ហេតុអ្វីបានជាអ្នកទិញផ្ទះមានការប្រុងប្រយ័ត្ន និងមិនហ៊ាន “ដាក់លុយ” ខណៈពេលដែលអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង?

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះធ្លាក់ចុះ កំណើនយឺត

រំពឹងថាជាកម្លាំងជំរុញដើម្បីជួយឱ្យឥណទានធនាគារបង្កើនល្បឿនក្នុងប៉ុន្មានខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំនេះ ឥណទានផ្ទះមានភាពយឺតយ៉ាវ និងងើបឡើងវិញយឺតជាងការរំពឹងទុក។

តម្លៃលំនៅឋានខ្ពស់ពេក ខណៈសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទាប បូកនឹងអត្រាការប្រាក់កម្ចីក៏កើនឡើង ធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះមានការប្រុងប្រយ័ត្ន និងមិនហ៊ានចំណាយប្រាក់។

លោកស្រី Nguyen Duc Thach Diem អគ្គនាយក Sacombank បានមានប្រសាសន៍ថា ឥណទានធនាគារក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះមិនទាន់បានបំពេញតាមការរំពឹងទុកនោះទេ។ ហេតុផលមួយក្នុងចំណោមហេតុផលសម្រាប់ស្ថានភាពនេះគឺដោយសារតែប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកទិញអចលនៈទ្រព្យមានការថយចុះ ខណៈពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានក្នុងតម្លៃសមរម្យមិនបានឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការ នេះបើយោងតាម កាសែត Dau Tu ។

យោងតាមអ្នកវិភាគនៅ VCBS Securities តម្រូវការទិញផ្ទះមិនទាន់បានងើបឡើងវិញទេ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានមានកម្រិត។ លើសពីនេះទៀត តម្លៃលំនៅឋាន (ជាពិសេសអាផាតមិននៅតំបន់កណ្តាល) បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ដែលបណ្តាលឱ្យមានការភ័យខ្លាចក្នុងចំណោមអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ។ នៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះ ឥណទានអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងជាង 10% ខណៈពេលដែលឥណទានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះអ្នកប្រើប្រាស់បានកើនឡើងត្រឹមតែជាង 1% ប៉ុណ្ណោះ។

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — តម្រូវការកម្ចីទិញផ្ទះខ្សោយ បណ្តាលឱ្យកំណើនឥណទានទូទាំងប្រព័ន្ធធ្លាក់ចុះ

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងក្លាយជាកត្តាជំរុញកំណើនដ៏សំខាន់នៃឥណទានលក់រាយនាពេលខាងមុខ ក្នុងបរិបទនៃអត្រាការប្រាក់ទាប និងតម្រូវការខ្ពស់សម្រាប់លំនៅដ្ឋានសម្រាប់ការរស់នៅ និងការវិនិយោគ។

អ្នកវិភាគ VCBS បាននិយាយថា "យើងជឿជាក់ថាអចលនទ្រព្យ និងឥណទានសំណង់នឹងបន្តកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងពេលខាងមុខនេះ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់មានភាពវិជ្ជមាន ដោយគម្រោងនៅតែបន្តត្រូវបានពន្លឿន បន្ទាប់ពីកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ និងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ជាពិសេសបន្ទាប់ពីច្បាប់អចលនទ្រព្យថ្មីចូលជាធរមាន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក Phan Le Thanh Long នាយកប្រតិបត្តិនៃ AFA Group បានចែករំលែកនៅលើ Vnexpress ថា ការពិតគឺមិនដូចការរំពឹងទុកនោះទេ។ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យជាច្រើនជឿថា អត្រាការប្រាក់ទាបនឹងជំរុញលំហូរសាច់ប្រាក់ចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែតាមពិត សាច់ប្រាក់ទំនេរមិនហូរចូលអចលនទ្រព្យទេ ប៉ុន្តែហូរចូលប្រាក់សន្សំវិញតាមធនាគារ។ តម្លៃផ្ទះខ្ពស់ពេក ទីផ្សារស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "ពិបាកទិញ ពិបាកលក់" ធ្វើឱ្យប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ មិនទាក់ទាញលំហូរសាច់ប្រាក់"។

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួនគឺជាផ្នែកមួយដែលទទួលបានផលចំណេញច្រើនបំផុតសម្រាប់ធនាគារនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ នេះក៏ជាវិស័យដែលមានចំណែកច្រើននៃបំណុលដែលនៅសេសសល់ក្នុងផលប័ត្រឥណទានរបស់ធនាគារ។ ដូច្នេះ ធនាគារចង់ឲ្យឥណទានងើបឡើងវិញឆាប់ៗ។

