천연자원환경부, 새 초안에서 토지 가치 평가 방법 4가지 제시

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천연자원환경부는 토지 가격을 규제하는 2014년 5월 15일자 정부령 제44/2014/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령과 토지법 시행을 안내하는 2023년 4월 3일자 정부령 제10/2023/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령을 초안하고 있습니다.

현재, 법령 제44/2014/ND-CP호에 따르면 토지 가치 평가 방법은 직접 비교법, 공제법, 소득법, 잉여법, 토지 가격 조정 계수법 등 5가지가 있습니다.

그러나 천연자원환경부는 초안에서 토지 가치 평가 방법을 4가지로 제안했습니다.

첫째, 비교방법은 시장에서 성공적으로 양도된 동일한 토지용도의 토지 구획지 중 토지이용권 경매에서 낙찰된 구획지(비교대상 토지 구획지)의 가격을 조정하여 토지에 부착된 자산의 가치(있는 경우)를 제외한 후 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 분석하고 비교하여 평가대상 토지 구획지의 가격을 결정하는 방식입니다.

둘째, 소득법은 토지 면적당 연평균 순소득을 평가 시점 전 3년 연속(1월 1일부터 12월 31일까지 계산) 동안 국가가 자본금의 50% 이상을 소유한 해당 지방의 상업은행에 예치된 베트남 동(VND) 12개월 예금의 평균 저축 이자율(r)로 나누어 계산합니다.

셋째, 잉여금법은 국가기관의 토지이용계획 및 상세건설계획에 따라 가장 효과적인 토지이용(토지이용계수, 건축밀도, 건축물의 최대층수)을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발수입에서 총추정개발비용을 뺀 금액을 적용하여 실시한다.

넷째, 지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 시행합니다.지가조정계수는 도 또는 중앙직할시 인민위원회(성 인민위원회)가 지가표상의 지가와 시장의 일반 지가를 비교하여 고시합니다.

토지평가방법 적용 조건

비교평가법은 시장에 양도되었거나 토지이용권 경매에서 낙찰된 비교 가능한 토지가 3개 이상인 경우 토지평가에 적용되나, 제5조 제2항 및 제3항과 제4항 제a, b, c, d호에 명시된 경우는 제외한다.

토지이용에 따른 소득 및 비용을 산정할 때에는 토지평가에 소득법을 적용한다. 다만, 제5조 제1항 및 제3항과 제4항 가목, 나목, 다목, 라목에 해당하는 경우는 제외한다.

잉여평가법은 토지이용목적의 변경 또는 계획변경으로 인해 개발잠재력이 있는 토지 및 토지구역의 가치를 총개발수입 및 총개발비용을 산정할 때 적용한다. 다만, 제5조 제1항 및 제2항과 제4항 가목, 나목, 다목, 라목에서 정한 경우는 제외한다.

토지가격조정계수법은 다음의 경우에 토지 및 필지의 가격을 산정하는 데 적용됩니다. 토지법 제114조 제4항 a목 및 제189조 제3항에 명시된 경우; 국가가 토지사용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우 연간 토지임대료를 산정하는 경우; 국가가 토지 및 필지를 세부 건설 계획에 따라 기술 기반 시설에 투자한 경우 국가가 토지를 배정하거나 임대하는 경우 토지사용권 경매 시작 가격. 자원환경부는 이 규정을 통해 두 가지 방안을 제시합니다.

옵션 1: 토지 사용료 및 토지 임대료가 중앙 도시는 900억 VND 미만, 산악 및 고산 지대는 300억 VND 미만, 기타 성은 600억 VND 미만인 지역의 토지 가격표에 따른 토지 가격에 따라 계산된 총 가치로 평가가 필요한 토지 구획 또는 토지 면적의 토지 가격을 결정하며, 토지법 제114조 4항 b 및 d, 제172조 2항에서 규정한 경우와 국가가 토지 사용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우 전체 임대 기간에 대해 일시불로 지불한 토지 임대료를 계산하는 경우입니다.

옵션 2: 토지법 제114조 제4항 나목, 제172조 제2항의 경우와 국가가 토지사용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우 전체 임대 기간에 대해 일시불로 지불한 토지사용료를 계산하는 경우 가구 및 개인의 토지사용료 및 토지임대료를 계산하기 위해 평가가 필요한 토지 또는 토지면적의 토지가격을 결정합니다.

토지법의 규정에 따라 보상을 받을 수 있으나 제5조 제1항에 따른 토지평가방법을 적용할 수 없는 경우에 국가가 토지를 수용하는 경우 보상을 산정하기 위한 구체적인 토지가격을 정한다.

지혜

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