부동산: 죄인인가, 성장 동력인가?

하지만 성장은 단순한 숫자에 불과할 수 없습니다. 더 중요한 것은 성장의 질, 즉 세계 경제 변동 속에서도 경제 가 회복력을 유지하는 것입니다. 문제는 베트남이 지속 가능한 돌파구를 마련할 충분한 기반을 갖추고 있는가, 아니면 부동산 시장이 주도하는 단기적인 "호황"에 불과한가입니다. 부동산 시장은 경제의 원동력이자 건전성을 가늠하는 척도입니다.

지난 10년 동안 기업들이 부동산 국가의 모습을 바꾸는 데 기여했습니다. 새로운 도시 지역, 대로, 휴양지, 그리고 현대적인 산업 지대는 더욱 문명화된 도시 경관을 형성하고, 일자리를 창출하고, 사회 기반 시설을 강화하고, 삶의 질을 향상시키는 데 기여했습니다.

많은 기업들이 자연재해와 팬데믹 상황에서 정부 와 함께 사회에 적극적으로 기여해 왔습니다. 이러한 기여는 상당한 수준이며, 새로운 시대에 베트남 기업가들의 책임감과 역할을 반영하고 있습니다.

그러나 이러한 성과와 함께 부동산 시장은 많은 어려움도 드러냈습니다. 급격한 주택 가격 상승, 공급 부족, 그리고 장기화된 법적 절차는 기업과 개인 모두에게 부담을 가중시켰습니다.

통계에 따르면, 2025년 2분기 하노이 의 아파트 가격은 같은 기간 동안 33% 상승하여 약 3,000달러/m²에 달했고, 호치민시의 경우 47% 상승하여 약 4,700달러/m²에 달했습니다.

부동산 시장은 동질적이지 않다는 점을 인식하는 것이 중요합니다. 이 분야에는 기본적으로 두 가지 유형의 사업이 운영됩니다.

한 집단은 "저가 매수 고가 매도"에만 신경 쓰며 단기 투기를 부추기고 사회에 지속 가능한 가치를 거의 창출하지 못합니다. 바로 이 집단이 시장을 왜곡하고 실제 매수자들의 신뢰를 잃습니다.

하지만 그 외에도 진정한 부동산 개발업체들이 있습니다. 이들은 단순히 주택을 판매하는 데 그치지 않고 살기 좋은 도시를 만드는 장기적인 비전을 추구하는 사업체들입니다. 이들은 인구 분산과 지역 균형 발전을 제대로 실현하기 위해 도시의 위성 지역에 대규모로 체계적으로 투자합니다.

새로운 도시 지역에 사람들을 유치하기 위해 이러한 프로젝트들은 현대적인 기반 시설, 교육, 의료, 상업, 녹지, 그리고 도심보다 나은 편의시설 등 포괄적인 생활 생태계의 요구를 충족해야 합니다. 각 도시 지역은 단순히 거주 공간일 뿐만 아니라 지역 사회경제 발전의 원동력이 됩니다.

이런 사업은 계획, 법적 문제, 인프라 투자부터 주민 유치까지 준비하는 데 수년이 걸리는 경우가 많습니다.

대표적인 예로, 칸지오 해안 도시 프로젝트는 시행 자격을 얻기까지 21년이 걸렸고, 빈홈 원더시티 프로젝트(구 단프엉)는 법적 승인을 받는 데 13년이 걸렸습니다. 동시적인 법적 틀이 부족해 준비 기간이 길어지면서 투자자본이 늘어났고, 이는 주택 가격 하락을 방해하는 주요 원인 중 하나입니다.

주목할 점은 최근 신용 자본이 부동산으로 크게 유입되어 전체 은행 대출 잔액에서 상당한 비중을 차지하고 있다는 점입니다. 2025년 7월 31일 기준, 이 부문의 미상환 신용 잔액은 41억 동(미화 1,550억 달러)을 초과하여 은행 시스템 전체 미상환 대출 잔액의 약 24%를 차지했습니다. 부동산 신용 성장률(17%)은 전체 경제 성장률(9.6%)의 거의 두 배에 달합니다.

하지만 문제는 부동산으로 유입되는 자본이 아니라 부동산의 어디에 있느냐입니다. 자본이 투기적 사업, 재개발, 가격 변동에 집중되면 경제는 위험에 처하게 됩니다. 하지만 자본이 올바르게 투자되어 지속 가능한 도시 사업, 인프라, 그리고 부동산으로 유입된다면, 이는 인프라 개발과 사회 보장을 위한 지렛대가 될 것입니다.

