-12 % versprochen hatten, können derzeit nicht umgesetzt werden.

Angesichts der Besonderheiten von Ferienimmobilien scheint eine Erholung wie in anderen Marktsegmenten nach der Beseitigung von Zins- und Rechtshürden nicht ausreichend zu sein. Das verbleibende Problem bei Ferienimmobilien ist nach wie vor das Angebot, das die Nachfrage im Ferien- und Tourismussektor übersteigt.

Das Produktangebot hat zugenommen, die Zahl potenzieller Touristen hat sich jedoch nicht entsprechend entwickelt, was zu einer großen Lücke zwischen Angebot und Nachfrage führt.

Nach Angaben des Tourismusministeriums begrüßte Vietnam in den ersten sechs Monaten des Jahres fast 70 Millionen Besucher, darunter 5,6 Millionen internationale und fast 64 Millionen inländische Besucher. Die Zahl der internationalen Besucher betrug im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur 66 %, während die Zahl der inländischen Besucher um das 1,4-fache anstieg. Die Gesamteinnahmen aus dem Tourismus werden auf 343.100 Milliarden VND geschätzt, ein Anstieg von 1,45 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (338.200 Milliarden VND).

Da sich die Zahl der internationalen Touristen nicht wirklich erholt, steigt das Angebot an Ferienimmobilien weiter an. Die Überangebotskrise hat dazu geführt, dass viele Ferienprodukte in der Vergangenheit ungenutzt blieben. Viele Meinungen besagen, dass der Ferienimmobilienmarkt weiter einfrieren wird, wenn sich die Zahl potenzieller Touristen nicht erholt oder sogar stark ansteigen muss. Dadurch entsteht eine Kreislaufkrise, der eingefrorene Markt führt dazu, dass sich die Dienstleistungen nicht weiterentwickeln und es schwieriger wird, potenzielle Touristen anzulocken.

Experten zufolge löst die Rettung des Ferienimmobilienmarktes durch rechtliche und zinspolitische Maßnahmen das Problem nur oberflächlich. Diese Maßnahmen tragen maßgeblich dazu bei, das Vertrauen von Projektbesitzern und Investoren in der aktuellen Situation wiederherzustellen. Um den Wert dieser Immobilien jedoch wirklich zu steigern und die Liquidität zu erhöhen, liegt der Schlüssel nach wie vor in der Frage der tatsächlichen Nachfrage.

Daher müssen Investoren neben dem Vertrieb auch begleitende Dienstleistungen anbieten und sich auf die Imagepflege konzentrieren, um im Tourismusmarkt potenzielle Kunden zu gewinnen. Dies erhöht das Interesse der Investoren an den Produkten dieses Marktes und führt zu weiteren Investitionen. Analysten zufolge lässt sich dieses Problem nicht über Nacht lösen. Daher muss man bis Ende 2024 oder Anfang 2025 warten, bis sich der Markt für Ferienimmobilien erholt.

Quelle: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html