HoREA ស្នើឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើសម្រាប់ផ្ទះនិងដីលើក្រដាសមិនលើសពី 5%

ថ្មីៗនេះ HoREA បានផ្ញើឯកសារទៅគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភា គណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ចនៃរដ្ឋសភា និង ក្រសួងសំណង់ ដោយស្នើឱ្យដាក់ប្រាក់កក់មុននឹងចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋាន និងដីឡូតិ៍លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត ដើម្បីការពារអតិថិជន និងទប់ស្កាត់ការក្លែងបន្លំ។

យោងតាមគេហទំព័រ HoREA ប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ មានករណីជាច្រើននៃ "អ្នកវាយតម្លៃ ឈ្មួញកណ្តាល អចលនវត្ថុ អាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់" ប្រព្រឹត្តិការក្លែងបន្លំ តាមរយៈល្បិចទទួលប្រាក់កក់ ដោយសន្យាទិញលក់ផ្ទះ ដីឡូត៍ និងការងារសាងសង់នាពេលអនាគតដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការចុះកិច្ចសន្យា ជាធម្មតាករណីក្រុមហ៊ុន Alibaba បង្កើតគម្រោង លក់ដីខុសច្បាប់។ “ប្រាក់បញ្ញើ” ដែលមានទំហំធំខ្លាំងបើធៀបនឹងតម្លៃនៃទ្រព្យដែលដាក់ប្រាក់បញ្ញើ រួចបោកប្រាស់ បង្កការខូចខាតដល់អតិថិជន ហើយក៏ជាមូលហេតុនៃអស្ថិរភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ។

មុខវិជ្ជា "អ្នកស៊ីឈ្នួល ឈ្មួញកណ្តាល ឈ្មួញកណ្តាល រកស៊ីមិនស្មោះត្រង់" បានទាញយកផលប្រយោជន៍ពីច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ ២០១៤ ដែលមិនចែងថា "ដាក់ប្រាក់" មុនដល់ពេលដែលផ្ទះ គ្រឹះផ្ទះ ការងារសាងសង់នាពេលអនាគត មានសិទ្ធិដាក់ឱ្យធ្វើអាជីវកម្ម ចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា និងបានទាញយកប្រយោជន៍ពីប្រការ២ មាត្រា២ មាត្រា៣ នៃការប្រើប្រាស់ ក្រមរដ្ឋប្បវេណីឆ្នាំ 2015 ដែលអនុញ្ញាតឱ្យ "បុគ្គល និងនីតិបុគ្គល បង្កើត អនុវត្ត និងបញ្ចប់សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរដ្ឋប្បវេណីរបស់ពួកគេ ដោយផ្អែកលើសេរីភាព ការប្តេជ្ញាចិត្ត និងកិច្ចព្រមព្រៀង" ដូច្នេះ "អ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ" បានទទួល "ប្រាក់បញ្ញើ" ជាមួយនឹងតម្លៃដ៏ធំរហូតដល់ 90-95% នៃតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានបន្លំ និងធ្វើឱ្យខូចខាតដល់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានដាក់។ "អ្នកដាក់ប្រាក់" នៅក្នុងស្ថានភាពមួយ។

ទីមួយ ក្នុងករណី "ប្រាក់បញ្ញើ" មានកម្រិតទាប ប៉ុន្តែតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង អ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើមានឆន្ទៈ "លុបចោលកិច្ចព្រមព្រៀង" ហើយប្រគល់ "ប្រាក់បញ្ញើ" (ទ្វេដង) ទៅអ្នកដាក់ប្រាក់វិញ។

ទីពីរ ក្នុងករណីដែល "ប្រាក់បញ្ញើ" មានតម្លៃធំ ឬច្រើន អ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើអាចបោកប្រាស់ និងសមស្របទៅនឹង "ការដាក់ប្រាក់" របស់អតិថិជន។

ទីបី ក្នុងករណីអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើអូសបន្លាយពេលយូរ ខកខានមិនបានបំពេញនីតិវិធីច្បាប់ក្នុងការអនុវត្តគម្រោង ឬចេតនាក្លែងបន្លំដើមទុនរបស់អតិថិជន និងអ្នកវិនិយោគ។

សមាគមបានរកឃើញថាសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋាននិងសំណង់ដំណើរការជាមួយនឹងគោលបំណងនៃការបម្រើកន្លែងស្នាក់នៅនាពេលអនាគតអ្នកវិនិយោគត្រូវទទួលបាន "ប្រាក់បញ្ញើ" ដើម្បីស្វែងយល់ពីទីផ្សារនិងចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់អតិថិជន; ទន្ទឹមនឹងនេះ អតិថិជនក៏ត្រូវ "ដាក់ប្រាក់" ដើម្បី "បញ្ចប់" តម្លៃលក់ ហើយរីករាយនឹងការលើកទឹកចិត្ត និងការបញ្ចុះតម្លៃល្អៗសម្រាប់អតិថិជនដែល "ដាក់ប្រាក់"។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចំណុច ឃ ប្រការ ៤ មាត្រា ២៤ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) ចែងតែករណីមួយ “ប្រាក់បញ្ញើ” ដែលជាអ្នកវិនិយោគ៖ “ឃ) ទទួលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជនតែនៅពេលដែលផ្ទះ ឬការងារសំណង់បានបំពេញគ្រប់ល័ក្ខខ័ណ្ឌសម្រាប់ដាក់ឲ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងបានអនុវត្តប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នេះ”។ នេះគឺជាការផ្តល់លើ "ការដាក់ប្រាក់" ក្នុងគោលបំណង "ធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា" បន្ទាប់ពីពេលដែលផ្ទះ គ្រឹះផ្ទះ ឬការងារសាងសង់នាពេលអនាគតបានបំពេញលក្ខខណ្ឌទាំងអស់សម្រាប់ការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងបានចុះកិច្ចសន្យា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពី "ប្រាក់បញ្ញើ" ក្នុងគោលបំណង "ធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា" គឺត្រឹមត្រូវ ប៉ុន្តែពិតជាមិនចាំបាច់ក្នុងការធ្វើនិយតកម្មឡើងវិញនៅក្នុងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុនោះទេ ព្រោះមានចែងក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ៣២៨ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី ឆ្នាំ២០១៥។

ជាងនេះទៅទៀត ប្រសិនបើកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា អ្នកវិនិយោគអាចប្រមូល "ការបង់ប្រាក់ដំបូង" មិនលើសពី 30% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យា យោងតាមប្រការ 1 មាត្រា 37 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2014 និងប្រការ 1 មាត្រា 26 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (ដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម) ដូច្នេះកិច្ចសន្យា "ស្ទើរតែមិនដំណើរការ" ដល់ពេលកំណត់។ "ប្រថុយប្រថាន" សម្រាប់អតិថិជន និងអាចកែសម្រួលបានទាំងស្រុងដោយយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីឆ្នាំ 2015 ។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន HoREA សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ចាំបាច់ត្រូវកំណត់លក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទទួល "ប្រាក់កក់ដើម្បីធានាការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា" ដែលសមរម្យសម្រាប់មុខវិជ្ជានីមួយៗ។

ដោយឡែកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ ការសាងសង់លំនៅឋាន និងការងារសាងសង់នាពេលខាងមុខ ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទទួល "ប្រាក់កក់" បន្ទាប់ពីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច "បានអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគក្នុងពេលដំណាលគ្នាជាមួយអ្នកវិនិយោគ" (មានចែងក្នុងប្រការទី ៤ មាត្រា ២៩ នៃច្បាប់វិនិយោគឆ្នាំ ២០២០) បន្ទាប់មក "អ្នកវិនិយោគ" ក្លាយជា "អ្នកវិនិយោគ" យោងតាមប្រការ ២ នៃមាត្រាទី ៤ នៃច្បាប់ស្តីពីសំណង់។ វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមក្នុងប្រការ ៤ មាត្រា ១ នៃច្បាប់សាងសង់ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ឆ្នាំ ២០២០ "អ្នកវិនិយោគគឺជាអ្នកវិនិយោគដែលត្រូវបានអនុម័តដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច" ហើយវាត្រូវបានស្នើឱ្យកំណត់ថាតម្លៃ "ប្រាក់បញ្ញើ" មិនត្រូវលើសពី 5% នៃតម្លៃនៃទ្រព្យដែលបានតម្កល់ ដែលជាលំនៅដ្ឋាន និងការងារសាងសង់នាពេលអនាគត។

សម្រាប់អ្នកលក់ដី (ចែកជាឡូតិ៍ ដីឡូតិ៍) “ប្រាក់កក់” គឺទទួលយកបានលុះត្រាតែភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចបានអនុញ្ញាត “ការបែងចែកដីឡូត៍” យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីដីធ្លី ហើយតម្លៃ “ប្រាក់កក់” ដែលស្នើឡើងគឺមិនលើសពី 5% នៃតម្លៃដី។

សមាគមយល់ឃើញថា ប្រការ ៧ មាត្រា ២៤ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) (សេចក្តីព្រាងទី៣) មានបទប្បញ្ញត្តិត្រឹមត្រូវណាស់ ដើម្បីគ្រប់គ្រងឥរិយាបថប្រាក់បញ្ញើដែលបានធ្វើឡើងមុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះ ហើយកំណត់ថា “ចំនួនប្រាក់តម្កល់មិនត្រូវលើសពី ៥% នៃតម្លៃផ្ទះ ឬការងារសំណង់ដែលកំពុងលក់ ឬជួលទេ អ្នកលក់ត្រូវតម្កល់ឱ្យច្បាស់លាស់ចំពោះតម្លៃលក់ ឬជួល។ តម្លៃផ្ទះ ឬការងារសំណង់”។ ប៉ុន្តែគួរឱ្យសោកស្ដាយជាខ្លាំងដែលបទប្បញ្ញត្តិត្រឹមត្រូវបំផុតនេះត្រូវបានដកចេញពីសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) លើកទី៤ ទី៥ ទី៦ និងសេចក្តីព្រាងបច្ចុប្បន្ន។

លោក HoREA បានស្នើថា "ដូច្នេះ ចាំបាច់ត្រូវបន្ថែមលើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) បទប្បញ្ញត្តិស្តីពី "ការដាក់ប្រាក់" មុនពេលដែលផ្ទះ គ្រឹះផ្ទះ និងការងារសាងសង់នៅពេលអនាគត មានសិទ្ធិដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា។

ប្រាជ្ញា

ប្រភព