칸토가 공항 도시를 만들고 싶어하는데, '쓴 과일'을 맛보지 않으려면 어떻게 해야 할까요? 주택담보대출 금리는 언제쯤 낮아질까요?

기업들은 자금 흐름 부족으로 인해 압박을 받고 있으며, 주택 구매자들은 이자율이 낮아지기를 기다리고 있으며, 칸토는 공항 도시를 건설하려고 합니다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

부동산 사업체들이 스스로를 지키기 위해서는 적극적으로 자원을 검토하고 기존 프로젝트를 검토해야 합니다. (출처: 댄 트리)

기업은 '자산 더미에 파묻히는 것'을 피하기 위해 무엇을 해야 할까?

Congluan.vn의 정보에 따르면, 2022년 5월 중순부터 지금까지 전염병, 시장 성장 주기, 경제 성장 감소, 시장 어려움, 신용 및 기업 채권에 대한 일련의 긴축 정책 등 여러 가지 이유로 부동산 시장은 침체 상태에 빠졌습니다.

이자율은 2022년 말부터 높은 수준을 유지해 왔으며, 올해 초에는 약간 하락했지만 여전히 기업이 감당하기에는 높은 수준입니다.

제품을 판매하지 못하고, 채권에서 자본을 조달하지 못하고, 신용대출 기준을 충족하지 못해 현금 흐름이 '희소'한 가운데, 재정적 비용이 증가한다는 압박이 커지면서 기업의 '건강'은 점점 더 약해지고 있습니다.

장기간 지속되는 어려운 상황은 부동산 시장 참여자들에게 영향을 미칠 뿐만 아니라, 관련된 여러 산업에도 침체를 초래합니다.

부동산 서비스 사업체 회원을 대상으로 한 VAR 조사 자료에 따르면, 시장 상황이 계속 어려워질 경우 최대 23%의 사업체는 2023년 3분기 말까지만 운영을 유지할 수 있고, 43%의 사업체는 2023년 말까지 생존할 수 있는 것으로 나타났습니다.

적절한 출구를 찾지 못하면 부동산 투자 및 개발 기업부터 부동산 서비스 기업, 부동산 중개업에 이르기까지 여러 기업이 잇따라 퇴출될 가능성이 높습니다. 많은 근로자가 일자리를 잃게 되고, 이는 사회 보장에도 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

최근 정부는 기업들의 부채 상환을 연기하고 유예하는 데 도움이 되는 일련의 정책을 발표했습니다. 하지만 부동산 기업들은 스스로를 보호하기 위해 적극적으로 자원과 기존 프로젝트를 검토해야 합니다. 사업 추진 능력이 있는 잠재적 프로젝트만 유지해야 합니다. 투자, 합작 투자, 파트너십을 요청하고, 지속 불가능한 프로젝트의 일부 또는 전부를 매각해야 합니다.

VARs 회장 응우옌 반 딘 씨는 기업들이 투자 협력이나 프로젝트 재매수를 원하는 기업들과 연결하기 위해 적극적으로 고객/투자자를 찾거나 전문 기관에 연락해야 한다고 말했습니다. 빠른 합의에 도달하기 위해 기업들은 기대치를 낮추고, 손실을 감수하더라도 매각을 감수해야 하며, "어려움을 감수하면서까지 이익을 추구할 수는 없다"고 강조했습니다.

실제로 많은 기업들이 버티기 위해 애쓰지만, 여력이 부족한 상황에서 온갖 "이자에 이자를 더하는" 꼼수에 시달리며 막다른 골목에 몰리고 있습니다. 결국 원금보다 몇 배나 높은 이자를 내야 하는 엄청난 빚이라는 씁쓸한 결과를 맞이하게 됩니다.

VAR 보고서에 따르면, 1년 넘게 인수합병(M&A) 시장이 점차 열기를 더해가고 있는 것으로 나타났습니다.

일부 기업들은 시장 확장과 사업 부문의 이익률 개선 기회를 모색하기 위해 인수합병(M&A)에 막대한 자금을 투자하고 있습니다. 많은 투자자 집단은 기회를 모색할 "큰" 현금 흐름을 보유하고 있으며, 잠재적 프로젝트에 투자할 준비가 되어 있습니다.

그중에서도 베트남으로 유입되고 있으며 앞으로도 계속 유입될 외국인 투자자들의 자본 흐름을 언급할 필요가 있습니다. 대부분의 투자자들은 위험을 피하기 위해 비교적 완전한 법적 지위를 갖춘 프로젝트를 목표로 합니다.

"이는 투자자들이 많은 '클린' 프로젝트를 보유하거나, 프로젝트를 매각하거나, 협력하여 양측 모두에게 가치와 이익을 창출할 수 있는 기회입니다. 이는 기업들이 부채 상환을 위해 현금 흐름을 관리하고, 붕괴와 해체를 방지하거나, 다른 프로젝트들을 계속 진행할 수 있도록 현금 흐름을 확보하는 데 도움이 되는 방향입니다. 토지 자원의 손실과 낭비를 방지하고, 생산 및 사업 활동을 회복하며, 상품을 시장에 출시할 수 있습니다."라고 딘 씨는 말했습니다.

주택 구매자, 금리 인하를 기다리며 긴 줄 서다

최근 몇 달 동안 은행의 동원 금리는 지속적으로 큰 폭으로 하락하여 대출 금리 "냉각"의 원인이 되고 있습니다. 그러나 현실은 대출 금리, 특히 개인 고객의 주택담보대출 금리가 여전히 높고, 재정적 압박이 점점 더 커지고 있음을 보여줍니다.

조사에 따르면, 베트남 외국무역 주식회사(Vietcombank)의 기존 고객을 위한 주택 담보 대출 이자율은 연 10.7%, 베트남 투자개발 주식회사(BIDV)는 연 9.1~10.9%, 군사상업 주식회사(MB)는 연 13~14%, 베트남 기술상업 주식회사(Techcombank)는 연 10~12.1%, 안빈상업 주식회사(ABBank)는 연 14.6~15.4%입니다.

신규 대출자의 경우, 6월 기준 가장 우대되는 대출 금리는 베트남해상상업은행(MSB)의 연 4.99%입니다. 한편, 티엔퐁상업은행(TPBank)과 사이공상업은행(SCB)은 연 7.8~7.9%의 주택담보대출을 제공하고 있으며, 오리엔트상업은행(OCB)은 연 8.49%의 주택담보대출을 제공하고 있습니다. 하지만 이는 모두 단기 우대 금리이며, 이후 시장 상황에 따라 변동 금리가 산정될 예정이며, 연 13.5% 정도로 추산됩니다.

중앙은행이 3개월도 안 되는 기간에 3차례나 영업금리를 인하하고, 은행 예금금리가 연초 '정점'에 비해 크게 떨어지면서 대출금리도 하락할 것이라는 기대감이 커지고 있다.

하지만 현실적으로 고객들은 매달 은행 대출금을 갚느라 "고통"을 겪으며 금리가 떨어지기만을 기다려야 합니다. 금리가 떨어질지, 아니면 계속 오를지 몰라 "꼼짝 못 하고" 있는 경우도 있습니다.

한 은행장은 대출 금리가 동원 금리 하락을 따라잡지 못하는 이유를 설명하며, 대부분의 신용 기관이 2022년 말 고금리로 자금을 동원해야 했다고 말했습니다. 따라서 대출 금리는 일정 기간 지연될 필요가 있으며, 각 은행은 투입 자본 비용과 재무 여력에 따라 각기 다른 조정 단계를 가지고 있습니다. 특히 자본 비용이 높은 시기에 기존 대출을 활용하면 금리를 인하하기가 더욱 어렵습니다.

Vietcombank Securities Company Limited(VCBS)의 분석팀에 따르면, 정책 지연으로 인해 대출 금리가 예금 금리보다 느리게 하락했습니다. 동시에 금리 인하는 주로 일부 우선 사업 및 산업에 집중되었습니다.

또한, 상장 은행 27/28곳의 2023년 1분기 재무 보고서에 따르면 예금 이자 비용이 전년 동기 대비 50% 이상 증가했으며, 그중 9개 은행은 동기 대비 100% 이상 증가했습니다. 또한, 대부분의 은행에서 대출 이자 비용, 유가증권 발행 이자 비용 등도 증가했습니다. 이는 대출 금리가 예상대로 하락하지 못한 이유 중 하나입니다.

SSI증권은 기준 시나리오에 따라 이자율 전망을 평가한 결과, 올해 말까지 이자율이 50~100베이시스포인트 더 하락할 수 있으며, 2024년에도 계속 하락할 것으로 보고 있습니다.

칸토는 약 1만 헥타르 규모의 공항 도시를 건설하려고 합니다.

칸토시 전자정보 포털에 따르면, 칸토시 인민위원회 위원장인 쩐 비엣 쯔엉 씨는 "인프라 건설 투자 전망 - 메콩 삼각주의 경제 개발" 포럼에서 약 1만 헥타르 규모의 공항 도시를 계획할 것을 제안했습니다.

Bất động sản mới nhất. Thành phố Cần Thơ về đêm. (Nguồn: Cổng Thông tin điện tử TP. Cần Thơ)

밤의 깐토 시. (출처: 깐토 시 전자정보 포털)

구체적으로, 쩐 비엣 쯔엉(Tran Viet Truong) 씨는 건설부가 칸토 국제공항을 지역/지역 기준에 맞춰 업그레이드하고 확장하는 투자 프로젝트의 조기 승인을 위해 정부에 제출하기 위한 조정 및 협의를 우선시하고, 국가 공항 시스템 계획에 따라 항공화물 운송을 위한 추가 항구 건설을 병행할 것을 제안했습니다. 이는 칸토시가 약 1만 헥타르 규모의 공항 도시를 계획하는 기반이 되기 위한 전제 조건입니다.

