各国での土地評価経験

2024年8月1日に発効した2024年土地法は、土地計画、土地の回収、土地の割り当て、土地データベースの整備、特に土地評価と土地価格の国家管理に関する多くの欠陥を明らかにしました。そのため、実情に即した法律改正案は国会に提出され、審議・承認される予定です。これにより、土地評価と不動産市場の運営の透明性が向上することが期待されます。

世界規模で、土地は常にあらゆる経済の基本資源とみなされています。土地評価は、土地利用者の国家に対する財政的義務を決定し、国家が土地を収用する際の補償額を計算する上で非常に重要です。

中国

中国の法制度では、土地の所有権は全人民に属し、国家がその代表管理者です。個人、企業、組織は土地の絶対的な所有権を持つのではなく、一定の期間、一般的には用途に応じて40年から70年の使用権が付与されます。この特性により、中国の土地価格決定メカニズムは、完全な市場メカニズムを持つ国とは異なる様相を呈しています。

中国では、土地価格を決定する最も一般的な方法は、土地使用権の公売です。土地の保有と割り当てを直接担う地方自治体は、国が定期的に発行する土地価格表に基づいて開始価格を設定します。この価格表はマクロ経営ツールとして機能し、政府が市場をコントロールし、土地からの歳入を確保する上で役立ちます。しかし実際には、不動産会社の旺盛な需要と、北京、上海、広州などの大都市における土地不足の圧力を反映して、落札価格は開始価格をはるかに上回ることがよくあります。

中国の土地価格決定メカニズムは、完全な市場メカニズムを持つ国のそれとは異なる。写真：ブルームバーグ

入札に加え、特別なケースでは、特に国家戦略上重要なプロジェクトにおいては、直接任命や交渉による方式が適用される場合があります。それと並行して、中国は土地評価基準制度を維持しており、政府は個人や企業が取引、抵当、税金計算の基準として利用できる標準価格を定期的に公表しています。

注目すべきは、土地収入が地方予算の大きな割合を占めていることです。そのため、省・市政府は歳入増加のために地価を押し上げる傾向が見られます。このメカニズムは近年の不動産市場の活況を助長してきましたが、同時に住宅価格バブルのリスクや住宅へのアクセス格差も生み出しており、世界第2位の経済大国である中国における土地評価問題の複雑さを浮き彫りにしています。こうした状況下、中国政府は市場の安定化、投機の抑制、そして土地からの財源確保という目標のバランスを取るよう努めています。

日本

ベトナムと国土面積および人口規模がほぼ同程度である日本において、土地価格決定メカニズムは非常に厳格かつ多層的に設計されています。市場や行政規制のみに依存する多くの国とは異なり、日本は土地の実際の価値を反映しつつ、国家運営と社会の安定という目的を果たすために、複数の価格決定システムを同時に適用しています。

まず第一に、不動産市場における取引価格は、地価水準を形成する上で最も重要な基準です。取引は詳細かつ公開的に記録されており、経営者と投資家の双方にとって貴重なデータ源となっています。同時に、国土交通省は全国数万地点の調査に基づく「標準地価指数」を毎年公表しています。これは、政府機関、銀行、企業が融資、不動産評価、あるいは土地収用補償を行う際に参考にする公式基準とされています。

日本の土地価格決定メカニズムは非常に厳密に設計され、多層構造となっている。写真：住友商事

さらに、日本には地方自治体が定める地価制度があり、固定資産税や相続税の算定の基礎として利用されています。公示価格と市場価格を組み合わせることで、土地の評価が現実的かつ財政運営の要件を満たすことが保証されます。さらに、特に訴訟や民事紛争において土地の評価が必要となる場合には、法律で認められた独立した評価機関もこのプロセスに関与しています。

日本の土地価格決定メカニズムの特徴は、高い透明性と予測可能性です。政府は定期的に地価変動指数を公表し、投資家、国民、金融機関が動向を把握し、投機や不動産価格の高騰を抑制するのに役立っています。同時に、固定資産税と相続税制度は、土地の所有と利用を規制し、少数の個人や法人への過度の集中を回避するように設計されています。市場メカニズムと適切な政府介入の柔軟な組み合わせにより、日本は土地市場の大幅な変動時においても安定を維持し、土地資源管理における社会的公平性と持続可能性を確保しています。

シンガポール

シンガポールは、世界で最もユニークな土地管理と価格設定の仕組みを持つ国の一つです。なぜなら、国土の大部分は国有地だからです。土地基金の約90%は国が保有しており、個人や団体は固定期間のリース契約を通じてのみ土地を利用できます。住宅用地の場合は最も一般的な期間は99年ですが、商業用地や工業用地の場合はそれよりも短い期間です。この仕組みにより、政府は都市開発に対する絶対的な統制を維持し、不動産市場を効果的に規制しています。

シンガポールにおける土地評価は、都市再開発庁（URA）と関係機関によって行われています。URAは商業・住宅プロジェクト用の土地使用権を割り当てるため、定期的に公開オークションを実施しており、落札価格は市場の需要と競争力を直接反映しています。オークションに加え、政府は標準土地価格表を発行しており、これは定期的に更新され、課税、補償、二次取引の基礎となっています。この制度により、土地価格は市場の需給を反映するだけでなく、国の長期的な都市開発の方向性とも整合したものとなっています。

シンガポールは、世界で最もユニークな土地管理と評価の仕組みを持つ国の一つです。写真：ストレーツ・タイムズ

シンガポールの土地価格決定メカニズムの重要な特徴は透明性です。政府は詳細なオークション結果、取引データ、地価指数を公表しており、住民や投資家は市場の動向を容易に把握できます。同時に、印紙税、固定資産税、外国人所有制限といった税制措置も導入され、価格を抑制し、投機を抑制することに貢献しています。このメカニズムは、シンガポールの不動産市場の安定維持に貢献し、住宅へのアクセスにおける不平等をもたらす過度の価格上昇を回避しています。

シンガポールは、厳格な国家統制、公売、標準価格表、そして規制された税制の組み合わせにより、予算収入を確保しながら持続可能な都市計画目標を支える効果的な土地価格モデルを構築しました。この経験は、不動産市場の発展と長期的な社会福祉の両立を目指す国々にとって特に注目に値します。

出典: https://khoahocdoisong.vn/kinh-nghiem-dinh-gia-dat-o-cac-quoc-gia-post2149049034.html