4개 도시 지역을 조사하고 각 구획별 토지 가격표를 작성하자고 제안한 Thanh Oai가 토지 경매를 중단한 이유

2021~2030년 도시 및 농촌 시스템 계획 발표, 비전 2050; 하노이 탄오아이 구 가 갑자기 토지 경매를 중단하고, 천연자원환경부가 토지 구획별 토지 가격표를 작성하겠다고 제안... 등이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산: 새롭게 승인된 도시 및 농촌 계획에 따라 향후 몇 년 안에 도시 개발은 4개 도시권으로 구체화될 예정입니다. (사진: 린 안)

2030년까지 도시 주택 면적 1인당 32m2 도달

10월 3일, 건설부는 2021년부터 2030년까지의 도시·농촌 시스템 계획과 2050년 비전을 발표하는 회의를 개최했습니다. 이 계획은 앞서 8월 말 총리의 승인을 받았습니다.

도시 및 농촌 계획 연구소 부소장인 건축가 팜 티 남 박사는 도시 및 농촌 시스템 계획을 간략하게 소개하며, 현재까지 베트남은 하노이와 호치민시, 두 개의 대도시권을 형성해 왔다고 말했습니다. 향후 몇 년간의 개발 방향은 하노이, 다낭, 호치민시, 깐토의 네 개 대도시권으로 정해질 것입니다.

앞으로 베트남의 도시 네트워크는 국가, 지방, 성, 구 단위의 도시 지역과 중심 도시 모델에 따라 발전할 것입니다.

국가중심도시권은 경제사회발전, 국가안보와 국방, 지역·영토의 경제구조조정 등에서 주요 성장축이 되는 역동적인 도시권의 역할을 담당하는 특수도시권과 1종도시권입니다.

새로 승인된 도시 및 농촌 계획에 따라 향후 몇 년 안에 도시 개발은 4개 도시 지역으로 구체화될 예정입니다.

구체적으로 하노이 수도권에는 하노이, 하이퐁, 꽝닌, 흥옌, 하이즈엉, 박닌, 박장, 빈푹, 하남, 타이응옌, 호아빈, 푸토 등이 포함됩니다.

호치민시, 빈즈엉(Binh Duong), 동나이(Dong Nai), 바리아붕타우(Ba Ria-Vung Tau), 떠이닌(Tay Ninh), 빈푹(Binh Phuoc), 롱안(Long An), 티엔장(Tien Giang)을 포함한 호치민시의 대규모 도시 지역.

다낭(Da Nang)시, 후에(Hue), 빈딘(Binh Dinh)성 꽝남(Quang Nam), 꽝응아이(Quang Ngai) 인근 도시 지역을 포함한 다낭 대도시 지역.

칸토 도시권은 칸토 시와 안장성, 끼엔장성, 빈롱성, 동탑성의 주변 도시권을 포함합니다.

이 계획은 또한 하노이와 호치민시를 국가의 중요한 성장 거점으로 개발하는 것을 목표로 합니다.

이 계획을 승인하는 결정은 2030년까지 도시화율을 50% 이상, 2050년까지 70% 이상으로 하는 목표를 설정했으며, 전국의 도시 지역 수는 약 1,000개에서 1,200개에 이르고, 국가 및 지역 수준에서 여러 도시 중심지를 형성하여 4대 ASEAN 국가의 도시 지역 평균 수준과 동일한 소득을 달성한다는 내용을 담고 있습니다. 도시 지역 경제는 국가 GDP의 약 85%를 기여합니다.

또한, 2030년까지 국제적 연계가 가능한 국가적·지역적 스마트 도시 네트워크를 구축하고, 지역적·국제적으로 인정받는 브랜드를 갖춘 3~5개 도시권을 건설할 예정이다.

교통용지가 도시 건설용지에 차지하는 비율은 약 16~26%이고, 도시지역의 평균 주택면적은 1인당 32m2이다.

하노이 탄오아이구, 토지 경매 돌연 중단

탄오아이 지구 인민위원회는 방금 동사, 반꾸안 마을, 만까, 만콩, 마만쫑 지역의 197개 토지에 대한 경매를 중단한다고 발표했습니다.

그 이유는 하노이 인민위원회의 지시에 따라 해당 지역의 토지 사용권 경매를 보장하기 위해서입니다.

구 인민위원회는 시 인민위원회의 지시에 따라 서류를 검토하고 법적 조건을 확보한 후, 구는 규정에 따라 토지 사용권 경매를 계속 실시한다고 밝혔습니다.

그 직후, 베트남 경매 주식회사(경매 주관사)도 만까, 만콩, 마만쫑, 반꾸안 마을, 도동 지역의 토지 58개 구획과 토지 73개 구획에 대한 경매를 중단한다고 발표했습니다.

이 공지에 따라 고객은 신청 수수료와 보증금을 환불받게 됩니다.

경매 주최측은 앞서 ONT-07 및 ONT-08 범위에 속하는 만카, 만콩, 마만 지역의 토지 사용권 58개 구획에 대한 경매를 10월 5일 오전에 진행할 예정이라고 발표했습니다.

토지 면적은 76~189㎡이며, 시작가는 ㎡당 530만 동입니다. 토지 경매에 참여하는 고객은 약 8,100만 동에서 2억 100만 동을 선불해야 합니다.

동일 지역 내 다른 73개 필지의 시작가는 m²당 530만 동입니다. 면적은 87.5~161m²이며, 필지당 4억 6,300만 동에서 9억 2,600만 동에 해당합니다. 필지당 보증금은 9,300만 동에서 1억 8,500만 동입니다. 이 경매는 10월 19일에 진행될 예정입니다.

탄오아이(Thanh Oai) 지역이 토지 경매 일시 중단을 발표한 것은 이번이 처음이 아닙니다. 앞서 8월 29일, 탄오아이(Thanh Oai) 지역 인민위원회는 까오즈엉(Cao Duong) 사(社) 묵싸(Muc Xa) 마을 댐(Dam) 지역 114필지에 대한 토지 사용권 경매를 일시 중단한다는 내용의 공문을 지역 토지기금개발센터와 경매기관에 발송했습니다.

계획에 따르면, 탄오아이(Thanh Oai) 구는 114개 필지를 두 차례에 걸쳐(각 회기당 57개 필지) 경매할 예정입니다. 이 중 첫 57개 필지는 9월 8일에 경매될 예정입니다.

구인민위원회는 적법성과 조건을 검토하고 법적 규정을 준수하는지 확인한 후 경매 재조직을 발표할 것이라고 밝혔습니다.

각 토지구획별 토지가격표 작성 제안

정부가 6월에 발표한 토지 가격 규제에 관한 법령 제71호에 따르면, 천연자원환경부는 가치구역과 표준 토지 구획을 기준으로 각 토지 구획에 대한 토지 가격표를 작성, 조정, 수정 및 보완하는 업무를 담당합니다.

Khu đất đấu giá Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức nằm sát với dự án đường Vành đai 4. (Nguồn: Vietnamnet)

현재 가치구역 및 표준 필지별 토지 가격표 작성에 대한 구체적인 규정은 없습니다. 따라서 천연자원환경부는 2024년 토지법 및 관련 법률, 그리고 현행 토지 관리 실무 요건을 준수하기 위해 회람 작성 및 발행이 매우 필요하다고 밝혔습니다.

각 토지의 가치구역과 표준지분을 기준으로 토지가격표를 작성하기 위해 초안은 각 토지의 가치구역과 표준지분을 기준으로 토지가격표를 작성하기 위해 해당 지역의 조건을 평가하기 위한 정보와 자료를 수집하도록 규정하고 있습니다. 여기에는 디지털 지적도, 토지 데이터베이스의 구획면적 및 토지면적, 토지 데이터베이스의 토지이용권 등록 정보, 관할 기관에서 승인한 토지이용계획 및 상세건축계획에 대한 자료 등이 포함됩니다.

표준지 구획을 선정하는 기준은 해당 구획이 면적, 형태, 크기 측면에서 가치 영역에서 가장 높은 빈도로 나타나는 특성을 가져야 한다는 것입니다.

가치지역 내 토지 구획이 동일한 빈도로 여러 유형의 면적을 가지고 있는 경우, 가치지역 내 토지 구획의 평균 면적에 가장 가까운 면적의 토지 구획을 우선순위에 따라 선택합니다.

가치영역 내 토지 구획이 복잡한 형태를 많이 가지고 있고, 동일한 빈도로 나타나는 경우, 우선 순위에 따라 직사각형이나 정사각형과 비교적 유사한 토지 구획을 표준 토지 구획으로 선택합니다.

또한, 해당 토지는 위치, 용도, 형태, 계획에 있어 거의 변화가 없습니다. 명확한 경계, 토지 이용권 및 주택 소유권, 토지 부속물(있는 경우)에 대한 완전한 법적 지위를 가지고 있으며, 토지 이용권 및 주택 소유권, 토지 부속물(있는 경우)에 대한 분쟁이 없습니다.

이 초안 통지문은 통계적 분석을 사용하여 토지 가격에 영향을 미치는 각 요소의 차이 수준을 조정하는 방법을 결정합니다.

지역의 구체적인 상황을 토대로 통계적 분석을 통해 토지가격에 영향을 미치는 각 요인의 차이 수준에 대한 조정 방법을 결정하고, 토지평가기관은 이를 분석, 평가하여 비교비율표를 작성합니다.

또한 토지평가기관은 비교비율표 초안에 대하여 전문가의 의견을 직접 인터뷰하거나 워크숍을 개최하여 조사하고, 의견을 수렴하여 종합한 후 토지가격표 작성설명서에 비교비율표를 제시하여야 한다.

토지평가기관은 각 가치구역 내 필지의 토지평가 결과를 토대로 각 가치구역 내 동일 용도목적의 인접 필지의 토지가격 차이와, 가치구역 간 동일 용도목적의 인접 필지의 토지가격 차이를 산정한다.

동시에 토지평가 조사를 실시하는 기관은 토지사용자와 전문가로부터 각 가치구역 내 토지의 평가결과가 조사일로부터 24개월 이내 또는 그 이전에 시장에 양도되거나 토지이용권 경매에서 낙찰된 유사 토지와 비교하여 적합한지에 대한 의견을 수렴합니다.