부동산은 올바른 방향으로 개발되면 자산을 창출할 뿐만 아니라 자재, 건설, 인테리어, 물류, 무역, 서비스 등 수백 개의 관련 산업을 활성화합니다. 이 점을 조속히 검토하고 조정해야 합니다.

국제적인 경험에 따르면 모든 선진국은 부동산 시장 과열기를 경험했습니다. 중요한 것은 위험을 관리하고 정책을 규제하는 능력입니다. 국가가 투명한 법적 장치를 갖추고 자본 흐름을 효과적으로 통제하며 건전한 경쟁 환경을 조성할 때, 부동산은 잠재적 위험이 아닌 성장의 원동력이 됩니다.

한국, 싱가포르, 중국 등 여러 국가에서는 산업화 초기 단계에 부동산 시장이 크게 성장하여 GDP에 크게 기여했습니다. 하지만 부동산 시장이 일정 수준에 도달하자 이들 국가는 빠르게 생산, 기술, 혁신을 발전시키는 방향으로 전환했습니다.

중국은 최근의 교훈을 얻었습니다. 시의적절한 규제 부족으로 전체 금융 시스템에 연쇄적인 충격을 초래했습니다. 따라서 베트남은 토지 시장과 생산 부문의 조화로운 발전, 즉 "균형 성장" 문제에 특별한 주의를 기울여야 합니다.

강력한 경제는 생산, 과학 기술, 그리고 혁신에 의존해야 하며, 모든 "책임"을 토지나 자산에 짊어질 수는 없습니다. 지속 가능한 성장을 달성하기 위해 베트남은 다음 핵심 요소에 집중해야 합니다.

개혁을 통해 행정적 장벽과 불필요한 비용을 제거하세요.

가공 및 제조 산업, 첨단 농업, 재생 에너지 및 디지털 경제를 촉진합니다.

은행 대출에 대한 의존도를 낮추기 위해 자본 시장(주식, 기업 채권)을 개발합니다.

사회주택, 근로자 주택, 저가 주택에 많은 투자를 하고, 부동산을 본래의 시민적 기능으로 되돌립니다.

토지세, 재산세를 개혁하고, 투기방지세와 빈집세를 도입합니다.

토지 데이터, 거래 가격, 부동산 신용 정보를 투명하게 공개하여 개인, 기업, 투자자가 모니터링할 수 있도록 합니다.

개혁의 초점은 토지 시장을 투명하게 만드는 것입니다. 토지 가격, 계획, 법률 등이 공개될 때에만 금융 및 은행 시장이 안정되고, 사회적 신뢰가 강화되며, GDP 성장의 실질적인 기반을 마련할 수 있기 때문입니다.

무엇보다도 기업과 국민의 신뢰를 회복하는 것이 중요합니다. 시장은 기업이 장기 투자에 자신감을 갖고, 국민이 자산이 안전하다고 믿으며, 국가가 공정한 심판 역할을 할 때만 원활하게 작동합니다. 여기서 건설적인 정부의 역할은 행정적 개입이 아니라, 투명하고 안정적이며 예측 가능한 경기 규칙을 정하는 것입니다. 이는 성숙한 경제의 기반이 됩니다.

두 자릿수 성장은 고귀한 포부입니다. 하지만 발전은 안정과 함께 이루어져야 합니다. 성장은 질과 사회적 형평성과 연계되어야 합니다. 이제 우리는 선택을 해야 할 때입니다. 일시적인 성장의 후광에 얽매일 것인지, 아니면 장기적인 미래를 위한 생산-기술-지식의 기반을 굳건히 다질 것인지 말입니다.

올바른 방향으로의 "밀어내기"는 새로운 발전의 시대를 열 수 있지만, 잘못된 방향으로의 "밀어내기"는 경제를 위험의 함정에 빠뜨릴 수 있습니다. 역사는 그 선택에 대해 판단할 것이며, 오늘날 세대는 "성장 추진"이 미래에 "함정"으로 변하지 않도록 할 책임이 있습니다.

성장은 단순히 숫자의 문제가 아니라 베트남 국민의 신념, 지성, 그리고 열망의 문제입니다. 우리가 단기적 이익보다 국가의 장기적 이익을 우선시할 줄 안다면, 우리는 "성장 동력"을 확보할 뿐만 아니라 자립적이고 번영하는 발전 시대로 나아갈 수 있는 지속 가능한 기반을 마련하게 될 것입니다.

출처: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html