부동산 시장 조작 금지

부동산 거래 은행을 통한 거래 제안

트린 람 신(Trinh Lam Sinh) 의원( 안장 대표단)은 부동산 시장 조작 및 교란 행위를 금지하는 조항을 법안 초안에 추가하고, 부동산 시장 조작 및 교란 행위의 징후를 명확히 규정할 것을 제안했습니다. 신 의원은 "최근 부동산 시장 조작 행위는 부동산 시장을 불안정하게 만들고 국가의 사회경제적 발전에 악영향을 미쳤습니다."라고 말했습니다.

많은 의원들이 같은 제안을 했습니다. 국방안보위원회 위원( 동나이 대표)인 찐쑤언안(Trinh Xuan An)은 부동산 시장 조작 행위를 금지 행위 목록에 포함하고 부동산 가격 조작 및 담합 행위를 명확히 할 것을 제안했습니다. "개인적으로 부동산 시장 조작 행위는 형법에 규정된 주식 시장 조작 행위만큼 위험하다고 생각하지 않습니다. 현재 부동산 시장 조작 행위는 교묘하게 이루어져 거품이 형성되고 있으며, 부동산 가격이 현실에 비해 천정부지로 치솟고 있습니다. 이를 근절하기 위한 구체적인 규정을 마련하고 법률로 금지해야 합니다."라고 안 의원은 제안했습니다.

안 씨에 따르면, 부동산 시장 조작 행위는 단순히 경매에서 높은 가격을 책정한 후 계약금을 취소하여 가격을 끌어올려 차익을 취하는 것뿐만 아니라, 한 프로젝트를 이용해 다른 프로젝트의 가격을 '부양'하여 매우 높은 가격 수준을 만들어내는 행위까지 포함한다고 합니다. 안 씨는 "이를 철저히 관리하지 않으면 거품이 형성되어 심각한 사건으로 이어질 수 있다고 생각합니다."라고 강조했습니다.

국회 사법위원회 부위원장 응우옌 만 끄엉( 꽝빈 대표단)은 다음과 같은 내용의 법안 초안에 대해 우려를 표명했습니다. "국가는 부동산 거래에서 조직과 개인이 비현금 결제를 할 수 있는 여건을 조성하는 정책을 가지고 있습니다. 끄엉 부위원장에 따르면, 비현금 결제는 부패와 부정부패를 예방하고 척결하는 데 매우 중요한 해결책입니다. 따라서 부동산 거래와 같은 대규모 거래의 경우, 국가는 단순히 여건을 조성하는 것이 아니라 비현금 결제를 의무화하는 방향으로 나아가야 합니다."

대표 Trinh Xuan An (동나이 대표단)

트린 쑤언 안 대표는 부동산 거래 대금 지급 규정에 동의한다고 밝혔습니다. 이 규정에 따르면 프로젝트 투자자와 부동산 사업체는 베트남 은행 계좌를 통해 고객으로부터 대금을 받아야 합니다. "부동산 관련 모든 거래는 투자자와 사업체뿐만 아니라 은행을 통해 지급되어야 한다고 생각합니다. 우리는 비현금 결제 거래 구현에 있어 상당한 진전을 이루었으며, 앞으로 더욱 혁신해야 합니다."라고 안 대표는 제안했습니다.

부동산 관련 모든 거래는 투자자와 기업뿐 아니라 은행을 통해 결제해야 합니다. 우리는 무현금 결제를 위한 중요한 진전을 이루었으며, 앞으로 더욱 혁신을 이루어야 한다고 생각합니다.

국방안보위원회 상임위원(동나이 대표단) Trinh Xuan An 대표

중개인들이 '던지고 잡기'로 시장을 교란시킨다

부동산 거래소 규정과 관련하여, 이전 법안 접수 및 개정 보고서에서 부 홍 탄 경제위원장은 여러 국회 의원들의 의견을 수렴한 후, 설명과 수용을 거쳐 부동산 거래의 거래소 통과를 의무화하는 규정을 삭제하고, 오히려 장려하는 법안을 통과시켰다고 밝혔습니다. 탄 위원장은 "부동산 거래를 의무화하는 것은 부당이득의 위험을 초래할 뿐만 아니라 건전하고 안전하며 지속 가능한 부동산 시장의 발전을 보장하지 못할 것"이라고 강조했습니다. 또한, 이번 법안은 당사자가 개인인 부동산 거래의 경우 공증 및 인증을 의무화하고 있습니다. 당사자 중 한 명이 부동산 사업자인 경우에는 공증 및 인증이 필요하지 않습니다.

호앙 반 끄엉(하노이 대표단) 부대표는 부동산 거래 계약서에 공증이 요구되지 않고 거래소를 통해 확인될 수 있다고 말했습니다. 끄엉 씨는 거래소가 부동산 시장을 구성하는 3대 요소 중 하나이지만, 현행 부동산사업법은 거래소가 중개뿐 아니라 매매에도 참여할 수 있도록 허용하면서 거래소의 기능을 제대로 규정하지 못하고 있다고 분석했습니다. "거래소는 중개 역할만 해야 하는데, 지금은 매매도 하고, 사람들은 이를 '던지고 잡기'라고 부르며 시장을 교란하고 있습니다."라고 끄엉 씨는 강조했습니다.

쿠옹 의원은 법률을 더욱 엄격하게 규제해야 한다고 제안했습니다. 즉, 플로어는 중개 기능만 수행하고 고객과 국가에 제공되는 정보에 대한 책임을 져야 한다는 것입니다. 동시에 플로어는 매매에 참여할 수 없으며, 계약에 따라 공증 수수료에 해당하는 거래 확인 수수료와 중개 수수료를 포함한 수수료만 받습니다. 쿠옹 의원에 따르면, 이러한 접근 방식은 플로어가 중개 역할을 제대로 수행하고 고객에게 자문하며 국가에 시장 정보를 제공할 책임을 부여합니다.

응우옌 반 탄(타이빈 대표단) 의원은 꾸엉 의원과의 토론에서 현재 공증에는 많은 문제가 있지만, 공증이 생략되거나 거래소에 더 많은 권한이 부여된다면 "매우 위험하다"고 말했습니다. 탄 의원은 거래는 공증을 통해서만 확인되어야 하며, 거래소는 국가의 법률을 대표할 수 없다고 주장했습니다.

그는 호앙 반 끄엉 의원이 거래소의 매매 참여를 금지하자고 제안했을 때 "이론적으로 생각했다"고 말했습니다. "실제로는 금지할 수 없습니다. 사람들은 알려진 가격으로 매매할 수 있는 여러 가지 방법이 있기 때문입니다. 모든 의원들은 과거에 고층 건물, 특히 국영 기업이나 대형 민간 기업의 건물이 다음 날 투자자에게 문의했을 때 매진되었다고 말했지만, 부동산 거래소에 가보니 여전히 1.5배에서 2배까지 높은 가격에 매물로 나와 있었다는 것을 알고 있습니다. 이는 매우 위험합니다."라고 탄 의원은 말하며 거래소를 무료로 개방하고 "좋은 와인에는 덤불이 필요 없다"고 제안했습니다. 거래가 잘 되면 고객이 찾아오고, 잘 안 되면 고객이 오지 않을 것입니다.

경제위원회 부 홍 탄 위원장은 대표단의 의견을 수렴한 후, 대표단 모두가 거래소의 질과 전문성을 개선하기를 원한다고 밝혔습니다. 따라서 초안 작성위원회는 거래소가 어떻게 중개자 역할을 수행하면서 매매 과정에 직접 참여하지 않고 시장 교란을 유발할 수 있는 매매 과정에 직접 참여할 수 있는지 검토할 것입니다.

기초를 쌓기 전에 아파트 보증금을 받아야 할까요?

미래 주택 거래와 관련하여, 초안 법안은 두 가지 옵션을 제시합니다. 첫째, 투자자는 프로젝트가 모든 운영 요건(토지 사용권, 건축 허가, 아파트 또는 주택 복합 용도 건물의 기초 공사 승인 서류 등)을 충족하는 경우 고객으로부터 계약금을 수령할 수 있습니다. 둘째, 투자자는 프로젝트가 기본 설계 감정평가를 받고 다음 서류 중 하나를 소지하는 경우 계약금을 수령할 수 있습니다. 토지 사용권; 최대 계약금은 매매가 또는 임대차가의 10%를 초과할 수 없습니다.

쩐 홍 응우옌(빈투안 대표단) 의원은 자신의 의견을 밝히며, 고객에게 덜 위험하다는 이유로 옵션 1에 따라 규제할 것을 제안했습니다. 그는 프로젝트 기본 설계 평가 시점부터 계약금을 수령하게 되면 계약금 수령부터 실제 프로젝트 시행까지 매우 오랜 시간이 소요될 것이라고 말했습니다. 한편, 최근 부동산 시장은 복잡한 개발 과정을 겪고 있으며, 부동산 프로젝트 투자자들이 계약금과 자본금 출자 계약을 악용하여 자금을 자의적으로 조달하여 혼란과 불안을 야기하는 사례가 여전히 발생하고 있습니다. 많은 프로젝트들이 계약금을 수령한 후 5년, 심지어 10년이 지나도 프로젝트가 시행되지 않고 있습니다.

반면, 팜 반 호아(동탑 대표단) 의원은 "투자자들이 매우 선호하고 고객들도 수용하기 때문에" 2번 옵션을 지지했습니다. 호아 의원은 투자자들이 항상 자본금 100%를 보유하고 있는 것은 아니며, 프로젝트를 진행하기 위해 은행에서 대출을 받아야 한다고 분석했습니다. 10%의 계약금은 주택 가격에 비해 크지 않아 투자자들이 프로젝트 진행에 필요한 자금을 확보할 수 있는 여건을 조성하고, 양측 간의 신뢰를 구축할 수 있으며, 계약금을 납부하는 고객도 할인 혜택을 받을 수 있다는 점도 장점입니다. 호아 의원은 "투자자가 토지 사용권 관련 서류를 가지고 있고, 토지 임대 및 토지 사용료 납부를 결정했다면, 투자자는 부정행위를 하지 않는다고 생각합니다."라고 말했습니다.

대표 Pham Van Hoa (동탑 대표단)

마찬가지로, 응우옌 티 비엣 응아(Hai Duong 대표단) 의원 또한 옵션 2를 선택할 것을 제안했습니다. 이 옵션은 기업과 투자자에게 발전할 수 있는 여건을 조성할 것이기 때문입니다. 응아 의원은 이 옵션이 고객에게 더 큰 위험을 초래할 수 있지만, 관리를 강화하고 국가 기관의 책임을 강화함으로써 극복할 수 있다고 인정했습니다. 반대로, 옵션 1은 고객에게 더 안전하지만 동시에 기업의 기회를 제한하여, 기업의 발전을 위한 메커니즘을 구축하고 장려하는 방식에 반하는 것으로 보입니다.

후인 티 푹(Huynh Thi Phuc) 바리아붕따우 대표단 대표는 예치금을 초안의 10%가 아닌 5%를 초과하지 않도록 규정할 것을 제안했습니다. 이 금액은 예치자와 수취인 모두 상호 신뢰를 유지하고, 약속을 인지하며, 동시에 예치금이 자본 조달 목적이 아님을 보장하기에 충분한 가치입니다.

경제위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)은 두 가지 방안 모두 장단점을 가지고 있다고 말했습니다. 1번 방안의 장점은 약자인 매수자의 이익을 보호할 수 있다는 점이지만, 기업 입장에서는 잠재적 투자자 확보가 어렵다는 점입니다. 2번 방안의 장점은 기업들에게 유리한 여건을 조성한다는 점이지만, 기본 설계부터 건설 허가까지 여러 단계가 필요하고 지연될 수 있어 국민의 이익에 영향을 미칠 수 있다는 점입니다. 탄 위원장은 "만약 명확하지 않거나 합의되지 않는다면, 국회에서 의견을 제시할 수 있도록 이 내용을 표결에 부칠 것을 제안합니다."라고 말했습니다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm