社会住宅問題の解決：多くのボトルネックを解消する必要がある

VTV.vn - 社会住宅は、都市部の住民の単なる夢物語ではなく、本当に人々に届く政策となるよう、信用、土地基金、価格監視を必要としている。

ホーチミン市では社会住宅の需要が15万戸以上と推定されているが、実際の供給は約20％にしか満たない。

政令261号は、社会住宅へのアクセスに関する所得条件の拡大を規定しており、ベトナムの社会保障政策における画期的な前進と言える。しかしながら、供給不足、優遇融資の実施の遅れ、そして販売価格の高騰といった状況下では、社会住宅問題は未だ根本的な解決策を見出せていない。この政策が真に効果を発揮するには、融資、土地基金、そしてモニタリングメカニズムに至るまで、あらゆる面で連携と確固たる姿勢が求められ、定住という夢が単なる数字上の空虚なものとならないようにする必要がある。

供給：未解決の結び目

ベトナムにおける社会住宅の需要は深刻なレベルに達しています。建設省によると、2021年から2030年にかけて100万戸の社会住宅を建設するという目標は、2024年半ば時点で22%強にしか達していません。ホーチミン市では、需要は15万戸以上と推定されていますが、供給は約20%にとどまっています。多くの労働者や移民労働者が集中しているハノイ、 ビンズオン、バクニンでも同様の状況です。現実は矛盾を孕んでいます。政策によって受益者は拡大しているものの、市場には需要を満たす商品が不足しているのです。

地域の特性に応じて、社会住宅は必ずしもアパートである必要はありませんが、国は人々が土地を購入して住宅を建てることができるように、安価な土地基金を創設する必要があります。

ホーチミン市タントゥアン輸出加工区で働くトラン・ヴァン・トイ氏の話は、その鮮明な例です。彼の家族の収入は新しい規制を満たしているにもかかわらず、彼は依然としてアパートを見つけることができません。「投資家から、まだ新しいプロジェクトはなく、資本承認を待っていると言われました」と。これは、所得上限の引き上げが解決策の一部に過ぎないことを示しています。供給問題を解決しなければ、政策は机上の空論に過ぎません。土地資金、投資手続きの問題、そして低い収益は、社会住宅プロジェクトの実施を停滞させ、期待と現実のギャップを拡大させています。

土地基金が最大のボトルネックとなっている。住宅法では、新興都市圏と工業団地は土地基金の20%を社会住宅用に確保することが義務付けられているが、多くの企業は土地を割り当てる代わりに金銭を支払うことを選択している。不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、「地域の特性によっては、社会住宅は必ずしもアパートである必要はないが、国は人々が土地を購入して住宅を建設できるように、安価な土地基金を創設する必要がある」と述べている。ホーチミン市とハノイでは、地価の高騰と多額の用地造成費用により、適切な土地基金を見つけることが困難な問題となっている。

同期メカニズムの必要性

優遇融資は社会住宅の促進において重要な要素である。政府の120兆ドンの融資パッケージは注目すべき取り組みであるが、2025年9月時点での融資実行額はわずか15％未満にとどまっている。複雑な手続き、魅力のない金利、商業銀行の無関心が主な障壁となっている。ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、社会住宅購入のための融資金利を年5.4％から4.8％に引き下げ、譲渡時の土地使用料を減額することを提案した。HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、年5.4％という金利は高すぎて購入者に困難をもたらしているとして、アクセス性を高めるため、2021年から2024年7月までの優遇金利と同程度の年4.8％の金利を提案した。

社会住宅には、人々の単なる夢物語ではなく、本当に人々に政策が届くように、信用、土地基金、価格監視が必要です。

社会政策銀行は、特にハノイ、ホーチミン市、ダナンにおいて、融資限度額を引き上げる必要があります。さもなければ、住宅需要がますます切迫する中で、優遇資本源は「眠ったまま」の状態が続くことになります。社会住宅価格も、低価格の商業住宅に近づいており、懸念材料となっています。ホーチミン市では、社会住宅価格は現在3,580万～4,590万ドン/㎡で推移しており、これは開始当初の3倍に相当します。賃貸社会住宅も値上がりしており、ビンタン地区のあるプロジェクトでは、2017年の初値価格が1,400万ドン/㎡でしたが、現在は2,030万～2,120万ドン/㎡と、1.4倍に上昇しています。

専門家は警告する。「社会住宅政策は都市経済を安定させるための手段に過ぎない。自由市場がこれを操作すれば、投機的な商品となり、もはや公共福祉ではなくなるだろう。」管理機関は価格上限を設定し、投資家の最大利益率（現在は10%）を監視する必要がある。購入者の承認プロセスは、隠蔽された投機や違法な譲渡を避​​けるために透明性を確保する必要がある。

シンガポールと韓国の国際的な経験は貴重な教訓となる。シンガポールは、社会住宅基金の80%以上を中央積立基金（CPF）を通じて維持しており、人々は給与の一部を住宅購入資金として貯蓄している。韓国は、国が資金と土地を提供する長期低コスト賃貸モデルを採用している。ベトナムは、安定した資本源を確保し、財政負担を軽減し、持続可能な政策を確保するため、国家社会住宅貯蓄基金の設立を検討できる。

出典: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm