1억 VND/m² 아파트, 누구를 위한 '게임'인가?

건설부의 최근 보고서에 따르면 올해 첫 9개월 동안 아파트 매매가 하노이 와 호치민시의 가격은 여전히 높은 수준을 유지했으며, 작년 같은 기간에 비해 상승하는 추세를 보였습니다.

구체적으로, 2025년 3분기 하노이 아파트의 평균 1차 매매 가격은 7,000만~8,000만 VND/m²로, 2025년 1분기 대비 5.6%, 2024년 같은 기간 대비 33% 상승했습니다. 특히 하노이의 일부 고급 아파트 프로젝트는 1억 5,000만~3억 VND/m²의 매매 가격을 기록했습니다.

호치민시에서 지난 9개월 동안 아파트의 평균 1차 매매 가격은 약 7,500만 VND/m²로 올해 1분기와 변동이 없었지만 2024년 같은 기간에 비해 36% 상승했습니다. 일부 고급 프로젝트의 매매 가격은 1억 5,000만 VND/m² 이상입니다.

세빌리스의 최신 보고서에 따르면 하노이에서 2분기에 새로 분양된 아파트의 평방미터당 평균 가격은 9,100만 동(VND)에 달했습니다. 올해 하반기에 분양 예정인 대부분의 아파트 단지가 평방미터당 9,000만 동(VND) 이상의 가격을 예상하고 있기 때문에, 이 가격은 적어도 올해는 하락하지 않을 것으로 예상됩니다.

건설부 보고서는 또한 부동산 가격이 매년 꾸준히 상승하고 있지만 실제 가치를 반영하지 못하고 있으며 대부분 사람들의 평균 소득과 비교하면 여전히 높다고 강조했습니다.

특히 건설부에 따르면, 매물 사재기, 가격 급등, 투기 현상이 여전히 나타나고 있습니다. 이로 인해 부동산 가격이 상승하여 수요와 공급의 불균형을 초래하고 대부분의 사람들이 감당할 수 있는 수준을 초과하고 있습니다.

고급 아파트 부문의 주요 고객은 투자자와 부유층입니다. (사진 제공: 민득)

한편, 부동산 전문가들에 따르면, 현재 고가 주택 시장의 구매자 대부분은 높은 수익 잠재력을 기대하는 투자자입니다. 반대로, 높은 수요에도 불구하고, 높은 주택 가격으로 인해 대다수의 사람들, 특히 젊은 세대는 주택을 구하기가 매우 어렵습니다.

부동산중개협회 회장 응우옌 반 딘 씨는 다음과 같이 분석했습니다. "주택 구매자와 관련하여, 현실적으로 소수의 첫 주택 구매자만이 실질적인 주택 수요를 충족하기 위해 구매합니다. 대다수는 투자자이며, 일부는 단기적인 "서핑" 목적으로, 일부는 다른 투자 채널의 급격한 변동에 대비하여 자산을 유지하기 위해 구매합니다."

시장조사기관 DKRA 베트남의 조사에 따르면, 실제로 투자 목적의 구매자가 실제 주택 수요를 가진 구매자보다 더 큰 비중을 차지하며, 전체 매매의 70~80%를 차지합니다. 이러한 고객 대부분은 이미 최소 두 채의 부동산을 소유하고 있으며, 대출 대신 유휴 자금을 활용하고 있습니다. 이들은 수익성, 명확한 법적 지위, 임대 가능 여부, 그리고 유동성에 중점을 둡니다.

Property Guru Vietnam Company의 조사에 따르면 최근 아파트 시장 거래의 최대 60%가 투자 고객층에 집중되어 있습니다. 내재적인 위험 감수 성향을 가진 투자자들은 모두 아파트 가격이 가까운 미래에 계속 상승할 것이라는 믿음을 바탕으로 재무 레버리지를 활용하여 매수할 의향이 있습니다.

이익을 위해 매수하는 투자자 그룹 외에도 베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(VARS IRE)의 부소장인 Pham Thi Mien 여사는 m²당 1억 VND의 가격으로 아파트를 구매하려는 또 다른 그룹의 사람들을 지적했는데, 이들은 재정적 잠재력이 좋은 사람들이다.

미엔 씨는 높은 매매가에도 불구하고 투자자들이 여전히 매물을 팔았다고 언급했습니다. 구체적으로 신규 공급 물량의 흡수율은 여전히 62%에 달했습니다. 특히 "매각된" 아파트는 대부분 고급 및 럭셔리 부문에 속했습니다.

“ 새로 오픈한 프로젝트는 높은 가격 하지만 베트남인과 외국인을 포함한 재정 여력이 있는 계층의 주택 수요가 여전히 높기 때문에 여전히 흡수율이 높습니다. 또한, 고객들이 '특혜' 현금 흐름을 활용하고 가격 상승이 지속될 것으로 예상함에 따라 투자 수요도 증가했습니다."라고 미엔 씨는 말했습니다.

