土地法案（改正）におけるいくつかの新しい点

土地法案（改正版）は天然資源・環境省によって作成され、意見が述べられており、公開性と透明性を確保し、社会経済の発展を妨げる法的障壁を取り除くことを目指している。

この草案で提案されている目立った内容の一つは、長年多くの不動産業者に問題を引き起こしてきた土地使用料や地代などの未計算期間に対する追加料金徴収規制の廃止である。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、これは不動産市場の発展を阻む最大の障壁の一つを取り除く画期的な改革です。これまでは、金銭的義務の確定が10年、20年、あるいは30年も遅れることがあり、多くの企業が、投資家側に過失がないにもかかわらず、当初の土地使用料をはるかに上回る追加支払いに直面していました。

この税は財政的圧力を引き起こすだけでなく、製品価格の上昇、市場の悪化、そして住宅購入者への負担増にもつながります。草案第257条第2項dで提案されているこの規制の廃止は、経済界から高く評価されており、政府が現実に耳を傾け、企業が困難を乗り越えられるよう支援している兆候と捉えられています。

さらに、土地法改正案では、土地価格決定メカニズムに大幅な調整を加え、「市場原理」を排除し、国家が一次市場における土地価格決定で主導的な役割を果たせるようにすることを強調している。

天然資源環境省によると、現在の価格決定メカニズムは、コンサルティング機関と二次市場価格に大きく依存しており、土地価格が押し上げられたり、真の価値を反映しなかったりする原因となっている。これは、土地の回収、補償、土地使用権オークションの開始価格、そして財務上の義務の決定において、多くの影響を及ぼしている。

これを克服するため、本草案における土地価格は、利用目的、利用期間、および関連データ（国家データベース、過去24ヶ月間の市場情報など）に基づいて決定される。評価方法は政府によって規制されており、あくまで参考値であり、最終的な価格決定は国が行う。

第159条の改正案では、各地域の特性に適した土地価格表の策定について、2つの選択肢が提案されている。第一の選択肢は、地域別、所在地別、さらには十分なデータがあれば区画別まで、詳細な土地価格表を規定するものである。土地価格表は、土地使用料、地代金の算定、土地利用目的の変更に伴う土地使用料の徴収、競売開始価格の決定などに用いられる。価格表は省人民委員会によって5年ごとに決定され、必要に応じて期間中に調整することができる。

第二の選択肢は、特定の価格表の代わりに土地価格調整係数（K係数）を用いることを提案する。この係数は、5年ごとの地価表周期の2年目から、省人民委員会が毎年発行する。この係数は地域間の地価変動率を反映しており、各地方は詳細な地価表を再構築することなく、柔軟な調整を行うことができる。

天然資源環境省は、土地価格表の作成プロセスにおける品質と客観性を確保するため、省レベルの価格表および調整係数を評価するための評議会の設置を提案する。評議会には、省人民委員会、専門部局、独立コンサルティング機関、専門家の代表者が参加する。

法案の規定によると、地方自治体は2025年12月31日までに新たな土地価格表を発行し、2026年1月1日から適用する責任がある。しかし、天然資源環境省は、価格表や土地評価メカニズムの変更は、地方自治体間の差異により大きな変動を引き起こし、不動産市場や投資誘致活動に影響を及ぼす可能性があると警告した。

この現実に直面して、省は各省と中央直轄都市に文書を送付し、安定性と地方開発の方向性との整合性を確保するために、具体的な価格を決定する前に、徹底した影響評価と社会経済状況の考慮を要請した。

土地法の改正は、法律技術的問題を解決したり、行政手続きを簡素化したりするだけでなく、市場秩序を再構築し、国の戦略的資源である土地利用の効率を向上させる重要な機会でもあります。

出典: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html