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមលោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) នាពេលបច្ចុប្បន្ន អ្នកទិញផ្ទះជាច្រើន “ខ្លាច” ក្នុងការខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ មួយផ្នែកដោយសារតែពួកគេបានជួបប្រទះនឹងការឈឺចាប់ដោយសារជាប់គាំងក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2023។

មនុស្សពិបាកក្នុងការសម្រេចបាន "ក្តីសុបិនកម្មសិទ្ធិផ្ទះ" របស់ខ្លួន

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងឆ្នាំ 2021 និង 2022 ដែលមួយផ្នែកដោយសារធនាគារអនុវត្តអត្រាការប្រាក់ទាបក្នុងអំឡុងពេល Covid-19 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អត្រាការប្រាក់អណ្តែតទឹកបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៅពេលក្រោយ គួបផ្សំជាមួយនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងវិបត្តិសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល ដែលបង្ខំឱ្យអ្នកវិនិយោគជាច្រើនត្រូវលក់ចេញ និងកាត់បន្ថយការខាតបង់ដើម្បីកាត់បន្ថយបន្ទុកការប្រាក់។

បច្ចុប្បន្ននេះ ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់សម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះមានការថយចុះក៏ដោយ អ្នកទិញផ្ទះនៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីអត្រាការប្រាក់អណ្តែតទឹកបន្ទាប់ពីការលើកទឹកចិត្តបានបញ្ចប់។ ជាងនេះទៅទៀត តម្លៃផ្ទះខ្ពស់ពេក បើធៀបនឹងចំណូល ធ្វើឱ្យប្រជាពលរដ្ឋនៅតែប្រុងប្រយ័ត្ន និងមិនហ៊ានខ្ចីលុយទិញផ្ទះ។

យោងតាមលោកស្រី Phuong (ប្រធានគិលានុបដ្ឋាយិកានៅមន្ទីរពេទ្យសង្កាត់លេខ 1 ទីក្រុងហូជីមិញ) ថវិការបស់នាងសម្រាប់ទិញផ្ទះមួយមានប្រហែល 3 ពាន់លានដុង ដែលក្នុងនោះនាងមានប្រាក់សន្សំប្រហែល 2 ពាន់លានដុង និង 1 ពាន់លានដុងទៀតពីប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ។ នាងចង់ទិញអាផាតមិន 2 បន្ទប់គេងនៅតំបន់ជុំវិញសង្កាត់លេខ 7។ បន្ទាប់ពីធ្វើការស្ទង់មតិមួយសប្តាហ៍ នាងបានរកឃើញផ្ទះល្វែងមួយចំនួនដែលសមស្របតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ ប៉ុន្តែនាងស្ទាក់ស្ទើរព្រោះនាងគិតថាតម្លៃនៅតែខ្ពស់បើធៀបនឹងតម្លៃពិតនៃផ្ទះល្វែង។

"ប្រហែលជាដោយសារតែកង្វះការផ្គត់ផ្គង់នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ តម្លៃផ្ទះត្រូវបានជំរុញឡើង។ ខ្ញុំចង់រង់ចាំឱ្យទីផ្សារមានភាពប្រសើរឡើង និងសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ចម្រុះដើម្បីឱ្យមានជម្រើសកាន់តែច្រើន" នាងបាននិយាយអំពីហេតុផលសម្រាប់ការមិនបិទការទិញនៅពេលនេះ នេះបើយោងតាម Vnexpress ។

ជាក់ស្តែង តម្លៃលំនៅដ្ឋានបាននិងកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៅក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែង។ សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បាននិយាយថា សន្ទស្សន៍តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅ ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញក្នុងត្រីមាសទីពីរបានកើនឡើង 58% និង 27% ធៀបនឹងឆ្នាំ 2019 ។ ជាង 80% នៃការផ្គត់ផ្គង់ដែលបានបើកសម្រាប់លក់នៅឆ្នាំនេះគឺមានតម្លៃចាប់ពី 50 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ឬច្រើនជាងនេះ។ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតំបន់ជាយក្រុងមានចាប់ពី 40-80 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ខណៈដែលនៅកណ្តាលពួកគេឡើងដល់ជាង 100 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។

