多くの法的欠陥とインセンティブメカニズムの欠如が、観光用不動産への投資家を「阻んでいる」。

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ANTD.VN - 投資新聞が10月19日に開催したワークショップ「土地法の改正：観光用地の創出」において、多くの専門家が、法案には、特に土地へのアクセスの問題において、観光用不動産インフラの発展を促進するための規制がまだ欠けているという事実を指摘した。

多くの法的欠陥

ベトナム不動産協会（VnREA）の統計によると、現在、全国で約239件のリゾート不動産プロジェクトがあります。このうち、コンドミニアム型ホテルプロジェクトの推定価値は約297兆1,280億ドン、ヴィラ型プロジェクトは約243兆9,900億ドン、ショップハウス型プロジェクトは約154兆2,450億ドンです。これら3つの物件の合計価値は約681兆8,860億ドン、これは300億米ドルに相当します。

しかし、急速な発展期を経て、近年この分野は停滞しています。市場はほぼ凍結状態にあり、取引量は微々たるものです。

この市場が急激に落ち込んだ主な理由は、新型コロナウイルス感染症の影響に加え、観光産業の包括的な開発戦略の欠如であり、特にベトナムの観光開発のためのインフラや土地資源の有効活用のためのメカニズムや法的枠組みの完成が大きな課題となっている。

ベトナム不動産研究所の調査によると、ベトナムの観光・リゾート不動産市場への参入のスピード、規模、決意を阻害する要因としては、経済的・財務的要因が30％、法的要因が50％、その他の要因が20％を占めている。

上記の数字は、観光およびリゾート不動産事業における法的な欠陥が、投資家に法的安全性や潜在的なリスクに関する懸念を引き起こしていることを示しています。

会議風景

経済専門家のカン・ヴァン・ルック博士は、観光産業に対する優遇政策が、多くの関連法規（2020年投資法、2020年官民パートナーシップ（PPP）投資法など）に明確に規定されていないなどの欠点を指摘しました。

観光開発プロジェクトのための土地割り当てに関する法的枠組みには、依然として多くの欠陥があります。たとえば、観光事業者は現在、土地使用権の入札を通じて土地を割り当てられておらず、土地も賃貸されていません（政府2020年2月28日付法令第25/2020/ND-CP号による）。

現在の土地法案（改正版）では、国家の利益を目的とした社会経済開発のための土地回収が30件規定されているが、観光、レクリエーション、娯楽開発に関するプロジェクトは含まれていない。

それに加え、商業用地や観光サービス（コンドミニアム、ショップハウスなど）に付随する土地および不動産の所有権の付与および移転に関する規定は依然として不完全で、一貫性に欠けています。土地法改正案では、観光用地を含む商業用地およびサービス、そして観光用地に形成される各種観光不動産に対する証明書の発行について、具体的な規定がまだありません。

100以上の観光プロジェクトが「棚上げ」され、解決を待っている。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長も同様の見解を示し、現在ベトナムでは200以上の観光不動産プロジェクトが実施されており、約10万戸のコンドミニアム、3,000戸のヴィラ、15,000室の新しいホテルの部屋が作られていると語った。

2030年までに国内観光客1億6000万人、海外観光客5000万人～7000万人を擁する観光大国となるという目標を達成するには、宿泊施設インフラは約50万室必要です。しかし、インフラ整備はまだその3分の1しか達成されておらず、質も高くありません。

そのため、ディン氏は観光不動産開発業者のための条件整備が必要だと考えている。「土地法には観光不動産開発業者の名前が挙がっておらず、この分野の事業は土地法、投資法、その他の規制にも見当たらない。もしこの分野の事業を促進できなければ、いつ目標を達成できるというのか…」とディン氏は問題提起した。

ディン氏によると、現在100件以上の大規模観光プロジェクトが「棚上げ」され、法的解決を待っているという。「この状況が続けば、観光投資は促進されず、投資家の意欲は削がれ、投資促進を望む地方自治体でさえ困難に直面することになるだろう」とディン氏は述べた。

土地収用問題について、不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、土地法改正案にあるように観光プロジェクトのための土地収用が許可されない場合、投資家は住民と交渉しなければならないだろうと述べた。

「もしそうだとしたら、我々はある外国人投資家グループを取り残していることになる。これは大きな『ワシ』だが、合意に含まれていない。我々は彼らをゲームから排除した。一方で、我々は大規模な観光地やテーマパークの建設を期待しているのだ」とディン氏は述べた。

さらに、ディン氏は商業サービス用地の利用者に対する土地利用免除の仕組みも提案した。「工業団地の不動産プロジェクトでは、企業が数年間の地代を免除されるのと同じです。この考え方は観光用不動産にも応用できます。なぜなら、観光用不動産も普及し、社会経済に大きく貢献する可能性があるからです」とディン氏は提案した。

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