環状4号線の建設が始まる、ハノイの不動産業界は波紋を呼ぶか？

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総投資額85兆8130億ドン超、ハノイ、フンイエン、バクニンの3つの省市を通過する全長112.8キロメートルの首都圏環状4号線の建設が6月25日に始まった。

すぐに、その地域の不動産は活況を呈した。

メリン区の不動産ブローカー、トラン・ヴァン・アン氏は、6月末以降、メリン区のプロジェクトに興味を持つ顧客が再び増加していると述べた。アン氏は毎日、価格を尋ねる電話や、プロジェクト見学の申し込みを受けている。しかし、顧客が関心を持つのは、法的に問題がなく、価格が手頃で、割引率が高いプロジェクトだけだという。

「先週末、メリン区の隣接する2区画を2人の投資家に売却しました。年初から市場はほぼ凍結状態でしたが、環状4号線の建設が始まってからは取引が活発になり始めました。以前ほど活気はありませんが、かなり活気づいてきました」とアン氏は語った。

ダット・サン・ミエン・バック社の従業員であるハイ氏によると、同社は現在、メリン省でプロジェクトを販売しているという。以前は月に1～2区画しか販売できなかったが、環状4号線の建設開始から1週間以内に、週に7～8区画を販売できるようになったという。

環状4号線という要素に加え、ハイ氏は、これはレッドブック付きのプロジェクトであり、インフラが完成しており、現在の価格は3000万〜4000万VND/m2でそれほど高くなく、早期支払いをして製品価値の10％を支払い、すぐに契約に署名する顧客に対しては最大19％/年の値引きがあると述べた。

ソーシャルメディアの不動産グループやフォーラムでは、環状4号線沿いの土地販売に関する情報が絶えず投稿されています。例えば、ある仲介業者は次のように投稿しています。「キャッシュフローを2倍、5倍にする絶好の機会が到来しました。環状4号線プロジェクトが正式に開始されました。ソンフォン-ホアイドゥック通りの土地は環状4号線沿いに位置し、タンロン通りから2km、価格は1平方メートルあたりわずか200万ドンからです。築50年の庭園のような土地が、用途変更を待っています。レッドブックは所有者名義に変更済みです。すぐにご連絡ください…」。

または、「 500万ドン強、環状4号線近く、車3台が楽にすれ違えます。所有者名義のレッドブック」。または、「お金が必要なので、環状4号線プロジェクトに隣接する、建設が始まったばかりの非常に良い土地を販売します。広さは平方メートル、裏手には土地が広がっており、住宅や事業用地としての可能性も秘めています」。

販売価格について、多くの仲介業者や投資家は、全国の多くのホットスポットの投機的な土地市場が20〜40％下落しているのに比べ、首都圏の第4環状線付近の土地価格は、土地熱の時期に比べて10〜15％の下落にとどまり、下落幅が最も小さいと述べた。

Batdongsan.com.vnによると、2023年6月までに、メリン地区やハフォン、シエンコ5などの一部の都市部では、主要立地の土地価格はピーク時と比較して約15%下落する傾向にあり、一般的に4,500万～5,500万VND/m2の間で推移する見込みです。ハドン地区では、イエンギア地区などハノイ環状4号線の恩恵を受ける地域も、約6,300万～7,000万VND/m2から5,800万～6,300万VND/m2に下落しました。

一方、シエンコ5号線と環状4号線の交差点に近いクケ地区（タンオアイ）では、土地価格は依然として5,500万～6,000万ドン/平方メートルで推移しており、2022年末と比べて約10～12％下落している。一方、ビンミン地区の土地は4,000万ドン/平方メートルで売りに出されており、土地熱が高まった時期と比べて約5～10分の1に下落している。

特に、ダン・フオンのタンラップ通りの土地価格は依然として4,800万～5,500万ドン/㎡を維持しているものの、これは昨年半ばと比較すると3～6分の1に下落しており、タンホイ通りでも同様に約5分の1の5,000万ドン/㎡に下落している。

再び熱を出すのは難しい

専門家によると、環状4号線の建設は始まっているものの、この地域の不動産市場が再び「活況」を呈したり、新たな波が起こったりすることはまずないだろう。

VTCニュースに応えて、ダット・ザン・ミエン・バック不動産サービス株式会社（ダット・ザン・ミエン・バック）のヴー・クオン・クエット社長は、この一帯はハノイだけでなく、バクニン、バクザン、フンイエンなど省間の地域とも高い接続性を持っていると語った。

環状3号線周辺のプロジェクトはほぼ満床で、人口が急増する一方でハノイへの移住者数もかなり多いため、環状4号線周辺の不動産の成長見通しは非常に大きいですが、価格が急上昇するのは非常に難しく、インフラ整備次第です。

「現在の市場環境は非常に落ち着いており、環状4号線の不動産価格は過去急騰しており、現在の投資家心理は安全な商品を求める傾向にあるため、現時点では市場に波乱が起きにくい。今後2～3年で環状4号線が完成すれば、この地域の不動産価格は上昇し、安定するだろう」とクイエ氏は予測した。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏によると、これは投資家と大手不動産企業にとってのチャンスです。不動産市場は厳しい状況ですが、戦略的なビジョンと安定した資本を持つ一部の大企業にとって、今は環状4号線周辺でプロジェクトを開発する絶好の機会です。

「少数の企業がこの『競争』に参入すれば、その地域のインフラが整備され、不動産価格の上昇につながります。それに伴い、他の企業も『追随』し、環状4号線周辺の美しい立地条件を備えた地域が、ハノイやプロジェクトが通過する各省における不動産の『ホットスポット』へと押し上げられるでしょう」とディープ氏は述べた。

ディエップ氏はまた、住宅と投資に対する市場の需要は依然として大きく、特に当該地域のインフラ整備が同時に進めば、回復は時間の問題だと予測した。特に、改正土地法をはじめとする政策メカニズムには、環状四号線沿いの不動産価格の回復を促す多くの有利な点がある。市の東部と西部で新たな価格水準を確立することも可能である。

より慎重な観点から、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、市場に「波を起こす」ために、「牽引役」はしばしば正確な情報に頼って価格を引き上げ、土地フィーバーを煽ると率直に述べています。したがって、投資家は極めて慎重になり、市場の「脈動」を注意深く読み、計画と流動性を把握して資金埋蔵リスクを回避する必要があります。同時に、最も基本的な2つの問題、すなわち価格上昇の余地とインフラ整備の進捗状況を把握する必要があります。

「投資家は『財布の紐を緩める』前に、現在の価格の妥当性を評価する必要があります。特に、投資家が考慮すべき2つの要素は、過去1～2年間のプロジェクトの取引価格とインフラ整備状況です。次に、この指標を市場全体の平均価格変動率と比較することで、現在の価格の妥当性を客観的に評価することができます」とディン氏は述べた。

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