ដើម្បីខ្ចីទិញអាផាតមិនក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យក្រោម 2 ពាន់លានដុង យោងតាម VARS គ្រួសារនីមួយៗត្រូវមានប្រាក់ចំណូលយ៉ាងហោចណាស់ 35-40 លានដុងក្នុងមួយខែដើម្បីធានាការសងបំណុល និងការចំណាយលើការរស់នៅប្រចាំខែ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ប្រាក់ចំណូលបច្ចុប្បន្នរបស់គ្រួសារនៅទីក្រុងមានត្រឹមតែ ១០-២០ លានដុងក្នុងមួយខែ។ តម្លៃទាប និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល គឺជាឧបសគ្គដែលរារាំងលំហូរសាច់ប្រាក់មិនឱ្យហូរចូលអចលនទ្រព្យតាមការរំពឹងទុក។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធាន VARS បានវិភាគបន្ថែមថា កម្លាំងជំរុញនៃកំណើនឥណទានអាស្រ័យទៅលើអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសតម្រូវការកម្ចីទិញផ្ទះ។ ដូច្នេះ ដើម្បីជំរុញតម្រូវការកម្ចីក្នុងវិស័យនេះ ត្រូវតែមានគោលនយោបាយគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យឱ្យសមស្របទៅនឹងកម្រិតប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។ លើសពីនេះ ចាំបាច់ត្រូវដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់អាជីវកម្ម ដើម្បីកាត់បន្ថយការចំណាយ និងមានភាពបត់បែនបន្ថែមទៀតក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃការផ្តល់ឥណទាន ដើម្បីជំរុញលំហូរដើមទុនត្រឡប់ទៅក្នុងអចលនទ្រព្យវិញ។

ចំណែកខាងអ្នកខ្ចីវិញ អ្នកជំនាញ សេដ្ឋកិច្ច ក៏ណែនាំឲ្យធ្វើការគណនាយ៉ាងប្រយ័ត្នប្រយែងនៅពេលចំណាយលុយទិញអចលនទ្រព្យនៅដំណាក់កាលនេះ។ យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យផ្ទាល់ខ្លួន លោក Le Quoc Kien ពេលខ្ចីលុយទិញផ្ទះ ជាដំបូងអ្នកខ្ចីត្រូវមានប្រាក់ចំណូលស្ថិរភាពពីប្រាក់ខែ និងដើមទុនផ្ទាល់ខ្លួនយ៉ាងហោចណាស់ 40-50% នៅសល់ត្រូវពឹងផ្អែកលើជំនួយហិរញ្ញវត្ថុពីធនាគារដើម្បីរក្សាលទ្ធភាពសងបំណុល និងជៀសវាងបំណុលអាក្រក់។

លោក Kien បានចែករំលែកថា ជាធម្មតា អ្នកទិញផ្ទះគួរតែចំណាយអតិបរមាត្រឹមតែ 40% នៃប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែសរុបរបស់ពួកគេលើលំនៅដ្ឋាន ដើម្បីអាចចំណាយលើតម្រូវការមូលដ្ឋានផ្សេងទៀតក្នុងជីវភាពប្រចាំថ្ងៃ។ ដូច្នេះហើយ បន្ថែមពីលើការប្រៀបធៀបអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរវាងធនាគារ ដើម្បីជ្រើសរើសកញ្ចប់ប្រាក់កម្ចីសមរម្យ អ្នកទិញផ្ទះត្រូវគិតគូរយ៉ាងម៉ត់ចត់នូវលំហូរសាច់ប្រាក់ និងលទ្ធភាពសងបំណុល។ ការបង់ការប្រាក់ និងប្រាក់ដើមប្រចាំខែ ប្រសិនបើមិនបានគ្រោងទុកដោយប្រុងប្រយ័ត្ន និងសមហេតុផល អាចបង្កើតបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុ និងសម្ពាធយ៉ាងខ្លាំងដល់ជីវិត។

ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់ពេក ខណៈពេលដែលសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទាប មិនត្រឹមតែរារាំងអ្នកទិញមិនអាចធ្វើពាណិជ្ជកម្មបាន ដោយត្រូវកប់ដើមទុនយូរនោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងធ្វើឱ្យអ្នកទិញពិបាកប្រមូល និងរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់។ តម្លៃលំនៅឋានខ្ពស់ក៏កាត់បន្ថយប្រាក់ចំណេញពីការជួលអចលនទ្រព្យផងដែរ (មានត្រឹមតែប្រហែល 3% នៃតម្លៃវិនិយោគសរុប ទាបជាងអត្រាការប្រាក់ធនាគារច្រើន)។ នេះក៏ជាហេតុផលដែលនាំឱ្យលុយហូរចូលទៅក្នុងការសន្សំជំនួសការទិញអចលនទ្រព្យនេះបើតាមកាសែត Dau Tu ។

អ្នកវិភាគនៅក្រុមហ៊ុនមូលបត្រ VPBank ជឿជាក់ថា សមាមាត្រតម្លៃផ្ទះទៅនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនវៀតណាមបានកើនឡើង និងខ្ពស់ជាងសមាមាត្រដែលបានណែនាំប្រហែល 4-5 ដង។ ដូច្នេះហើយ ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមានការថយចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក្នុងឆ្នាំមុនក៏ដោយ ក៏តម្លៃលំនៅដ្ឋាននៅតែខ្ពស់ ដែលធ្វើឲ្យមនុស្សជាច្រើនពិបាកសម្រេចបាននូវ "ក្តីសុបិននៃកម្មសិទ្ធិផ្ទះ" របស់ពួកគេ។

Khanh LINH (t/h)

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm