ホーチミン市が8月1日から地価を5〜50倍に引き上げる計画だと聞いて人々は「驚愕」した。

「私には難しすぎる」

ホーチミン市が8月1日から新しい土地価格表を適用する計画についてのニュースを読んで、グエン・タン・ヴィン氏（ホーチミン市ゴーヴァップ地区在住）は、地域に応じて現在の土地価格表に比べて5〜50倍に上がるように土地価格が調整されることに驚きました。

2023年、ヴィン氏は農地を購入し、住宅地への用途変更手続きを完了しました。彼の経済力では3億ドンの土地使用料を滞納しており、今年8月に徐々に返済できるよう貯金する予定です。

しかし、新たな土地価格が適用されると、負債が数十億ドンに達する可能性があると知り、ヴィン氏は衝撃を受けた。以前の負債が未返済のままだったため、負債がこれほど膨れ上がったら返済できなくなるのではないかと懸念した。

ホーチミン市は、8月1日からの土地価格調整表で、市場価格に近い5～50倍の土地価格引き上げを計画している（写真：ナム・アン）。

「新しい土地価格表を見ると、土地を買うのは2回目になりそうです。子どもたちが新学期を迎えるので、色々なお金を管理しなければなりません。私には難しすぎます」とヴィンさんは語った。

彼は、社会全体の利益のために国が行う政策を常に支持していると述べた。しかし、8月1日からの新地価表の適用時期はあまりにも急ぎすぎている。人々が本質を理解し、全てに対応できる時間を持つよう、適切な時期に調整が行われることを期待している。

タンフー郡在住のグエン・フオンさんも、ヴィンさんと同じように嘆き悲しんだ。「新聞を読んで、自分の目が信じられませんでした。何か間違いがあるのか​​どうか分かりませんが、市は土地価格を急激に引き上げる政策を実施しました。まだ200平方メートル近くの農地が住宅地に転用されていません。家族が生活できるよう、市が2025年末まで現在の土地価格を維持してくれることを願っています。」

フォンさんによると、5年前に購入した200平方メートルの土地を住宅用地として利用し続けているのは、 経済的な困難のためだという。土地購入時に約20億ドンの借金をしなければならなかったが、現在も返済できていないという。

適応時間が短すぎて、変化の本質を理解し対応することが困難になったという人もいました（イラスト：ナム・アン）。

「新型コロナウイルス感染症のパンデミック以降、我が家の事業は本当に厳しい状況です。もし再び地価が上昇したら、いつになったら住宅地に移転できるお金が貯まるのか分かりません。私は常に政府の政策に従っていますが、市が住民の意向を考慮し、8月1日からの地価上昇を延期してくれることを願っています」とフォンさんは希望を述べた。

不動産専門家のグエン・ズイ・タン氏は、土地価格表の調整は、税金の負担や銀行を通じた不動産取引コストが高くなるため、投資家に大きな影響を与えると述べた。

「法的問題を抱え、居住者に証明書を発行できない土地やアパートのプロジェクトについては、投資家は事業計画の中でこれを予見することができません。なぜなら、彼らはすぐに非常に高い税金を支払わなければならないからです。これは、5年、10年前に実施したプロジェクトの利益率に影響を与えるでしょう」とタン氏は述べた。

さらに、近い将来、不動産取引の透明性、新たな税率、投資ニーズ、利益成長基準により、地価が上昇するような影響が生じるのではないかとも懸念している。

「人々は個人的な負担を予見していないため、ショックを受けるかもしれません。本当に住宅を必要としている人々は、地価税という多額の追加負担を負わなければなりません。将来的には、社会的な需要と地価税の引き上げといった要因により、マンション価格が現在よりも上昇すると予測されます」とタン氏は述べた。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）は7月31日午前、同協会がホーチミン市人民委員会に対し、8月1日から適用される土地価格表を発行しないことを検討するよう求める文書を送付したと発表した。代わりに、2024年土地法の規定に従い、2026年1月1日から適用される最初の土地価格表の作成に注力する必要がある。