현재 칸토에는 1960년대에 건설된 1,800m x 30m 활주로를 갖춘 칸토 국제공항이 있습니다. 이후 이 프로젝트는 길이 3,000m, 너비 45m의 활주로로 개보수 및 개선되어 A320, A321 등의 항공기가 운항할 수 있게 되었으며, 칸토와 하노이 및 기타 지역을 연결합니다. 여객 터미널은 약 ^21,000m² 면적으로 연간 300만~500만 명의 승객을 수용합니다.

칸토시 인민위원회가 발표한 이전 계획에 따르면, 공항 도시 계획은 약 2,000헥타르 규모의 부지에 메콩 삼각주 지역 농산물의 연계, 생산, 가공, 유통을 위한 중심지를 건설하는 것입니다. 특히, 항공 물류 시스템, 하천 항만, 농산물 보존을 위한 중앙 창고 시스템 구축에 우선순위를 둘 것입니다.

비엔호아 종합계획 C4 구획계획 어려움 해소

지난 주말 지방 계획 업무에 대한 부서 및 지부와의 실무 회의에서 동나이성 인민위원회 위원장인 카오 티엔 중 씨는 비엔호아시 인민위원회에 건설국과 긴급히 협력하여 프로젝트 투자자들과 비엔호아시의 세부 계획 조정 제안, C4 구획 계획 조정 사유 및 일반 계획에 대한 작업을 계속 진행해 줄 것을 요청했습니다.

동시에 둥 씨는 건설국이 비엔호아시 각 부처, 지부, 그리고 인민위원회와 협력하여 법 조항들을 검토해야 한다고 강조했습니다. 특히, 기존에 승인된 계획에 따라 녹지, 공공사업, 사회기반시설의 충분한 비율을 확보하기 위해 사업의 세부 계획을 조정하는 조건에 대한 조항들을 주의 깊게 검토해야 합니다. 이러한 내용들은 6월 12일까지 완료하여 비엔호아성 인민위원회에 보고해야 합니다.

비엔호아시 종합계획 C4 구역은 약 1,500헥타르에 달하는 면적을 차지하며, 동나이성 비엔호아시 롱훙(Long Hung) 마을 전체와 땀푹(Tam Phuoc) 구 일부를 포함합니다. 최근 이 구역에서 투자자들은 롱훙 주거 지역 프로젝트, 동나이 워터프런트 도시 지역, 아쿠아시티 도시 지역, 푸억훙 섬 고급 상업 서비스 도시 지역 등 다양한 도시 및 주거 지역 프로젝트를 시행해 왔습니다.

비엔호아시 종합계획 조정 사업은 2014년 7월 동나이성 인민위원회의 승인을 받았고, C4 구획 계획은 2016년 9월 승인되었습니다. 그러나 종합계획 및 C4 구획 계획 승인 당시, 기존 승인 사업의 500분의 1에 해당하는 세부 계획 문서가 완전히 업데이트되지 않아 각 단계의 계획 간에 불일치와 차이가 발생했습니다. 이러한 차이로 인해 노바랜드 그룹 사업을 포함한 많은 도시 지역 사업이 일시적으로 공사 및 사업을 중단해야 했습니다.

지난 5월 총리에게 보낸 공식 공문에서 중 총리는 비엔호아시 부동산 사업과 관련된 여러 가지 문제를 제기했습니다. 그중에는 동나이성 인민위원회가 비엔호아시 종합계획을 부분적으로 조정하는 서류를 준비하도록 하는 정책을 총리가 승인하는 것을 검토해야 한다는 제안도 있었습니다. 동시에 동나이성 인민위원회는 이것이 계획 수립, 평가 및 승인 과정에서 지역적인 미흡함을 인정했습니다.

동나이성 위원장은 해당 지역 부동산 프로젝트 투자자들에게 프로젝트 실행 현황에 대한 전체 보고서를 요청했습니다. 동나이성 인민위원회는 이를 종합하여 건설부와 총리에게 보고할 예정입니다. 승인된 세부 계획에 따른 해당 지역 내 미래 주택 판매 조건과 관련하여, 중 위원장은 건설국에 기업들이 법률에 따라 미래 주택을 계속 판매할 수 있도록 관련 절차를 검토하도록 지시했습니다.

어려움과 단점이 곧 해결될 것이라는 희망을 품고 모든 정부 기관과 기능 기관이 과감하게 개입하면 사람들과 기업에 자신감을 가져다주고, 생산과 사업을 회복하는 데 도움이 되며, 사회 경제적 발전을 촉진하는 데 기여할 것입니다.

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