អាផាតមិន 100 លានដុង/ម៉ែតការ៉េ 'ហ្គេម' សម្រាប់អ្នកណា?

យោងតាមអ្នកជំនាញ ផ្នែកអាផាតមិនមានតម្លៃ 100 លានដុង/ម៉ែតការ៉េ មិនមែនសម្រាប់អ្នកទិញភាគច្រើនដើម្បីរស់នៅនោះទេ ដោយសារប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេមិនអាចទិញដល់កម្រិតនេះបានទេ។

របាយ​ការណ៍​ចុង​ក្រោយ​របស់ ​ក្រសួង​សំណង់ ​បាន​ឲ្យ​ដឹង​ថា​ក្នុង​រយៈ​ពេល ៩ ខែ​ដើម​ឆ្នាំ​នេះ។ តម្លៃលក់ផ្ទះល្វែង នៅ ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃនៅតែខ្ពស់ និងមាននិន្នាការកើនឡើងបើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

ជាពិសេស តម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមនៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2025 គឺពី 70 ទៅ 80 លានដុង/m² កើនឡើង 5.6% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2025 និងកើនឡើង 33% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2024។ ជាពិសេស គម្រោងផ្ទះល្វែងប្រណិតៗមួយចំនួននៅទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាតម្លៃលក់-3005.000 VND/m²។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមនៃអាផាតមិនក្នុងរយៈពេល 9 ខែចុងក្រោយនេះ គឺប្រហែល 75 លានដុង/ម៉ែតការ៉េ ដែលមិនផ្លាស់ប្តូរពីត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះ ប៉ុន្តែកើនឡើង 36% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2024 ។ គម្រោងលំដាប់ខ្ពស់មួយចំនួនមានតម្លៃលក់ចាប់ពី 150 លានដុង/ម៉ែតការ៉េ ឬច្រើនជាងនេះ។

របាយការណ៍ចុងក្រោយរបស់ Savills ក៏បង្ហាញផងដែរថា រាល់ម៉ែត្រការ៉េនៃអាផាតមិនដែលទើបនឹងចេញថ្មីក្នុងត្រីមាសទី 2 នៅទីក្រុងហាណូយ ឈានដល់ជាមធ្យម 91 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ តម្លៃនេះមិនត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងធ្លាក់ចុះនោះទេ យ៉ាងហោចណាស់នៅឆ្នាំនេះ ដោយសារតែគម្រោងភាគច្រើនដែលត្រៀមនឹងដាក់ឱ្យដំណើរការនៅឆ្នាំដែលនៅសល់មានតម្លៃរំពឹងទុកជាង 90 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។

របាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់ក៏បានគូសបញ្ជាក់ផងដែរថា តម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងជាលំដាប់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ ប៉ុន្តែមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃពិតរបស់វានោះទេ ហើយនៅតែខ្ពស់បើធៀបនឹងប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន។

ដោយឡែក​បើតាម​ក្រសួង​សំណង់​នៅតែ​មាន​បាតុភាព​នៃ​ការ​ស្តុក​ទុក ការដំឡើង​តម្លៃ និង​ការ​ប៉ាន់ស្មាន​។ នេះបង្កើនកម្រិតតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ និងលើសពីលទ្ធភាពរបស់មនុស្សភាគច្រើន។

វិនិយោគិន និងអ្នកមានគឺជាអតិថិជនចម្បងនៃផ្នែកផ្ទះល្វែងប្រណីត។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

