HoREAは、住宅や土地の保証金を5％以下で徴収することを提案している。

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最近、HoREAは、顧客を保護し詐欺を防止するために、不動産、住宅、将来の住宅用地の売買契約に署名する前に保証金を支払わなければならないことを提案する文書を国会常任委員会、国会経済委員会、建設省に送付した。

HoREAによると、長年にわたり、「投機家、不動産ブローカー、悪徳業者」が契約条件を満たさない住宅、土地、将来の建設工事の売買を約束して「手付金」を受け取るという手口で詐欺を働く事例が数多く発生しており、その典型はアリババ社が「ゴースト」プロジェクトを立ち上げ、土地を違法に分割して販売し、預託された資産の価値に比べて非常に大きな「手付金」を受け取った上で詐欺を働き、顧客に損害を与え、不動産市場の不安定化の原因にもなっている事例である。

「投機家、土地仲介業者、住宅仲介業者、悪徳業者」は、2014年不動産業法において、将来形成される住宅、住宅基礎、建築工事等の営業開始可能時期以前に「手付金」を納付する義務が規定されていないことを利用し、契約を締結し、また、2015年民法第3条第2項及び第328条第1項の「個人及び法人が自由意志、自発的承諾及び合意に基づき、民事上の権利及び義務を設定、行使、及び終了する」ことを認める規定を悪用し、「手付金受取人」に預託財産価値の90～95%に及ぶ高額の「手付金」を受領させ、これを詐取・横領し、「預託者」に損害を与えた事例もあった。

まず、「手付金」が低いのに不動産価格が上昇した場合、手付金受取人は「契約をキャンセル」して「手付金」（倍額）を預かった人に返還する意思があります。

第二に、「預金」が高額または非常に高額である場合、預金の受取人が顧客の「預金」を詐取して横領する可能性があります。

第三に、預金受取人が長期間引き延ばしたり、プロジェクトを実施するための法的手続きを完了できなかったり、顧客や投資家の資金を故意に流用したりした場合です。

協会は、将来の宿泊施設としての利用を目的とした住宅プロジェクトや建設工事の場合、投資家は市場や顧客の嗜好を探るために「手付金」を受け取る必要があること、同時に顧客も販売価格を「確定」するために「手付金」を支払い、「手付金」を支払った顧客は優れたインセンティブや割引を享受できることを発見しました。

しかし、不動産業法（改正案）第24条第4項dは、「保証金」について、投資家が「d) 顧客から保証金を受領する」という一例のみを規定している。これは、将来形成される住宅、住宅基礎、または建築物が営業開始の条件をすべて満たし、契約を締結した後の「契約履行の確保」を目的とした「保証金」に関する規定である。しかし、「契約履行の確保」を目的とした「保証金」に関する規定は正しいものの、2015年民法第328条第1項に既に規定されているため、不動産業法で改めて規定する必要はない。

さらに、契約が締結された場合、投資家は2014年不動産業法第37条第1項および不動産業法草案（改正）第26条第1項の規定に従って、契約金額の30％を超えない「初回手付金」を徴収できるため、このときの「契約履行を保証する」ための「手付金」は顧客にとって「リスク」になることはほとんどなく、2015年民法の規定に従って完全に調整できます。

HoREAによると、不動産業法案（改正案）では、それぞれの主体に適した「契約締結保証金」の受け取り条件を規定する必要があるという。

具体的には、不動産プロジェクトの投資家については、住宅および将来の建設工事は、管轄の国家機関が「投資家と同時に投資方針を承認した」（投資法2020年第29条第4項に規定）後にのみ「保証金」を受け取ることが認められ、その後、「投資家」は、建設法（改正）2020年第1条第4項で改正および補足された建設法2014年第7条第2項の規定に従って「投資家」となり、「投資家は管轄の国家機関によって承認された投資家である」ことになり、「保証金」の額は、住宅および将来の建設工事である保証財産の価値の5％を超えてはならないと規定することが提案されている。

土地（区画、小区画に分割）の売主の場合、「手付金」は、管轄の政府機関が土地に関する法律の規定に従って「区画分割」を許可し、提案された「手付金」の額が土地の価値の 5% 以下である場合にのみ受け入れられます。

協会は、不動産業法（改正）草案（第3次草案）第24条第7項には、住宅取引契約締結前の保証金供託行為を規制する非常に適切な規定があり、「保証金の額は、売買または賃貸の対象となる住宅または建築物の価値の5％を超えてはならない。売主または貸主は、保証金契約において、住宅または建築物の売却価格または賃貸借価格を明記しなければならない」と規定していると判断しています。しかし、この非常に適切な規定が、不動産業法（改正）草案（第4次、第5次、第6次）および今回の草案から削除されたことは非常に残念です。

「したがって、不動産事業法案（改正案）に、将来形成される住宅、住宅基礎、建築工事が事業に供され、契約を締結できる時期の前に『保証金』に関する規定を追加することが必要である」とHoREAは提案した。

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