同指導者によると、HoREAの土地価格表草案は、土地使用権、住宅所有権、土地に付随する資産に関する証明書（ピンクブック）の発行を提案しており、これまでよりも高い土地価格表に従って土地使用料を支払わなければならないため、多くの個人や世帯に大きな影響を与えることになるという。

次に、土地価格表案の価格は経済の多くの分野の投入コストに影響を与え、まず第一に、用地整地の補償コストが上昇するでしょう。

新しい土地価格表を正しく理解する必要がある

タン氏によると、まだ多少の影響はあるものの、土地価格の調整は不動産分野の欠陥を「埋め」、法的枠組みを完成させ、より透明で公平かつ具体的な市場を作り出すことに貢献するだろう。

人々は市場の実勢に近い価格で取引できるようになります。さらに、経済・社会開発のための土地開墾の決定によって影響を受ける人々は、市場価格に近い価格で補償を受けることになります。

さらに、この調整により、現地での敷地整地の進捗が加速され、長期にわたる苦情が減り、安全が確保され、社会経済と交通インフラにプラスの影響を与えることになります。

経済専門家によると、新たな土地価格表を市場に近づくように調整するのは合理的だという（イラスト：ナム・アン）。

「これまで、国の土地税の枠組みは非常に低く、社会予算の収入が大幅に減少していました。一方で、不動産投資家はその損失から利益を得ていました。今回の調整により、国は予算を増額し、インフラ投資や社会住宅政策などに注力できるようになるでしょう」とタン氏は述べた。

多くの経済専門家によると、国有地価格を市場価格に近づけることは合理的であり、長年にわたり多くの専門家によって提唱されてきた。しかし、人々が「待ち伏せされる」という心理に陥らないよう、ロードマップを策定する必要がある。

経済学者のディン・テ・ヒエン氏は、土地利用目的を農地から住宅地に変更し、新たな土地価格に応じて数十億ドンもの税金を支払わなければならないケースが数多くあると述べた。ミクロ的な視点から見ると、同氏はこうしたケースについて遺憾の意を表明した。

「人々は新しい土地価格表を正しく理解する必要があります。以前の土地価格は時代遅れで、市場価格からかけ離れていたため、今回の調整が必要でした。実際、調整後の土地価格は市場価格のわずか70%です。この調整は、以前から存在していた二重価格の問題を解消するのにも役立ちます」とヒエン氏は述べた。

しかし、マクロの視点で見ると、宅地転用により土地の価値が高まり、時価に応じた税金を支払うことが必要となる。

「重要なのは、国が調整した価格が市場価格と一致していることです。そうすることで、人々や不動産投資家が高額な価格を支払う必要がなくなります。また、住宅用地の不足についても心配する必要はありません。なぜなら、価格が高騰しているプロジェクトに加えて、アパートやタウンハウスなども市場に出回っており、価格も安定しているからです」とヒエン氏は述べた。

土地価格表を発行する前に人々の生活への影響を評価する

政令71/2024/ND-CP第23条は、土地価格表案及び地域別・場所別土地価格表案作成説明書案の作成にあたり、土地価格情報の調査、調査、収集結果と比較し、土地価格の適否を評価しなければならないと規定している。土地価格表案が社会経済状況、投資環境、土地と所得に関する金融政策の実施、土地を利用する世帯、個人、組織の生活に及ぼす影響を評価する。

ホーチミン市天然資源環境局のグエン・トアン・タン局長は、2024年土地法第257条第1項に基づく土地価格表の調整に関する記者会見で、2026年1月1日まで待たずに、わずか9日間で新たな土地価格表を緊急に作成する必要があると述べた。8月1日以降はK係数がなくなるため、土地価格表を調整する必要があるためである。新たな土地価格表が適用されない場合、8月1日から移転価格表がないため、公共事業は停滞することになる。

「この土地価格表は2025年12月31日まで適用されます。2026年1月1日からは、法律で認められた規定に従って調整が行われます。おそらく2024年末までに、土地価格表の影響を再検討し、再評価する予定です」とホーチミン市天然資源環境局長は述べた。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm