すべての当事者の利益を調和させる必要がある

投資家はコストを「負担」し、ローンの利息を支払うのに苦労している

ングオイ・ドゥア・ティン（NDT）：現在、何百万人もの低所得者・中所得者がマイホームを持つことを切望している一方で、手頃な価格の住宅や公営住宅の供給はほぼ枯渇しています。この状況の原因は何だとお考えですか？

DKRAグループ コンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター Vo Hong Thang氏:低所得者および中所得者層のニーズを満たす手頃な価格の住宅供給と社会住宅の不足という問題は、長年にわたって発生し、続いています。

このセグメントに影響を与える要因は多数ありますが、このセグメントの供給に直接影響を与える主な要因は 2 つあります。

まず、投入コストが上昇しています。不動産価格は過去2年間下落の兆しを見せていますが、2014年から2020年頃までの不動産開発サイクルにより住宅価格が高水準に維持されていたことは認めざるを得ません。

これは、不動産プロジェクトの投資家にとって、非常に高額な投資・建設コストにつながります。土地購入、原材料、人件費など、すべてが垂直的に増加するため、完成した不動産の価格を下げることは非常に困難です。

Vo Hong Thang 氏 - DKRA グループのコンサルティング サービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター。

第二に、不動産プロジェクトの法的地位は長期化しており、解決には長い時間がかかります。土地の所有権取得段階から、投資家は各レベルの政府機関に承認書類を申請する必要があり、補償や用地の整地計画も策定する必要があるため、プロジェクトの法的完了には何年もかかります。

特に不動産などの特定の事業においては、多くの企業が高い財務レバレッジを採用しており、債券チャネルや銀行からの借入額は膨大です。法的書類の不備によりプロジェクトが遅延している間も、企業は依然として多額の借入利息を「負担」しなければなりません。上記のすべての付属品は、完成後の製品価格に含まれます。

したがって、特にコストがすでに非常に高い現在の状況では、企業にとって製品の価格を低く抑えたり、大多数の人々が望む「手頃な価格」という概念を満たしたりすることは非常に困難です。

投資家：そうおっしゃるということは、不動産投資家がコスト問題に「頭を悩ませている」ということですね。不動産事業者が負担しているコストについて、もう少し詳しく教えていただけますか？そして、それが住宅価格の下落にどのような影響を与えているのでしょうか？

Vo Hong Thang氏：土地使用料、用地整地補償金、銀行融資金利、人件費、建設資材購入などの投入コストはすべて、最近では数倍にも急激に上昇しています。

建設方針の策定から計画通りの法的完成までにかかる期間は平均で約3年ですが、実際には、正式に建設を開始したい企業は書類手続きに最大10年を費やし、リソースを無駄にしている場合があります。

土地を所有するために、企業は土地使用権の譲渡を受け、土地使用料、地代、水田保護料を国に支払うなど、一連の補償と用地整地費用を支払わなければなりません。

次に、人件費や資材費などの建設費は、時間の経過とともに増加します。マンションの場合、建設費は約50%、タウンハウスの場合は約30%、ヴィラの場合は約20%を占めます。

企業が融資の元金と利息を支払わなければならない場合、財務上の負担は言うまでもありません。プロジェクトの完了までに時間がかかるほど、この財務コストは増大します。そして最後に、このコストは顧客が住宅を購入する際に支払う販売価格に含まれています。

企業が製品を売るためだけに損失を受け入れることは不可能です。

過去2年間の不動産市場の低迷を背景に、多くの投資家は住宅購入者に魅力的なインセンティブを提供し、支払い期間を延長して需要を刺激しようとしてきた。

実際には、これは投資家の利益を損なう政策ですが、投資家は流動性を確保するために依然としてこれを受け入れています。コストが高すぎる今、企業は売り手と買い手の双方の利益を適度な水準で調和させるために、製品の価格を下げるしかありません。

不動産業界は利益を上げなければならないため、住宅価格を「手頃な」水準まで引き下げるよう強制するのは非常に困難です。商品を売るためだけに損失を受け入れることを期待するのは不可能です。

かつては多くの投資家が、何事も起こす前に数十%もの利益を期待していましたが、今では初期段階で損益ゼロ、あるいは損失を出しても構わないと決意しています。今日の投資家の最大の目標は、可能な限り低い価格で売却し、できるだけ早く資金を回収してキャッシュフローを生み出すことであり、これは不動産を所有したい顧客にとって最良の選択肢です。

政策による住宅供給の増加への期待

投資家:実際、2023 年の不動産市場全体が暗い状況にあるにもかかわらず、手頃な価格の住宅セグメントは依然として顧客から特別な注目を集めており、このセグメントのプロジェクトは常に安定した取引量を誇っています。

しかし、投資家は高級タウンハウスや高級マンションの開発に興味を持っているようです。なぜこのような矛盾が生じると思いますか？

ヴォ・ホン・タン氏：全国の何千ものプロジェクトで同時に発生した法的な行き詰まりにより、近年開始資格のあるプロジェクトの数は非常に少なくなり、特定の分野に限られています。

リーズナブルな価格のプロジェクト数が少ないため、販売スピードは間違いなく非常に速く、取引が活発なため、低コストのプロジェクトだけが人々の関心を引くと誤解しがちです。

しかし、 ハノイやホーチミン市といった「ホットスポット」に位置するプロジェクトでは、5,000万VND/㎡以下のマンションはほとんど存在しないという現実も認識しておく必要があります。上記のプロジェクトはすべて、7,000万～8,000万VND/㎡、さらには1億VND/㎡の価格帯で、いわゆる高級不動産となっています。

上記のプロジェクトはいずれも非常に好立地に位置しているため、投資家が価格を下げることは非常に困難です。特に近年は、販売対象となる高級プロジェクトの数が非常に少なく、このセグメントの取引量も低迷しています。

したがって、市場における取引件数を見て、高級不動産セグメントが手頃な価格の住宅や社会住宅セグメントよりも関心が低いことを確認することは不可能です。

コストが削減されれば、不動産価格もすぐに下がります。

さらに、一部の投資家にとって、多くの企業は最初からタウンハウスや高価値住宅セグメントの開発に注力しており、このセグメントを開発するための長期戦略を持っているため、市場の需要を満たすために低価値セグメントを開発したいと本当に思っているにもかかわらず、当初の方向性を追求することを受け入れざるを得ないのです。

それに伴い、一部のプロジェクトは未完成のまま非常に高額な資本投資で実施されているため、投資家が他の不動産セグメントに簡単に切り替えることは困難です。

投資家：では、手頃な価格の住宅供給不足という問題を解決するために、どのような解決策を講じるべきだとお考えですか？改正土地法が可決され、実際に適用されることになります。この法律が不動産市場の供給にどのような影響を与えるとお考えですか？

ヴォー・ホン・タン氏：国家の主要政策に基づくと、今後3～5年で社会住宅や手頃な価格の住宅の供給が劇的に増加し、最近の大多数の人々の住宅不足のニーズが補われることは間違いありません。

これを実現するためには、国家の役割が依然として最も重要であり、政策、制度、戦略を通じて市場の発展を運営し、方向付けるという重要な任務を担っています...

最も重要なのは、プロジェクトに関わるあらゆる法的問題を解決し、行政手続きの時間を短縮して、企業が迅速に建設を展開できるようにすることです。特に、新たに改正・補足された法律は、正式に施行されれば、市場における供給に即座にプラスの影響を与えることは間違いありません。

第二に、土地利用コストを見直す必要があり、手頃な価格の住宅や社会住宅を開発する企業に対する税制支援プログラムを充実させる必要がある。

第三に、ベトナムはシンガポールのように初めて住宅を購入する人向けの住宅開発基金をさらに設立することを検討すべきである。

そして最後に、我が国はより多くのクリーンランド基金を創設し、企業が土地に容易にアクセスできるように競売にかけるべきです。

企業にとって、その本質は依然として需要と供給の関係にあります。投入コストが上昇すれば販売価格は上昇し、逆もまた同様です。コストが削減されれば、完成した不動産製品の価格も即座に下落します。これらのコストを抑制するため、政府は依然として不動産市場の価格上昇と価格下落を決定する上で重要な役割を果たしています。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html