ទន្ទឹមនឹងនេះ យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ ភាគច្រើននៃអ្នកទិញនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់នៃទីផ្សារនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ គឺជាអ្នកវិនិយោគដែលសង្ឃឹមថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់។ ផ្ទុយទៅវិញ ទោះបីជាមានតម្រូវការខ្ពស់ក៏ដោយ លទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ប្រជាជនភាគច្រើន ជាពិសេសយុវជនគឺទាបខ្លាំងណាស់ ដោយសារតម្លៃផ្ទះថ្លៃ។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុបានវិភាគថា៖ ទាក់ទងនឹងអ្នកទិញផ្ទះ ការពិតបង្ហាញថា មានតែក្រុមតូចមួយប៉ុណ្ណោះដែលជាអ្នកទិញដំបូង ហើយទិញជាមួយនឹងតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។ ភាគច្រើនគឺជាអ្នកវិនិយោគ អ្នកខ្លះទិញសម្រាប់គោលបំណង "រុករក" ក្នុងរយៈពេលខ្លី ខ្លះទិញដើម្បីរក្សាទ្រព្យសកម្មក្នុងបរិបទនៃការប្រែប្រួលខ្លាំងនៅក្នុងបណ្តាញវិនិយោគផ្សេងទៀត។

យោងតាមការស្ទង់មតិដោយក្រុមហ៊ុនស្រាវជ្រាវទីផ្សារ DKRA Vietnam ជាក់ស្តែងអ្នកទិញវិនិយោគមានសមាមាត្រធំជាងអ្នកទិញដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដដែលមានចំនួន 70-80% នៃការលក់។ ភាគច្រើននៃអតិថិជនទាំងនេះមានអចលនទ្រព្យយ៉ាងហោចណាស់ 2 រួចហើយ ដោយប្រើប្រាស់លុយទំនេរជំនួសឱ្យការខ្ចី។ ពួកគេផ្តោតលើប្រាក់ចំណេញ ស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់ សមត្ថភាពជួល និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។

ការស្ទង់មតិដោយក្រុមហ៊ុន Property Guru Vietnam Company បង្ហាញថារហូតដល់ 60% នៃប្រតិបត្តិការទីផ្សារអាផាតមិននាពេលថ្មីៗនេះត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងក្រុមអតិថិជនវិនិយោគ។ វិនិយោគិនដែលមានការអត់ឱនចំពោះហានិភ័យពីកំណើតមានឆន្ទៈក្នុងការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីទិញដោយជឿជាក់ថាតម្លៃផ្ទះល្វែងនឹងបន្តកើនឡើងនាពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ។

ក្រៅពីក្រុមវិនិយោគិនដែលទិញដើម្បីចំណេញ លោកស្រី Pham Thi Mien នាយករងនៃវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS IRE) បានចង្អុលបង្ហាញមនុស្សមួយក្រុមទៀតដែលមានឆន្ទៈទិញអាផាតមិនក្នុងតម្លៃ 100 លានដុង/ម៉ែតការ៉េ ដែលជាមនុស្សដែលមានសក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុល្អ។

អ្នកស្រី មៀន បាន​លើក​ឡើង​ថា ទោះ​ជា​តម្លៃ​លក់​ខ្ពស់​ក៏​ដោយ អ្នក​វិនិយោគ​នៅ​តែ​លក់​ផលិតផល​របស់​ខ្លួន។ ជាពិសេស អត្រាស្រូបយកលើការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅតែឈានដល់ 62% ។ ជាពិសេស ភាគច្រើននៃអាផាតមិន "បិទ" គឺស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីត។

“ គម្រោងដែលទើបនឹងបើកថ្មីៗមាន តម្លៃខ្ពស់។ ប៉ុន្តែនៅតែស្រូបយកបានល្អ ដោយសារតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ក្រុមមនុស្សដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុល្អ រួមទាំងប្រជាជនវៀតណាម និងជនបរទេស នៅតែមានកម្រិតខ្ពស់។ លើសពីនេះ តម្រូវការវិនិយោគក៏បានកើនឡើងផងដែរ នៅពេលដែលអតិថិជនទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីលំហូរសាច់ប្រាក់ 'អាទិភាព' ជាមួយនឹងការរំពឹងទុកថាតម្លៃនឹងបន្តកើនឡើង »។

អ្នក​ជំនាញ​រូប​នេះ​ក៏​បាន​និយាយ​ដែរ​ថា ប្រតិបត្តិការ​ភាគ​ច្រើន​នៅ​ក្នុង​ទីផ្សារ​ចម្បង​គឺ​មក​ពី​តម្រូវ​ការ​របស់​អ្នក​ដែល​មាន​អចលនទ្រព្យ​ជា​ច្រើន។

តំណាងក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយបានបង្ហើបថា ជាមួយនឹងគម្រោងនៅក្នុងទីតាំងសំខាន់ៗដែលមានតម្លៃរាប់រយលានដុង/m² អ្នកទិញភាគច្រើនគឺជាអ្នកមានដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។ ទាំងនេះអាចជាអតិថិជននៅក្នុងក្រុមអាយុ 8X និង 9X ដែលស្វែងរកកន្លែងរស់នៅដែលមានបរិក្ខារពេញលេញ និងសហគមន៍ស៊ីវិល័យ។

លោក​បាន​បន្ត​ថា​៖ « ​គម្រោង​ដែល​មាន​តម្លៃ​ចន្លោះ​ពី 100 ទៅ 150 លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ​គឺ​ជា​ការ​លក់​ស្រួល​បំផុត ខណៈ​អាផាតមិន​តម្លៃ​ជាង 200 លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ​នឹង​មាន​ជម្រើស​ច្រើន​ជាង ​»។

ការវិនិយោគនៅកំពូលគឺមានគ្រោះថ្នាក់។

លោក Nguyen Quoc Hung អនុប្រធាន និងជាអគ្គលេខាធិកាសមាគមធនាគារវៀតណាមធ្លាប់បានព្រមានថា វិនិយោគិនដែលកំពុង "កាន់" អាផាតមិនតម្លៃខ្ពស់ជាច្រើន រង់ចាំតម្លៃឡើងថ្លៃបន្ទាប់មកលក់នឹងប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យជាច្រើនចាប់ពីឆ្នាំ 2025 តទៅ។ យោងតាមលោក Hung ធនាគារខ្លួនឯងបន្តផ្តល់ប្រាក់កម្ចី វិនិយោគិនបន្តទិញផ្ទះ ហើយអ្នកទិញនៅពេលក្រោយមានភាពខុសគ្នាតម្លៃរំពឹងថានឹងកើនឡើងនៃតម្លៃអ្នកទិញ។ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលតម្លៃធ្លាក់ចុះ ឬមិនអាចលក់បានទៀតទេ អ្នកទិញចុងក្រោយនឹងទទួលផល។

ការវិនិយោគលើអាផាតមិនក្នុងតម្លៃខ្ពស់បំផុតអាចនាំមកនូវហានិភ័យជាច្រើន។ (រូបភាព៖ Cong Hieu)។

លោក Hung ជឿជាក់ថា នាពេលខាងមុខ នៅពេលដែល រដ្ឋាភិបាល អនុវត្តគម្រោង “ផ្ទះលំនៅឋានសង្គម១លាន” នោះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងវិលទៅរកភាពពិតរបស់វាវិញ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ដើមទុនជាង 145,000 ពាន់លានដុងដែលកំពុងរង់ចាំអ្នកវិនិយោគលំនៅដ្ឋានសង្គមក៏នឹងបង្ហាញពីទិសដៅដ៏ល្អសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ។

លោក Nguyen Quang Huy នាយកប្រតិបត្តិនៃមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ (សាកលវិទ្យាល័យ Nguyen Trai) ក៏បាននិយាយផងដែរថា ការវិនិយោគលើផ្ទះល្វែងតម្លៃរាប់រយលានដុងនឹងបង្កហានិភ័យខ្ពស់។

ជាពិសេស នេះគឺជាផ្នែកដែលមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមានកម្រិត នៅពេលដែលអតិថិជនមានកម្រិតតូច វានឹងពិបាកក្នុងការលក់បន្តយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ទិន្នផលជួលនៃអាផាតមិនរាប់រយលាន/m² ទាំងនេះក៏មានតិចតួចដែរ ជាមួយនឹងទិន្នផលត្រឹមតែ 3-5%/ឆ្នាំ ដែលទាបជាងបណ្តាញផ្សេងទៀត។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ការវិនិយោគលើអាផាតមិនទាំងនេះមានហានិភ័យខ្ពស់ក្នុងការកែតម្រូវតម្លៃ ឬកំណើនផ្ទះល្វែង។ ប្រសិនបើតម្លៃនេះគឺលើសពីលទ្ធភាពដែលអាចទទួលយកបាន និងតម្លៃនៃការកេងប្រវ័ញ្ចពិតប្រាកដ ទីផ្សារអាចនឹងធ្លាក់ចុះ។

ជាចុងក្រោយ បើតាមលោក ហ៊ុយ ការដាក់ទុនទាំងអស់ទៅជាផ្ទះល្វែងប្រណីតមានន័យថាបាត់បង់ឱកាសដើម្បីធ្វើពិពិធកម្មការវិនិយោគលើវិស័យផ្សេងៗ។

លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ក៏បានមានប្រសាសន៍ដែរថា អ្នកវិនិយោគគួរតែចំណាយប្រាក់ដើម្បីទិញផ្ទះល្វែងដែលមានតំលៃថោកនៅពេលនេះ។

យោងតាមលោក Toan ប្រហែល 2-3 ឆ្នាំមុន អាផាតមិនកម្រស្ថិតក្នុងផលប័ត្រវិនិយោគដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ ដោយសារតែចិត្តគំនិតដែលវាជាសម្ភារៈប្រើប្រាស់ បាត់បង់តម្លៃតាមពេលវេលា។ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយមានកម្រិតបន្តិចម្តងៗ ផលិតផលនេះត្រូវបានចាប់អារម្មណ៍ម្តងទៀតដោយអ្នកវិនិយោគជាច្រើនជាមួយនឹងរសជាតិសុវត្ថិភាព។ ដោយសារតែលំហូរសាច់ប្រាក់នៃការជួលប្រចាំខែ រួមជាមួយនឹងអត្រាការឡើងថ្លៃ ការវិនិយោគលើអាផាតមិននាំមកនូវប្រាក់ចំណេញប្រសើរជាងការសន្សំបច្ចុប្បន្ន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយតម្លៃអាផាតមិននាពេលបច្ចុប្បន្នគឺខ្ពស់ណាស់ដែលអ្នកទិញនឹងងាយស្រួល "ទិញនៅលើកំពូល" ដែលនាំឱ្យមានហានិភ័យដ៏អស្ចារ្យ។ ឧទាហរណ៍ អាផាតមិនមួយមានតម្លៃពី ៤ ទៅ ៥ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែអត្រាជួលត្រឹមតែប្រហែល ១០ លានដុង/ខែ ចំណែកអាផាតមិនមានតម្លៃ ២ ទៅ ៣ ពាន់លានដុង តម្លៃជួលក៏សមមូលដែរ។ ដូច្នេះ​បើ​តាម​លោក Toan អ្នក​វិនិយោគ​គួរ​តែ​វិនិយោគ​លើ​ផលិតផល​ដែល​មាន​តម្លៃ​សមរម្យ។

លោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃ PropertyGuru Vietnam - ក៏ជឿជាក់ថា អ្នកគួរទិញ ឬវិនិយោគលើផលិតផលថោកសមរម្យ។ គាត់ក៏បានកត់សម្គាល់ផងដែរថាពេលវេលានៃការទិញមិនសំខាន់ដូចការរៀបចំស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំនោះទេ។ អ្នកទិញគួរតែមានយ៉ាងហោចណាស់ 30-40% នៃតម្លៃផ្ទះជាប្រាក់ផ្ទាល់ខ្លួន។ វាចាំបាច់ដើម្បីធានាលំហូរសាច់ប្រាក់មានស្ថិរភាពក្នុងរយៈពេល 3-5 ឆ្នាំខាងមុខ ដើម្បីជៀសវាងសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុនៅពេលខ្ចីដើម្បីទិញផ្ទះ។

ប្រភព៖ https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html