土地利用権に関する合意を通じた商業住宅プロジェクト

国会は11月13日午前、土地使用権の受け取りや保有に関する協定を通じた商業住宅事業の試行実施に関する決議案をグループ別に審議した。

第15グループには、クアンチ省、イエンバイ省、ビンフオック省、ビントゥアン省の国会代表団が含まれています。ビントゥアン省国会代表団のグエン・ヒュー・トン副代表が討論会の議長を務めました。

土地アクセスのボトルネックを解消する

ド・ドゥック・ズイ天然資源環境大臣は、国会議員らが、土地使用権の受領または保有に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案を完成させるために議論し、意見を述べるのを聞いた後、国会議員らの懸念事項のいくつかを説明し、明らかにするために発言した。

グループ 15 で講演する Do Duc Duy 大臣。写真: Khuong Trung

ド・ドゥック・ズイ大臣は、この試行決議案の公布は非常に必要であると強調しました。この決議案の本質は、商業住宅プロジェクトの実施における土地利用の方法を補完することです。これまで、2003年土地法および2005年住宅法の規定に基づき、商業住宅プロジェクトの実施においては、土地使用権の移転には強制移転メカニズムと任意移転メカニズムという2つのメカニズムが存在していました。

具体的には、強制的な譲渡メカニズムとは、国が土地を収用し、土地使用料オークションや入札を通じて投資家に土地を譲渡し、土地を用いた投資プロジェクトを実施する投資家を選定するものです。自発的な譲渡メカニズムとは、投資家が土地使用権を持つ者と交渉し、商業住宅プロジェクトを実施するための土地資金を得る、または土地使用権を持つ投資家が管轄の政府機関に土地利用目的の変更を申請し、商業住宅プロジェクトを実施するというものです。このように、4つの土地アクセス形態を通じた2つの譲渡メカニズムが存在します。

次に、2010年の住宅法と2013年の土地法は、2003年の土地法と2005年の住宅法と同様に、商業住宅事業を実施するための4つのすべての形態の土地へのアクセスを引き続き認めていました。しかし、国会が2014年の住宅法を可決した際に、土地使用権の譲渡を受ける場合と土地利用目的の変更の形態が制限されました。特に、2014年の住宅法は、譲渡を受ける場合は住宅用地のみを譲渡できること、土地使用権を有し、国に土地利用目的の変更を要請する場合は、その区域に住宅用地の一部が含まれていなければならないことを規定しています。

「この法律は、2003年土地法および2005年住宅法と比較して、土地使用権の譲渡を受ける、あるいは土地使用権を保有する形での土地アクセスの事例を制限している」と大臣は強調し、同時に、2013年土地法は、投資家を選定するための入札、土地使用権の競売という形で国が投資家に引き渡すために土地を干拓する事例を規制または管理していないと述べた。つまり、以前の時期と比較して、投資家が土地使用権を受領する、あるいは投資家が土地使用権を保有する方向には進んでいないものの、プロジェクトの規模は大きくても小さくても構わないが、国は面積規模の制限のないプロジェクトで土地を干拓することができる。

しかし、ド・ドゥック・ズイ大臣によると、2024年土地法第79条及び第127条では、技術インフラ、社会インフラ、住宅が調和した都市部を開発するプロジェクトの場合のみ、国が土地を回収すると規定されている。つまり、現行の都市法では、その規模は通常20ヘクタール以上であり、それより小規模で都市の調和要素が確保されていない場合、国は土地を回収しない。したがって、国が投資家に土地を引き渡すために土地を回収する方法は実施されない。同時に、国が投資家に土地使用権の譲り受けを許可する場合、または現在土地使用権を保有している投資家に対する規定も、2014年住宅法と同様に管理・絞り込まれている。つまり、土地使用権を譲り受ける場合は、譲り受ける面積の100％が住宅用地であるか、土地使用権がある場合は、その一部が住宅用地である場合のみ適用される。

「これは郊外規模のプロジェクトにつながり、その土地が住宅地でない場合、国による土地回収ではなく、国が土地使用権の取得を認めるケースでも、土地使用権は保有しているものの土地利用目的を変更するケースでもないため、土地へのアクセス手段がありません。これは、大規模プロジェクトの少ない地方にとって困難をもたらします。したがって、国会に公布のために提出されたこの試行決議は、これらの困難を解消し、商業住宅プロジェクトを実施するための土地へのアクセス方法におけるボトルネックを解消することを目指しています」と大臣は述べた。

パイロットの名前と期間は適切です。

もう一つの内容は名称に関するもので、ホアン・シー・ドン代表は、経済委員会の査察報告書にある「土地使用権の譲渡を受ける、または土地使用権を有するものの居住地ではない土地を通じた商業住宅プロジェクトの実施を試行する」という一部の国会議員の意見を受け入れるべきだと述べた。ド・ドゥック・ズイ大臣は、政府が国会に登録した当初の名称は正しかったと述べた。しかし、決議案の起草過程で、そのように規定するとすべてのケースを網羅できないことが判明した。投資家が土地使用権の譲渡を受ける場合があり、譲渡権を受ける土地の中には居住地と非居住地の両方が含まれるため、決議案の名称に居住地ではないものだけが譲渡権を受けられるとすぐに記載してしまうと、問題が生じるだろう。

3(1).jpg — ビンフオック省国会議員代表フイン・タン・チュン氏がグループで演説する。写真：クオン・チュン

大臣によると、法案の名称が土地法と重複するのではないかとの意見もあるという。土地法も権利移転を認めるケースを規定しているためだ。しかし、決議案では、政府は第1条第5項に、土地法、具体的には2024年土地法で土地使用権の移転を認められている、あるいは既に土地使用権を有している事業を除外する条項を追加した。土地法で規定されているケースがあれば、本決議の規制対象から除外される。このように、名称は包括的なものであり、既に施行を認めている2024年土地法と重複しないよう配慮されている。

ド・ドゥック・ズイ大臣は、パイロット事業の実施基準について、決議案では計画期間中に追加される住宅地面積は、既存の住宅地面積の30%を超えてはならないと規定されていると述べた。これは、中央委員会決議第18号で、土地の割り当てと賃貸は、主に土地使用権のオークションと土地利用事業の入札を通じて行われると規定されているためである。したがって、中央委員会決議は、主な選択肢はオークションまたは入札であると規定している。したがって、3番目の形式は権利の移転を受けることであり、4番目の形式は使用権のある土地の土地利用用途を変更することである。これを実施する場合、主なものにはなりません。したがって、政府は最大30%を提案しており、残りの70%は決議第18号の精神に従い、入札またはオークションを通じて実施されることになります。

一部の代表は、都市部だけでなく農村部にも拡大すべきだと提案した。ド・ドゥック・ズイ大臣は、現在、土地法第79条第27項の規定に基づき、国家は都市規模の同期プロジェクトの場合、また農村住宅地開発プロジェクトの場合も土地を干拓することが認められていると述べた。したがって、農村住宅地においては、国家が土地を干拓する手段が既に存在し、地方自治体も通常通り実施している。したがって、農村部において新たな合意形態を追加する必要はない。2024年土地法で実施可能なケースと重複しないようにする必要がある。

代表者の意見によると、基準では異なる種類の土地が実施されていると述べられているため、食糧安全保障を確保し、350万ヘクタールの水田の安定性を維持し、国全体の平均森林被覆率42％を確保するために、どのようなメカニズムと制裁を設計または確立する必要があるかということです。大臣は、この問題は土地利用計画、次に都市計画、建設計画の段階から実施され、厳密に管理されていると述べました。計画時には、350万ヘクタールの水田面積の安定性と42％の森林被覆率の安定性を確保するために、計画期間中にどれだけの農地が非農業用途に転用され、どれだけの住宅用地が実施されるかを決定する必要がありました。このステップは、計画された商業住宅開発区域内のどの地域が国の土地収用方式の対象となり、どの地域が投資家が土地使用権の譲渡を受ける対象となるかを計画するステップです。ただし、承認された計画区域内に限られます。

1(2).jpg — 第15グループのディスカッションの様子。写真：クオン・チュン

国会議員らは、もう一つの内容として、試行実施期間は5年間であるが、投資家が権利移転を受けるのが困難であったり、権利移転を受けるまでの期間が長引いたりする場合には、罰則も設けるべきだと言及した。ド・ドゥック・ズイ大臣は、現在、土地法2024には、投資家が土地使用権の移転を受ける場合の取り扱いや、延長する場合の期間の延長方法について非常に具体的な規定があり、区域全体の合意が成立しないまま延長期間が終了した場合にも、処理メカニズムがあると説明した。したがって、決議案では、土地使用権の受け取りに関する合意の実施は土地法2024に従って実施され、すべての延長ケースの処理が含まれるが、多くのケースはうまく実施されていないため、この決議ではそれ以上の規定はない、としている。

手続きに関して、大臣は、土地法は住宅プロジェクトを含む投資プロジェクト全般の実施のための土地使用権の合意手続きを規定しているものの、一部の国会議員から、このような方法で土地にアクセスするプロジェクトの種類については具体的かつ詳細な規制が必要であるとの意見が出されたと述べた。政府はこれを受け入れ、決議案には、国会が政府に対し、パイロットメカニズムを実施するプロジェクト、および国防・安全保障用地に関連するパイロットメカニズムを実施するプロジェクトに関する手続きを規定する権限を与えるという条項が含まれている。

[広告2]
出典: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html