전문가는 또한 1차 시장 거래의 대부분은 많은 부동산을 소유한 사람들의 수요에서 비롯된다고 말했습니다.

하노이의 한 부동산 회사 관계자는 수억 VND/m²에 달하는 최고의 입지에 위치한 이 프로젝트들의 경우, 구매자 대부분이 실질적인 주택 수요를 가진 부유층이라고 밝혔습니다. 이들은 완벽한 편의시설과 세련된 커뮤니티를 갖춘 주거 공간을 찾는 8X 및 9X 연령대 고객일 수 있습니다.

그는 " 1억~1억 5천만 VND/m² 가격대의 프로젝트는 판매하기 가장 쉽고, 2억 VND/m²가 넘는 아파트는 판매하기가 더 까다로울 것 "이라고 말했다.

정점에 투자하는 것은 위험합니다.

베트남 은행협회 부회장 겸 사무총장인 응우옌 꾸옥 훙(Nguyen Quoc Hung) 씨는 고가 아파트를 "보유"하고 가격 상승을 기다렸다가 매도하는 투자자들은 2025년부터 많은 위험에 직면하게 될 것이라고 경고한 바 있습니다. 훙 부회장에 따르면, 은행들은 대출을 계속하고 투자자들은 주택을 계속 매수하며, 이후 매수자들은 가격 상승을 기대하며 다른 매수자들과 가격 차이를 벌립니다. 하지만 가격이 하락하거나 더 이상 매도할 수 없게 되면 최종 매수자들이 그 여파를 겪게 됩니다.

최고가 아파트에 투자하는 것은 많은 위험을 초래할 수 있습니다. (일러스트: 콩히에우)

훙 씨는 앞으로 정부가 '사회주택 100만호 공급' 사업을 시행하면 부동산 시장이 본래의 모습으로 돌아올 것이라고 믿고 있습니다.

이와 함께 사회주택 투자자들을 기다리고 있는 145조 VND 이상의 자본금도 부동산 시장의 좋은 방향을 제시할 것으로 보인다.

응우옌 짜이 대학교 금융 및 은행학부 총장인 응우옌 꽝 휘(Nguyen Quang Huy) 씨는 수억 동짜리 아파트에 투자하는 것은 큰 위험을 안겨준다고 말했습니다.

특히 이 부문은 유동성이 제한적이며, 고객 기반이 작을 경우 빠른 재판매가 어려울 수 있습니다. 이러한 1억/m² 아파트의 임대 수익률 또한 매우 낮아 연 3~5% 수준에 그치며, 이는 다른 채널에 비해 훨씬 낮습니다.

한편, 이러한 아파트에 투자하는 것은 가격 조정이나 정체된 상승의 위험이 높습니다. 가격이 실제 구매 가능 수준과 실제 활용 가치를 크게 초과할 경우, 시장이 침체될 수 있습니다.

마지막으로, 후이 씨에 따르면, 모든 자본을 고급 아파트에 투자하면 다른 분야에 투자를 다각화할 기회를 놓치게 된다고 합니다.

EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사의 대표이사인 팜 둑 토안(Pham Duc Toan) 씨는 투자자들은 이때 저렴한 아파트를 사는 데만 돈을 써야 한다고 말했습니다.

토안 씨에 따르면, 약 2~3년 전만 해도 아파트는 소모품이라는 인식 때문에 투자 포트폴리오에서 거의 찾아볼 수 없었습니다. 시간이 지남에 따라 가치가 떨어진다는 생각 때문이었습니다. 하지만 하노이의 신규 공급이 점차 제한적이 되면서, 안전한 투자 성향을 가진 많은 투자자들이 다시 아파트에 관심을 갖게 되었습니다. 월 임대료 수익과 가격 상승률이 결합되어 아파트 투자는 현재 저축보다 더 나은 수익을 가져다줍니다.

하지만 현재 아파트 가격이 너무 높아서 매수자들이 쉽게 "고가에 매수"하게 되어 큰 위험을 감수해야 합니다. 예를 들어, 아파트 가격이 40억~50억 동(VND)인데 월세는 약 1,000만 동(VND)에 불과한 반면, 아파트 가격이 20억~30억 동(VND)이면 월세도 마찬가지입니다. 따라서 토안 씨는 투자자들은 합리적인 가격의 상품에만 투자해야 한다고 강조합니다.

PropertyGuru Vietnam의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 안(Nguyen Quoc Anh) 씨 역시 저렴하고 합리적인 상품에만 투자해야 한다고 생각합니다. 그는 또한 구매 시점보다 건전한 재정 상태를 준비하는 것이 중요하다고 강조했습니다. 구매자는 주택 가격의 최소 30~40%를 자신의 자금으로 보유해야 합니다. 주택 구매를 위해 대출을 받을 때 재정적 압박을 피하려면 향후 3~5년 동안 안정적인 현금 흐름을 확보하는 것이 중요합니다.

출처: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html