토지 이용 전환 장벽으로 인해 공급과 수요에 "동기화되지 않은" 부동산

토지이용전환비용 부담

주택 정책 및 부동산 시장 중앙 운영위원회 첫 회의에서 팜 민 찐 총리는 "주택이 필요한 사람들이 많지만 가격이 너무 높아서 살 수 없다"고 강조했습니다. 이는 특히 호치민시와 같은 대도시에서 저렴한 주택이 심각하게 부족하다는 것을 여실히 보여줍니다.

주된 이유 중 하나는 토지 용도 변경 비용이 높다는 것입니다. 일부 교외 지역에서는 여전히 많은 농경지 가 주거용지로 전환되지 못하고 있는 것으로 나타났습니다.

Bất động sản — *높은 토지 이용 전환 비용으로 인해 호치민시에서는 저렴한 주택 부문이 거의 사라졌습니다.*

호치민시 탕년푸구에 거주하는 당티바 씨는 "예전에는 용도 변경 수수료가 1m²당 약 350만 동이었는데, 지금은 1m²당 5,500만 동으로 13~14배나 차이가 납니다. 이 가격으로는 사업조차 수익을 낼 수 없는데, 하물며 집을 짓고 싶어 하는 사람들은 더욱 그렇습니다."라고 말했습니다.

당티바 여사는 토지 이용 목적을 변경하는 데 드는 비용에 대해 우려를 표명했습니다.

토지 이용 전환 기록이 급격히 감소했습니다.

실제로 2025년 7월 1일부터 탕년푸구(호치민시) 인민위원회에서는 토지사용권증 신청 건수 88건 중 토지 용도 변경 신청 건수가 4건에 불과했습니다. 다른 많은 구도 비슷한 상황이며, 신청 건수가 분산되어 이전보다 크게 감소했습니다.

새로운 토지 가격표가 인상되어 이전에 비해 신청 건수가 크게 줄었고, 사람들은 가격이 하락하기를 기다리고 있습니다.

Phan Ngoc Tan 씨 - Tang Nhon Phu 구 인민위원회 부위원장

호치민시 떤따오구 인민위원회 부위원장인 레 민 히에우 씨는 2급 정부 출범 이후 지방정부는 5건의 토지 사용료만 처리했으며, 그중 3건은 토지 용도 변경 건이라고 밝혔습니다. 히에우 씨는 "주민들은 특히 용도 변경이 처음인 경우, 더 합리적인 토지 사용료를 기대하기 때문에 현행 세율의 30~50%만 납부하고 있습니다."라고 강조했습니다.

탄타오구(HCMC) 인민위원회도 토지 이용 목적 전환 기록 수가 감소했다고 기록했습니다.

주택 공급 불균형 우려

2025년 7월 1일부터 시행되는 법령 151/ND-CP에 따라, 용도 변경 시 토지 소유자는 토지 가격표에 따라 토지 가치의 100%를 지불해야 합니다. 이 정책으로 인해 주택 시장, 특히 저렴한 주택 시장의 공급 불균형이 심화되고 있습니다.

토지 용도 변경 비용이 너무 높아 민간 부동산 사업은 거의 전무합니다. 사람들이 단순히 돈을 내고 방치하는 대신, 거주와 사업을 위해 집을 짓도록 장려해야 합니다. 시장 활성화를 위해 적정 수준은 한도 내 20%, 한도 외 30%입니다.

부동산 전문가 Tran Khanh Quang

새로운 정책으로 인한 구제 기대

전문가들은 '가상의' 주택 가격 상승 현상을 피하기 위해 고급 주택에서 저렴한 주택으로 공급을 다각화할 것을 제안합니다.

전문가들은 주택 문제 해결을 위해서는 주택 공급원을 고급 주택에서 저가 주택으로 다각화하여 주택 가격이 "사실상" 상승하는 것을 방지해야 한다고 말합니다. 재무부는 현재 토지 사용료 산정 결의안 초안에 대한 의견을 수렴하고 있습니다. 많은 전문가들은 이 새로운 제안이 어려움을 해소하고, 개별 주택 시장 발전을 위한 여건을 조성하며, 고가 주택 프로젝트의 독점을 완화할 것으로 기대합니다.

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