កង្វល់អំពីសំណើរឹតបន្តឹងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ

បទប្បញ្ញត្តិដែលប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យទាំងអស់ត្រូវតែឆ្លងកាត់ជាន់ដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋនឹងប៉ះពាល់ដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារ។

Người Lao Động•10/10/2025

ក្រសួងសំណង់ កំពុងស្វែងរកយោបល់ពីក្រសួង ស្ថាប័ននានា លើខ្លឹមសារនៃសេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយរបស់រដ្ឋាភិបាល ស្តីពីយន្តការគ្រប់គ្រង និងទប់ស្កាត់តម្លៃអចលនទ្រព្យ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមអ្នកជំនាញ សំណើត្រូវយកមកពិចារណាឡើងវិញ ដើម្បីជៀសវាងស្ថានភាពដែលការដាក់ពាក្យប្រញាប់ប្រញាល់នឹងប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងសេដ្ឋកិច្ច។

ត្រូវការផ្តោតលើផលប្រយោជន៍របស់មនុស្ស

ដើម្បីរួមចំណែកកាត់បន្ថយតម្លៃ និងការរឹតបន្តឹងការប៉ាន់ស្មានអចលនទ្រព្យ សេចក្តីព្រាងច្បាប់បានសង្កត់ធ្ងន់លើកត្តាបីដែលតម្រូវឱ្យធ្វើការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ និងប្រតិបត្តិការនានាត្រូវផ្សព្វផ្សាយជាសាធារណៈ និងតម្លាភាព តាមរយៈការបង្កើតមជ្ឈមណ្ឌលប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលបង្កើតឡើងដោយរដ្ឋ។

គួរកត់សម្គាល់ថាសំណើគោលនយោបាយដើម្បី "រឹតបន្តឹង" ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញផ្ទះទីពីរនិងទីបីដោយអនុវត្តអត្រាប្រាក់កម្ចីទាបអ្នកទិញអាចខ្ចីបានតែ 50% នៅពេលទិញផ្ទះទីពីរនិងមិនលើសពី 30% សម្រាប់ផ្ទះទីបី។ ជំនួសឱ្យការអនុវត្តអត្រាប្រាក់កម្ចីបច្ចុប្បន្ន 70% -80% ។ លើសពីនេះ ក្រសួងសំណង់បានស្នើឱ្យ រដ្ឋាភិបាល កំណត់ថា គណៈកម្មាធិការប្រជាជនរាជធានី-ខេត្ត បម្រុងទុកយ៉ាងហោចណាស់ ៣០% នៃចំនួនគម្រោងសាងសង់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប ដែលរំពឹងថានឹងអភិវឌ្ឍក្នុងកំឡុងឆ្នាំ ២០២៦ - ២០៣០ ដើម្បីសាងសង់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

Băn khoăn đề xuất siết giao dịch bất động sản - Ảnh 1. — ក្រុមហ៊ុន C-Holdings ប្រគល់ផ្ទះល្វែងជូនប្រជាពលរដ្ឋនៅគម្រោង The Maison (វួដ Thu Dau Mot ទីក្រុងហូជីមិញ)។ រូបថត៖ THAO NGUYEN

ប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាខាងលើ អ្នកជំនាញផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ លោក Nguyen Tri Hieu មានប្រសាសន៍ថា សំណើរបស់ក្រសួងសំណង់ក្នុងការកំណត់ធនាគារពាណិជ្ជពីការឱ្យខ្ចីទៅអ្នកទិញផ្ទះទី២ និងទី៣ គឺមិនសមហេតុផលទេ ព្រោះសកម្មភាពផ្តល់ប្រាក់កម្ចីតែងតែពឹងផ្អែកលើហានិភ័យរបស់ធនាគារពាណិជ្ជ និងសមត្ថភាពសងត្រលប់របស់អតិថិជន។ អន្តរាគមន៍របស់ក្រសួងសំណង់ក្នុងគោលនយោបាយឥណទានរបស់ធនាគារដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់វិស័យគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុអាចបណ្តាលឱ្យមានបញ្ហា។ លោកបណ្ឌិត Pham Viet Thuan នាយកវិទ្យាស្ថាន សេដ្ឋកិច្ច ធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាននៃទីក្រុងហូជីមិញ មានប្រសាសន៍ថា សេចក្តីព្រាងបទប្បញ្ញត្តិដែលរាល់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យត្រូវឆ្លងកាត់ជាន់ដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋមិនស័ក្តិសមសម្រាប់មុខងាររបស់ខ្លួន ធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់ការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ព្រោះបទបញ្ជា និងនីតិវិធីក្នុងប្រតិបត្តិការមានកម្រិត។ លោកបណ្ឌិត Pham Viet Thuan មានប្រសាសន៍ថា ដីគឺជាមធ្យោបាយនៃការផលិត មិនមែនជាទំនិញប្រតិបត្តិការធម្មតាទេ ដោយលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យដែលអ្នកប្រើប្រាស់ដីត្រូវតែមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងដំណើរការប្រើប្រាស់។ ដូច្នេះហើយ ចាំបាច់ត្រូវមានគោលនយោបាយជាក់លាក់មួយ ដើម្បីកសាងតារាងតម្លៃដីនៅតាមមូលដ្ឋានដែលមានទំនោរធ្លាក់ចុះតាមពេលវេលាដើម្បីកំណត់ថាផលប្រយោជន៍របស់ប្រជាជនគឺសំខាន់បំផុត។

លោកស្រី Tran Thi Cam Tu អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Exim Real Estate JSC (EximRS) មានប្រសាសន៍ថា ការកំណត់ប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារមានភាពរសើបខ្លាំងសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ការអនុវត្តលឿនពេកនឹងធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃ "ការបង្កក" ។ បើតាមលោកស្រី Tu ជាក់ស្តែងនាពេលថ្មីៗនេះ នៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ មានការថយចុះយ៉ាងច្បាស់នៃប្រតិបត្តិការ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាបមិនមានការផ្គត់ផ្គង់ទេ។ ដូច្នេះហើយ ប្រសិនបើការរឹតបន្តឹងប្រាក់កម្ចីត្រូវបានអនុវត្ត អ្នកវិនិយោគនឹងមិនអាចអនុវត្តគម្រោងបន្ថែមទៀតបានទេ។ នេះនឹងជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់ទីផ្សារទាំងមូល បើគ្មានការផ្គត់ផ្គង់ដ៏ទូលំទូលាយទេ វានឹងប៉ះពាល់ដល់តម្រូវការទិញផ្ទះសម្រាប់ជំនាន់ជាច្រើននៅក្នុងគ្រួសារ។

ត្រូវការដំណោះស្រាយប្រកបដោយនិរន្តរភាព

លោក Nguyen Tri Hieu បាននិយាយថា សំណើរបស់ក្រសួងសំណង់អាចជាបណ្តោះអាសន្ន ប៉ុន្តែដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាយូរអង្វែង ដំណោះស្រាយប្រកបដោយនិរន្តរភាពគឺត្រូវការជាចាំបាច់។

ជាពិសេស ពន្ធខ្ពស់ត្រូវបានដាក់លើអចលនទ្រព្យទីពីរ ទីបី ឬការវិនិយោគ។ នេះនឹងកាត់បន្ថយការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់ការរំពឹងទុក ដោយហេតុនេះកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយពន្ធតែមួយមុខមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ។ ត្រូវតែមានយន្តការទីផ្សារ ពោលគឺធានាថាការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការឆ្លើយតប។ ប្រសិនបើការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យកើនឡើងគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបំពេញតម្រូវការ នោះតម្លៃលំនៅឋាននឹងធ្លាក់ចុះ។ ដូច្នេះហើយ បន្ថែមពីលើគោលនយោបាយរយៈពេលវែង ចាំបាច់ត្រូវជំរុញការផ្គត់ផ្គង់ ដើម្បីឲ្យប្រជាពលរដ្ឋមានឱកាសធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះ ដែលជាហេតុរួមចំណែកកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។ រដ្ឋត្រូវដើរតួនាទីនាំមុខគេក្នុងការផ្តល់មូលនិធិដីធ្លី បំពេញបែបបទរដ្ឋបាល និងគោលនយោបាយទាក់ទងនឹងដីធ្លី និងឥណទាន។ បញ្ហានៅប្រទេសវៀតណាមសព្វថ្ងៃនេះគឺការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យមានការកកស្ទះខណៈពេលដែលតម្រូវការមានច្រើន។ អតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការបានជំរុញឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានដល់កម្រិតមិនសមហេតុផល។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោកបណ្ឌិត Le Xuan Nghia អតីតអនុប្រធានគណៈកម្មាធិការត្រួតពិនិត្យហិរញ្ញវត្ថុជាតិបានមានប្រសាសន៍ថា យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទាន រដ្ឋាភិបាលមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យជ្រៀតជ្រែកក្នុងសកម្មភាពឥណទានរបស់ធនាគារពាណិជ្ជឡើយ។ អន្តរាគមន៍បែបនេះនឹងរំលោភលើសេរីភាពអាជីវកម្មរបស់ធនាគារ ប៉ះពាល់ដល់ឯករាជ្យភាព និងតម្លាភាពក្នុងសកម្មភាពឥណទាន។

លើសពីនេះ ភាពខុសគ្នារវាង "ផ្ទះទីមួយ" របស់អ្នកទិញ និង "ផ្ទះទីពីរ" គឺមានភាពស្មុគស្មាញ និងពិបាកក្នុងការអនុវត្ត។ ធនាគារពាណិជ្ជមិនមានមុខងារ ឬធនធានដើម្បីអនុវត្តការងារនេះទេ ព្រោះនេះមិនមែនជាទំនួលខុសត្រូវស្នូលរបស់ធនាគារក្នុងការកំណត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ និងកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Le Xuan Nghia ក្នុងរយៈពេលមួយទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ ធនាគាររដ្ឋបានគ្រប់គ្រងសកម្មភាពផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យដោយអនុវត្តអនុបាតហានិភ័យឥណទានខ្ពស់ចាប់ពី 150% ទៅ 250%។ ជាឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើធនាគារពាណិជ្ជមួយផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អចលនទ្រព្យចំនួន 100 ពាន់លានដុង ធនាគាររដ្ឋនឹងគណនាហានិភ័យដែលត្រូវគ្នាពី 150 ទៅ 250 ពាន់លានដុង។ នេះបង្ខំឱ្យធនាគារប្រើប្រាក់ចំណេញរបស់ពួកគេដើម្បីបង្កើតទុនបម្រុងហានិភ័យនៅកម្រិតដែលត្រូវគ្នា ដោយហេតុនេះកំណត់ដោយប្រយោលនូវការខ្ចីអចលនទ្រព្យ។ លោកបណ្ឌិត Le Xuan Nghia ជឿជាក់ថា បញ្ហាស្នូលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម គឺដើម្បីអភិវឌ្ឍផលិតផលលំនៅដ្ឋានសមស្របតាមផ្នែកតម្រូវការនីមួយៗ។ រដ្ឋត្រូវផ្តោតលើការដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ ដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានតម្លៃទាប ទន្ទឹមនឹងការអនុវត្តគោលនយោបាយគាំទ្រអ្នកទិញផ្ទះ ជាពិសេសអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប។ លោកបានលើកយកឧទាហរណ៍នៃប្រទេសសិង្ហបុរី ដែលប្រជាជនក្រីក្រត្រូវបានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាការប្រាក់ថេរ 2.5% ហើយរដ្ឋាភិបាលផ្តល់សំណងដល់ធនាគារសម្រាប់អត្រាការប្រាក់លើសពីកម្រិតនេះ។ ដំណោះស្រាយបែបនេះអាចមានប្រសិទ្ធភាពជាងការធ្វើអន្តរាគមន៍ដោយផ្ទាល់នៅក្នុងគោលនយោបាយឥណទានរបស់ធនាគារ។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Pham Viet Thuan ការកំណត់ការរំពឹងទុកដោយប្រើអត្រាពន្ធដោយផ្អែកលើពេលវេលាប្រតិបត្តិការនៅពេលចុះឈ្មោះ ជំនួសឱ្យការគ្រប់គ្រងតាមរយៈជាន់អនឡាញ នឹងជួយគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យប្រកបដោយស្ថិរភាព។ តាមនោះ ដើម្បីជៀសវាងការរំពឹងទុក វៀតណាមអាចអនុវត្តការប្រើប្រាស់ឧបករណ៍ពន្ធលើប្រតិបត្តិការ ដែលមានប្រសិទ្ធភាពខ្លាំង។ ឧទាហរណ៍ ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល 12 ខែមានអត្រាពន្ធ 20% នៃតម្លៃលក់ 36 ខែគឺ 10% និង 60 ខែគឺ 5% ។ នៅសល់នឹងអនុវត្តពន្ធ 2% ដូចពេលនេះ... "ការកាត់បន្ថយការរំពឹងទុក និងកាត់បន្ថយតម្លៃដីប្រចាំឆ្នាំ នឹងក្លាយជាឧបករណ៍ដ៏មានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការគ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លី ជួយប្រជាពលរដ្ឋមានឱកាសទិញផ្ទះនាពេលអនាគត ការបង្កើតសន្តិសុខសង្គមគឺជាអ្វីដែលត្រូវតែគណនាឥឡូវនេះ" - បណ្ឌិត ធួន ចែករំលែក។

មិនស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Le Xuan Nghia បច្ចុប្បន្ននៅលើពិភពលោកគ្មានប្រទេសណាគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយការកម្រិតប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះនោះទេ។ ដូច្នេះហើយ ការអនុវត្តវិធានការកាត់បន្ថយកម្រិតកម្ចីសម្រាប់ផ្ទះទីពីរ ឬច្រើន គឺមិនស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ ហើយអាចបង្កឱ្យមានផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានលើទីផ្សារ។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm