ハノイ郊外の土地競売保証金の大量放棄：阻止しなければ市場が歪む

高額な土地代を支払った後に大量の敷金が放棄された事件について、専門家はタン・ホアン・ミン事件から「教訓」を挙げている。

ハノイ郊外の土地オークションでは、落札価格の高騰が市場を驚かせ続けています。ホアイドゥック区では、落札価格は1平方メートルあたり9,000万～1億3,300万ドンを超え、タンオアイ区では5,100万～1億ドンと、開始価格をはるかに上回る価格となっています。

しかし、オークション終了直後、落札者の多くは1ロットあたり4億～6億ドンの差額で売却していました。ピーク時には、多くのロットが落札価格より8億ドン高い価格で転売されました。しかし、わずか数日後には、その差額は1億～2億ドン程度にまで縮小しました。

それだけでなく、これらのオークションの後、周辺市場の土地価格も瞬く間に1平方メートルあたり500万～1,000万ドンまで押し上げられました。当時、不動産業者は周辺のインフラに比べて土地価格が高すぎると考え、売却価格の差額を待つために購入することさえしませんでした。

特に、敷金の放棄が大規模に発生しています。例えば、ハノイ市タンオアイ区タンカオ村タンタン村ゴバ地区で行われた68区画の土地競売では、1平方メートルあたり1億0050万ドンで落札された区画を含む55区画で敷金が放棄されました。一方、全額支払い済みの13区画では、最高価格が5500万ドン/平方メートルをわずかに上回りました。

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、ダン・トリ記者の取材に対し、ハノイのオークションの問題点として、購入者が提示する初期価格が低すぎることを挙げた。例えば、落札されたオークションの平均価格は1平方メートルあたり3,000万ドンであるのに対し、開始価格はわずか700万ドン/平方メートルだ。これは、入札価格が低すぎることを示している。

さらに、市場への商品供給が不足しているため、預金者は振替目的での購入を希望しています。一方、短期振替を認めることで一定の制約が生じ、市場全体に影響を及ぼしています。

経済専門家のディン・テ・ヒエン博士は、本当に購入したい人は、多くの場合、その地域の土地価格や不動産市場について綿密に調べるために時間と労力を費やすと述べています。頭金を「支払う」ということは、本当に購入したいという意思を示すことになります。

しかし現在、ハノイでは一部の土地オークションにおいて、大量の保証金が放棄されている。ヒエン氏によると、参加者は本当に国家の正しい政策を買おうとしているのか、それとも妨害しようとしているのか、問う必要があるという。

8月10日にタンオアイで行われた68区画の土地の競売で、55区画の土地の保証金が没収された（写真：ドゥオン・タム）。

「土地オークションは、オープンで透明性のある政策です。これは正しい政策であり、市場経済にも合致しています。国は、市場に適した価格で売却することを目指して土地をオークションにかけます。対象となるのは、投機や価格吊り上げのためではなく、長期的な生活や投資を本当に必要としている人々です」とヒエン氏は述べた。

ヒエン氏によると、ハノイ郊外で最近行われた土地競売には異例の兆候が見られる。高額で落札した後、一斉に手付金を放棄した人々が、不動産市場の混乱にも関与しているという。彼はタン・ホアン・ミンの土地競売から「教訓」を得たと指摘し、この競売でも同様に高額で落札した後、手付金を放棄した。これが波及効果となり、トゥー・ティエム地区では不動産価格の急騰が続いている。

「そのことから、今回の高額なオークションとその後の保証金没収は、単に高額を支払ったのではなく、意図的で計算されたものだったと思います。おそらく、オークションを通じて、彼らが広大な土地を所有する地域に波紋を呼んだのでしょう」とヒエン氏は述べた。

止められなければ、山の放棄が続く可能性があります。

高額入札後に保証金をキャンセルすることの影響について、ディン・テ・ヒエン博士は、第一に、国の競売政策に影響を与えると述べました。第二に、このような競売は地元の不動産市場を混乱させ、歪める手段となり、ひいては経済全体と不動産市場に悪影響を及ぼすでしょう。一方、政府は経済発展を促進するため、不動産市場の安定化に努めています。

ヒエン氏によると、高額を支払って保証金を没収するという慣行を阻止するための抜本的な措置が取られなければ、他のオークションでも同様の事件が続く可能性があるという。

ディン・ミン・トゥアン氏は、市場を騒がせた入札の後、投資家だけでなく一般の人々も、ハノイ中心部から25～30km圏内にある1平方メートルあたり1億～1億3000万ドンという価格帯を思い浮かべるだろうと付け加えた。この価格は、事業価値や利用価値に関わらず、この半径内の土地価格が異常に上昇する指標でもある。さらに、他の地域で次回の入札が行われる場合、価格はさらに高くなるだろう。

異常な入札は住宅購入者や投資事業にさまざまな悪影響を及ぼし、市場全体の不安定化を引き起こすことさえあります。

具体的には、この時期に本当に家を買いたい人は、売り手が市場価格よりも価格を吊り上げるため、購入が困難になります。お金持ちの人は利益を期待して土地を急いで購入します。さらに、生活にそれほど必要のない人は、キャッシュフローを他の経済活動に回すのではなく、不動産に集中させます。家が必要な人は家を買うための十分な資金がなく、お金持ちの人は土地に投資するのです。

次の結果として、国内外の投資企業が大規模プロジェクトを実施する場合、用地の整地がさらに困難になり、資本が何倍にも増加することになります。

さらに、市場全体や他のセグメントにも連鎖的な影響が生じる可能性があります。例えば、ハノイ中心部のアパートプロジェクトは、土地資金の不足、高い需要、そして新規地価の上昇を背景に、価格が急騰し、時には1平方メートルあたり1億ドンに達することもあります。近隣のプロジェクトも1平方メートルあたり3億～4億ドン上昇する可能性があります。こうした変動は、短期的に不動産市場の不安定化につながるでしょう。

専門家は、高額で入札した後に保証金を放棄するという事態を防がなければ、再び同じことが起こる可能性があると述べている（写真：ドゥオン・タム）。

この専門家は、対策を講じなければ、全体的な価格が上昇すると強調しました。オークション終了後、人々はもはや何人が手付金を支払ったかを覚えておらず、最終的な結果、つまり最終的な価格だけを記憶しているからです。この地域の価格が何倍にも上昇したかが人々の記憶に刻み込まれ、それが市場全体に確実に影響を及ぼすでしょう。

制裁が必要だ

予防策について、ディン・テ・ヒエン博士は、地方におけるオークションの開催には厳格かつ安全な計画が必要だと述べた。さらに、開始価格を設定するための土地評価プロセスには、鑑定会社が責任を持って取り組む必要がある。特に、開始価格は市場価格と整合していなければならない。そのため、オークション参加前の保証金は適切なものでなければならない。

特に、入札を取り下げた者は一定期間、オークションへの参加を禁止または許可しない措置を講じるべきである。オークション開催前には、他の入札方法と同様に、組織委員会による書類審査が必要となる。さらに、各地方自治体は、国と国民の効率性を確保するために、それぞれの地域に適した追加的な計画や規制を策定することもできる。

ディン・ミン・トゥアン氏によると、解決策は投入価格を引き上げ、参加者の「サーフィン」を制限することだ。同時に、管理機関は参加者が義務を履行するよう、保証金の2～3倍の罰金などの制裁措置を講じる必要がある。

ベトナム不動産協会（VARS）市場調査ワーキンググループのメンバーであるレ・ディン・チュン氏も解決策を提案し、開始価格を現状よりも高く設定する方策が必要だと述べた。さらに、手付金を現在の開始価格の20%と規定するのではなく、30～50%程度に引き上げるべきである。そうすれば、悪意を持って土地オークションに参加しようとする者も検討するだろう。

さらに、彼によると、投資家は主催者の口座に保証金を振り込む必要がある場合があるとのことだ。投資家がオークションに落札した場合、保証金は主催者によって支払いのために保管され、不足額があれば追加で支払われる。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm