土地投資家の予想価格はいくらですか?

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価格合意の難しさにより流動性が「凍結」

一部の投資家によると、このセグメントの流動性は近年改善していない。これは、地主が実際には「土地不足」に陥っていないことを多くの人が認識しているためだ。特に、立地条件が良く、中期的に高い収益性が見込める土地の場合、地主は現時点でそれほど大きな経済的プレッシャーにさらされていない。

ホーチミン市近郊のロンアン省、ドンナイ省、ビンフオック省、バリア・ブンタウ省などで長年土地投資を行っているファム・カイ氏は、これまで友人数名と手頃な価格の土地を探してきたが、価格の不一致により、魅力的な土地の多くはなかなか購入に至らないことが多いと語った。

「地主たちは依然として私たちの査定額よりもかなり高い価格を維持しており、中には現在の価格が適切だと考えているため、値下げ交渉を拒否する人もいます。特に多くの地主は市場がすぐに回復すると考えているため、損失をごくわずかに抑えるだけです。そのため、過去3ヶ月間でバリア・ブンタウ省ダット・ドで10億ルピー以上で購入できた土地はたった1区画だけです」とカイ氏は語った。

この投資家はまた、現在銀行が保有している土地についても、地主が個人的な見解で「良い」水準まで価格を戻していないと述べた。多くの地主は、銀行や他の鑑定会社の評価額よりも数億円も高く価格を上げている。

これは図1の土地投資家の予想価格です。 — プロジェクト用地は多くの投資家にとってお気に入りの選択肢です。

地主が2022年の最高値を基準にロスカットを設定したことで、投資目的で購入を希望する多くの人々が取引を成立させることができませんでした。長期投資を考えている多くの人にとって、50%のロスカット価格でさえ、利益の減少に過ぎません。

さらに、売り手の視点から見ると、土地フィーバーの時期に市場に参入する人がおり、土地価格は数百パーセントも高騰する可能性があります。仲介手数料、弁護士費用、そして不動産投資のための有利子ローンも当然のことながら、1年後には元の価格で売却することに同意したとしても、依然として数億円という大きな損失を被ることになります。そのため、顧客の「価格圧迫」に直面した多くの地主は取引に応じず、市場の流動性が「凍結」したままになっています。

さらに、一部の投資家からは、ホーチミン市周辺省、特に土地市場がまだ熱狂期を迎えていない地域では、土地と農産物の取得価格が適正な水準にあるとの声も聞かれる。しかし、開発志向の欠如により、将来的なリスクも高まっている。「波」を過ぎた地域では、30～40%の価格下落は依然として考慮すべき価格である。

価格はさらに下がる可能性はありますか？

Batdongsan.com.vnによる不動産市場レポートによると、2023年の土地価格は、価格上昇を待つ投機目的の不動産（実際の住宅需要に応えず、消費を搾取する）で急落する傾向にある一方、土地全体の下落率は8～12%にとどまった。タウンハウス、ヴィラ、そして将来建設予定のアパートの価格が最も下落し、2022年第2四半期と比較して約15～30%下落した。例外的に、最低価格の40%まで下落したケースもいくつかあった。

一方、真の住宅ニーズを持つ購入者に適しており、すぐに利用できるセグメントの売れ行きは非常に少ない。市場全体の心理的影響により、一部のプロジェクトでは依然として価格下落が見られるものの、その幅は狭い。損失を抑えるためのパニック売りは見られない。

Batdongsan.com.vnが住宅購入者を対象に実施した心理調査によると、住宅価格は年末にかけて下落を続けると予想する回答者は約56%で、上昇を続けると予想する回答者はわずか23%でした。また、回答者の54%は今後金利が上昇し続けると回答し、約20%は第3四半期以降金利は低下する可能性があるものの、2020年から2021年のような状況に戻ることは難しいと回答しました。

これは図2の土地投資家の予想価格です。 — 調査対象者の大半は、近い将来に購入したい物件の種類として土地を選択しました。

一方、売却者グループでは、売却理由に関する調査データによると、投資ポートフォリオの組み換えが49%、不要になったため転売が23%、経済的な問題解決のために譲渡せざるを得なくなったためが22%と、売却理由として最も多かった。財政難による損失カットはそれほど多くなく、ほとんどの売却者は依然として持ちこたえ、利益を出して売却できると見込んでいる。

具体的には、資産保有者の最大42%が購入価格より少なくとも10%高い利益での売却を希望し、38%は10%未満の利益差での売却を受け入れています。商品を処分するために5～20%の値引きを受け入れる投資家は約16%にとどまります。20%を超える値引きを受け入れる投資家の割合は約3%に過ぎません。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長によると、不動産取引は低迷しており、投機的な需要は消え、投資は減少し、不動産購入のみが残っているという。市場は多くの投資家を失い、流動性が低下し、2023年の土地価格にも影響が出るだろう。

不動産取引は、売主と買主の期待が依然として大きく乖離しているため、成約に至りにくい状況にあります。現在、政府と地方自治体は法的問題の解決に取り組んでいます。また、金利低下の局面では、銀行も多くの好材料を記録しています。消費者向け不動産市場は、不動産ニーズに応えるため、近いうちに回復するかもしれません。

一方、購入者は、即時利用可能、価格維持率の高さ、安全性、高い流動性といった基準を満たす不動産を優先しています。そのため、このグループの商品は今後流動性が向上するでしょう。一方、投機目的の不動産は価格下落を続ける可能性があります。

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