4つの方法による地価決定の順序と内容の提案

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天然資源環境省は、2025年1月1日から施行される2024年土地法（改正）の施行に関連して、比較、収益、剰余、土地価格調整係数の4つの方法に従って土地価格を決定する手順と内容を具体的に規定した土地価格に関する政令案について意見を求めている。

したがって、評価対象となる土地の利用目的、評価対象となる土地区画と土地面積の特徴、収集された情報、土地法第 158 条第 6 項に規定される土地評価方法の適用条件に基づいて、土地評価コンサルティングを決定するために雇用された土地評価コンサルティング組織は、適切な土地評価方法を分析、選択し、天然資源および環境機関が決定のために同じレベルの土地評価評議会に提出するための基礎となる土地評価計画を作成するための説明レポートで提案する責任があります。

比較法、剰余法を適用し、地価調整係数を作成するための地価、土地賃貸価格、建物賃貸価格に関する情報は、土地に関する全国データベースおよび価格に関する全国データベースに収集された、土地の評価時からそれ以前の24ヶ月以内の期間内の情報です。

以下の情報源からも情報を収集できます: 土地使用権オークションを主催する組織でのオークション結果の承認決定に基づいて落札者が金銭的義務を履行した場合の土地使用権オークションの落札価格。土地登記所で公証および認証された土地使用権譲渡契約書に記載された土地の価格。税務当局で収集された土地使用権譲渡の場合の金銭的義務の回収に使用された土地の価格。土地賃貸契約書、建物賃貸料に記載された、または税務当局で収集された土地賃貸価格、建物賃貸料。不動産取引現場で確認および印鑑を押して収集された市場での土地譲渡価格、土地賃貸価格、建物賃貸落札価格。譲渡人または譲受人との直接面談を通じて収集された市場での土地譲渡価格。

収益法を適用するための非農業用地利用からの土地利用コストと収益に関する情報は、以下の情報源から収集されます。

本条b項に規定する土地利用収益の創出費用は、管轄国家機関が公布する基準及び単価に基づき算定されるものとする。管轄国家機関が公布する基準及び単価がない場合には、評価対象となる土地又は土地面積から最も近い少なくとも3つの土地の市場における平均実際費用に関する情報及びデータに基づき算定されるものとし、市町村レベル、県レベル、省レベルの行政単位の行政境界によって制限されないものとする。

評価時点前のデータがある直近の四半期末までの連続3年間に、財務諸表に記録された生産活動による所得、または「土地賃貸契約書、建物賃貸契約書に記録された、または税務当局で収集された土地賃貸価格、建物賃貸価格。市場での土地譲渡価格、土地賃貸価格、建物賃貸価格は、不動産取引現場の確認書と印鑑を持って不動産取引現場で収集されます。」に従って収集された土地賃貸価格、建物賃貸価格。

評価対象となる土地区画の収入が毎年完了しておらず、土地利用による実際の収入が反映されていない場合は、比較のために少なくとも 3 区画の土地賃貸価格と建物賃貸価格に関する情報を収集します。

所得法を適用するための農地の使用から生じる費用及び収益に関する情報は、統計機関、税務機関、農業農村開発機関において収集するものとする。統計データ又は税務機関、農業農村開発機関のデータがない場合には、「評価対象となる土地又は土地面積から最も近い距離にあり、かつ、市町村、区、省レベルの行政単位の行政境界に制限されない」と規定される、評価対象となる土地又は土地面積から最も近い距離にある少なくとも3つの土地の市場における実際の費用に関する情報を収集するものとする。具体的には、以下のとおりとする。

一年生作物用地、水産養殖用地、製塩用地、その他の農地については、評価時期前のデータがある直近の四半期末までの連続3年間の期間内。多年生作物用地については、評価時期前の少なくとも3回の連続した収穫。生産林地および産業作物用地については、専門的な法的規制に従って、評価時期前の開発サイクル中。

比較方法を適用する場合、剰余法では、評価対象の土地区画と比較して、位置、インフラ状況、面積、規模、形状、土地利用係数、建築密度、建物の高さ、およびその他の土地価格に影響を与える要素が類似していること、土地使用権の譲渡または競売の落札時期が評価時期に最も近いこと、評価対象の土地区画または土地面積からの距離が最も近いこと、および市町村レベル、区レベル、省レベルの行政単位の行政境界に制限されないことの順序で、比較対象の土地区画を優先的に選択する必要があります。

土地評価手法を適用するために情報を収集する場合、土地評価コンサルティング組織は、調査情報の正確性について誠実かつ客観的で、法的責任を負わなければなりません。

土地使用権の競売を主催する機関、土地登記所、税務当局、統計機関、農業農村開発庁は、土地評価コンサルタント組織からの書面による要請の日から5営業日以内に、土地評価業務に必要な情報を書面または電子的に提供する責任を負う。土地評価コンサルタント組織は、収集した情報およびデータを法律の規定に従って保管、管理および使用する責任を負う。

土地価格表案は公表されたばかりであり、天然資源環境部は、関係機関、団体、個人からの意見を収集するため、省人民委員会の電子情報ページに土地価格表案を30日間掲載する責任を負う。省人民委員会は、土地価格表を同級の人民評議会に提出し、承認を得る。

省人民会議は、省人民委員会に土地価格表の完成と発行を組織するよう指示し、毎年 1 月 1 日に土地価格表を公表し、国家土地データベースに更新します。

省人民委員会は、地方地価の国家管理の要求に基づき、現行の地価表に未だ記載されていない道路や街路を新設する場合、土地使用プロジェクトが完了して使用開始されたが地価表に土地価格が記載されていない場合、土地法第111条第3項、第160条第1項に規定する地価表を適用するが地価表に土地価格が記載されていない場合など、年度内の地価表の調整、修正、補充を決定する前に、同級人民評議会に報告して承認を得なければならない。

土地価格表において、特定の土地の種類、複数の土地の種類、またはすべての土地の種類について、価格の調整、修正、または補足が可能です。天然資源環境省は、土地価格表を特定の地点、複数の地点、またはすべての地点、あるいは特定の価格地域、複数の価格地域、またはすべての価格地域において調整または補足することを提案しています。

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