베트남 암호화폐 시장: 부동산의 새로운 방향인가?

VTV.vn - 암호 자산을 적용할 수 있는 잠재력이 있는 산업 중에서 부동산은 높은 가치의 자산과 제한된 유동성이라는 특성 덕분에 선두적인 분야로 간주됩니다.

부동산 시장의 유동성을 높이세요

결의안 05/2025/NQ-CP에 따라, 시범 단계의 암호자산은 증권이나 법정화폐를 제외한 실물 자산인 기초 자산과 연동되어야 합니다. 판매 대상은 외국인 투자자로 제한되며, 거래는 재무부 의 허가 및 관리 하에 국내 기관이 제공하는 플랫폼에서 이루어집니다. 암호자산을 적용할 수 있는 산업 중 부동산은 가치가 높고, 분할이 어렵고, 유동성이 제한적인 자산이라는 특성으로 인해 선도적인 분야로 간주됩니다.

베트남 블록체인 얼라이언스 전 회장인 당 민 투안 박사에 따르면, 부동산 토큰화는 세 가지 뛰어난 이점을 제공합니다. 첫째, 고가 자산을 소액 자산으로 분할하여 유동성을 높이고 소액 투자자의 참여를 확대합니다.

"암호화폐 자산의 가장 큰 영향 중 하나는 소유권 분할이 가능하다는 것입니다. 이를 통해 부동산을 여러 토큰 단위로 나누어 여러 투자자에게 판매할 수 있습니다. 이러한 메커니즘은 시장의 유동성을 높이는 동시에 개인 투자자와 국제 자본 흐름에 대한 접근성을 확대합니다."라고 투안 씨는 분석했습니다.

베트남 블록체인 연합 회장 당 민 투안 씨.

블록체인을 적용하면 모든 거래와 현금 흐름이 공개적으로 기록되므로 투명성이 향상됩니다. 부동산 사업자는 채권 발행이나 은행 차입에만 국한되지 않고, 각 프로젝트별로 수익 배분, 임대 수익, 환매권 등의 혜택과 연계된 토큰을 발행할 수 있습니다. 이러한 접근 방식은 국제 자본 조달의 문을 열어 베트남 부동산이 해외 자본 흐름에 쉽게 접근할 수 있도록 지원합니다.

그러나 상당한 어려움도 존재합니다. 투기, 가격 조작, 불법 자금 조달 위험은 엄격한 감독 체계가 부족할 경우 시장을 왜곡할 수 있는 요인입니다. 토큰 발행 기업은 투자설명서를 발행하고, 최소 10년간 데이터를 보관하며, 자금세탁방지 및 테러자금조달방지 규정을 준수해야 합니다. 이러한 조건들을 통해 거버넌스 기준과 정보 투명성이 개선되고 투자자의 위험이 최소화될 것으로 예상됩니다.

따라서 시범 단계에서는 국가의 역할이 특히 중요합니다. 법적 측면뿐만 아니라 투자자의 검사, 감독 및 보호 측면에서도 국가의 역할이 중요합니다. 일부 전문가들은 재무부, 국립은행, 법무부 , 그리고 국제기구 관계자들이 참여하는 암호화폐 시장 감독 전문위원회 설립을 검토할 것을 제안합니다.

암호화폐 시장의 성공은 법적 장치뿐만 아니라 탄탄한 기술 기반에도 달려 있습니다. 부동산 토큰화는 블록체인 플랫폼, 커스터디, 데이터 암호화, 사용자 인터페이스 등 기술이 충분히 강력할 때에만 효과적일 수 있습니다. 투자자는 자신의 권리를 보장하고 위험을 통제할 수 있는 시스템이 구축될 때에만 안전함을 느낄 수 있습니다.

법체계와 재산권의 표준화

이러한 기회에도 불구하고 전문가들은 법적 위험, 특히 토큰과 실제 소유권 간의 연관성에 대해 신중한 입장을 보이고 있습니다. 당 민 투안 박사에 따르면, 토큰이 실제 소유권을 나타내는지, 아니면 단순히 금전적 이익을 나타내는지에 대한 법적 문제는 아직 명확히 밝혀지지 않았습니다.

"부동산 토큰은 실제 소유권, 즉 보유자가 등기부등본에 등재된 원래 부동산의 공동 소유자로 인정되는 것을 의미하는 것일까요, 아니면 단순히 이익 분배, 임대 수입, 환매권과 같은 재정적 혜택을 의미하는 것일까요? 이러한 구분은 투자자가 법적으로 어느 정도 보호를 받는지, 즉 부동산을 소유하는 것인지, 아니면 소유권과 관련 없는 일종의 '투자 증서'를 보유하는 것인지를 결정하기 때문에 중요합니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

법적인 관점에서, 국회 법률위원회 전 위원장인 판 중리 교수는 디지털 자산과 블록체인에 대한 법적 틀은 소유권, 분쟁 해결, 세무 의무, 소비자 보호 및 사이버 보안 기준을 명확하게 규정해야 한다고 말했습니다.

정책은 혁신을 저해하지 않을 만큼 보호적이면서도 유연해야 합니다. 국가는 결의안 68의 정신에 따라 거버넌스 역량 강화, 디지털 인력 양성, 행정 메커니즘 혁신, 그리고 민간 기업을 위한 공평한 경쟁 환경 조성을 위해 협력해야 합니다.

시범 단계에서 전문가들은 명확한 법적 근거, 투명한 자금 흐름, 높은 안전 기준을 적용하고 소규모 투자자에게 널리 홍보하지 않는 프로젝트를 우선시할 것을 권장합니다.

따라서 토지법, 부동산업법, 정보기술법 개정을 조속히 검토해야 합니다. 동시에 시범 단계에서는 법적·기술적 요건을 충족하는 경우 토큰을 증서로 전환할 수 있는 법적 전환 메커니즘을 구축해야 합니다.

국제적인 경험에 따르면 부동산 토큰화는 법률 시스템 및 공공 데이터베이스와 긴밀하게 통합될 때에만 성공할 수 있습니다. 예를 들어, 세인트 레지스 애스펀 호텔 프로젝트(미국)는 호텔 지분의 18.9%를 차지하는 토큰을 발행하여 1,800만 달러를 조달했습니다. 이는 미국 증권거래위원회(SEC)가 승인한 최초의 부동산 토큰화 거래 중 하나입니다.

하지만 가장 중요한 요소는 토큰과 토지 등록 시스템을 연결하여 "두 명의 소유자"가 없도록 하는 것입니다. 또한, 싱가포르와 미국 같은 국가들은 표준화된 재무 보고, 독립적인 가치 평가 및 토큰 발행 절차를 요구합니다.

베트남 전문가들은 투자자 보호를 위해 전문 자산 보관 생태계, 감독되는 거래소, 위험 보험 규정, 그리고 보상 기금을 구축하는 것이 필요하다고 강조합니다. 임대 부동산처럼 초기 단계에서 현금 흐름이 확보되는 프로젝트를 우선적으로 고려하면 시장이 확장되기 전에 더욱 안전하게 운영될 수 있습니다.

시범 단계에서 전문가들은 명확한 법적 근거, 투명한 자금 흐름, 높은 안전 기준 적용, 그리고 개인 투자자를 대상으로 한 광범위한 홍보를 지양하는 프로젝트를 우선적으로 고려할 것을 권고합니다. 이는 베트남 암호화폐 시장 전반, 특히 디지털 부동산 시장의 미래를 위한 탄탄한 기반을 마련하기 위한 필수적인 단계입니다.

출처: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm