아파트값은 오르기만 하고 내리지 않아, 임대료는 '변함없어' 강제토지 회수 조건

아파트 건물은 여전히 ​​시장의 '핫스팟'이며, 호치민시의 4,000여 가구의 노후 아파트가 수리를 앞두고 있으며, 토지 사용권 양도 시 개인 소득세 계산 방식이 변경되었다는 것이 최신 부동산 뉴스입니다.

북부 시장에서 아파트는 2024년에 긍정적인 관심을 받을 부문입니다. (사진: Linh An)

아파트 - 시장의 핫스팟

최근 Batdongsan.com.vn에서는 "2024년 베트남 부동산 시장 개요 및 다낭 포커스" 이벤트를 개최했습니다.

이 회의에서 Batdongsan.com.vn의 부사장인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨는 아파트는 시장에서 관심과 가격 상승률이 비교적 안정적인 부동산 유형이라고 말했습니다.

구체적으로, 2021년 아파트 평균 매매가는 3,400만~3,700만 동/m²입니다. 2022년 아파트 평균 매매가는 3,800만~4,000만 동/m²입니다. 2023년 아파트 평균 매매가는 3,900만~4,200만 동/m²입니다. 2024년 아파트 평균 매매가는 4,500만~5,100만 동/m²입니다.

매매가가 꾸준히 상승하는 추세와 달리, 최근 몇 년간 아파트 임대료는 거의 변동이 없었습니다. 2021년 아파트 평균 임대료는 월 1,000만 동(VND)이었습니다. 2023년과 2024년에는 아파트 평균 임대료가 월 1,200만 동(VND)으로 상승했습니다.

특히 북부 시장에서는 아파트가 2024년에 긍정적인 관심을 받을 부문입니다. 아파트에 대한 관심이 가장 높은 시장은 하노이 와 흥옌으로 2024년 2분기 대비 7%의 성장률을 기록했고, 그 다음으로는 하이퐁이 6%의 성장률을 기록했습니다.

하노이에서 2024년 3분기에 사용자들에게 가장 큰 관심을 받은 아파트 프로젝트는 관심 증가율이 88%인 하노이 멜로디 레지던스, 관심 증가율이 87%인 헤리티지 웨스트 레이크, 관심 증가율이 76%인 선샤인 그린 아이코닉, 관심 증가율이 74%인 선샤인 골든 리버, 관심 증가율이 58%인 더 사파이어 - 빈홈 스마트 시티입니다.

호치민시에서 2024년 3분기에 사용자들의 가장 큰 관심을 받은 아파트 프로젝트는 라비다 플러스(관심 증가율 258%), 셀레스타 라이즈(관심 증가율 198%), 반푹 시티 도시권(관심 증가율 57%), 오페라 레지던스(관심 증가율 55%), 투티엠 그린 하우스(관심 증가율 55%), 베벌리 솔라리 - 빈홈 그랜드 파크(관심 증가율 46%)입니다.

하노이 아파트 시장에서 작년 동기 대비 가장 큰 가격 상승을 보인 프로젝트는 Times City(39% 상승), Goldmark City(38% 상승), Vinhomes Ocean Park Gia Lam(38% 상승), Vinhomes D'Capital(27% 상승), Vinhomes Smart City(26% 상승)입니다. 호치민시 아파트 시장에서 가장 큰 가격 상승을 보인 프로젝트는 Lavida Plus(24% 상승), The Era Town(19% 상승), Masteri Thao Dien(18% 상승), The Opera Residence(13% 상승), Empire City Thu Thiem(13% 상승)입니다.

꾸옥 아인 씨에 따르면, 고급 아파트가 주요 도시, 특히 하노이, 호찌민시, 다낭 등 베트남의 3대 주요 시장에서 아파트 공급에서 차지하는 비중이 점차 커지고 있습니다. 특히 다낭의 고급 아파트는 매매가와 이자율 모두 양호한 상승세를 보이는 반면, 나머지 두 주요 도시인 하노이와 호찌민시의 시장은 침체기를 겪고 있습니다.

Batdongsan.com.vn의 데이터에 따르면 하노이의 고급 아파트 가격은 2024년 2분기에 m²당 1억 3,600만 VND에서 2024년 3분기에는 m²당 1억 3,200만 VND로 하락했습니다. 같은 기간 호치민시의 고급 아파트 매매 가격은 m²당 1억 1,300만 VND에서 1억 2,100만 VND로 상승했습니다.

다낭의 고급 아파트 가격은 m²당 1억 600만 동에서 1억 1,100만 동으로 상승했습니다. 다낭은 고급 아파트에 대한 관심도가 240포인트에서 260포인트로 가장 높은 시장이기도 합니다.

한편, 호찌민시와 하노이는 금리가 하락했습니다. 구체적으로 하노이 고급 아파트 금리는 109포인트에서 107포인트로, 호찌민시 고급 아파트 금리는 50포인트에서 45포인트로 하락했습니다.

꾸옥 안 씨는 하노이 시민들이 고급 아파트를 더 많이 찾고 있으며, 흥옌, 다낭, 하이퐁 지역에 큰 관심을 보이고 있다고 말했습니다. 하노이 시민들의 고급 아파트 관심 지역별 비중을 살펴보면, 흥옌이 44%로 1위, 다낭이 15%로 2위, 하이퐁이 9%로 3위를 차지했습니다. 이 세 지역은 시장에서 고급 아파트 검색량이 가장 많은 지역이기도 합니다.

Batdongsan.com.vn의 부총괄 이사에 따르면, 고급 아파트 시장의 핵심은 "브랜드" 부동산 상품입니다. "브랜드 레지던스"는 유명 브랜드와 협력하여 개발된 고급 부동산 프로젝트입니다. 이러한 프로젝트는 고급스러운 디자인과 함께 고급 서비스와 편의시설을 제공합니다. 소비자들이 브랜드 부동산을 구매하는 주요 이유는 서비스 및 편의시설(34%), 수익성(25%), 건물 유지관리(23%), 브랜드 인지도(10%)입니다.

호치민시의 오래된 아파트 4,000여 채가 곧 수리될 예정이다.

호치민시 인민위원회는 방금 건설부 주택관리 및 건설평가센터가 ​​관리하는 아파트 건물 내 아파트와 공유재산의 수리에 따른 어려움과 문제점을 해결하기 위한 기관을 지정하는 문서를 발표했습니다.

앞서 7월 말 호치민시 인민위원회는 3,944채의 국유 아파트를 각 군과 투덕시 인민위원회에 배정해 이들 지방자치단체가 재정착을 위한 관리 및 사용 계획을 승인할 수 있도록 했습니다.

호치민시 인민위원회는 각 군과 투득시에 수리가 필요한 아파트의 실제 수와 진행 상황 및 재정비 계획을 자세히 보고하도록 요구했습니다. 주택관리건설검사센터는 위 계획을 바탕으로 아파트와 공동주택의 공동 공간을 수리할 예정입니다.

각 지자체에 배포된 약 4,000채의 아파트는 3개 그룹으로 나뉩니다.

구체적으로, 1군에는 공공재산 아파트 건물 내 아직 공실 상태이며 사용 허가가 나지 않은 모든 아파트가 포함됩니다. 2군에는 사용 허가는 났지만 아직 아파트 관리 위원회가 구성되지 않은 아파트 사이에 위치한, 사용 허가가 나지 않은 공실 아파트가 포함됩니다.

위 두 그룹의 아파트의 경우, 주택관리건설검사센터가 수리를 총괄하여, 지방자치단체의 제안에 따라 공사가 진행되도록 보장합니다.

그룹 3에는 사용이 확정되어 아파트 관리 위원회가 설립된 다른 아파트 사이에 위치한 빈 아파트가 포함됩니다.

이 그룹의 경우, 주택관리 및 건설 검사 센터는 아파트를 수리하고, 관리 위원회와 협력하여 건설부에 아파트 건물의 공유 재산을 수리할 계획을 보고하는 업무를 담당합니다.

토지이용권 양도 시 개인소득세 계산의 새로운 방식

기존 규정에 따르면 토지사용권 양도에 따른 과세소득은 매번 양도가액으로 산정되었습니다. 그러나 2024년 토지법 개정으로 산정 방식이 변경되었습니다.

이는 부동산 양도활동으로 인한 개인소득세(PIT) 과세대상 소득에 대한 규정을 개정한 2024년 토지법의 주요 내용입니다.

이전에는 부동산 양도로 인한 과세소득은 2007년 개인소득세법(법률 제71/2014/QH13호로 개정 및 보완) 제14조 제1항에 따라 규정되어 있었는데, 이 조항에서는 부동산 양도로 인한 과세소득을 매번 양도가액으로 결정하도록 규정하고 있습니다.

다만, 위 규정은 2024년 8월 1일부터 시행되는 토지법 제247조에 의해 개정 및 보완되었습니다.

따라서 부동산 양도에 따른 과세소득은 그때마다 양도가액으로 결정되며, 토지이용권 양도의 경우에는 지가표상의 지가를 기준으로 과세소득을 산정합니다.

이에 따라 2024년 토지법은 토지이용권 양도 시 과세소득 산정에 관한 규정을 신설했습니다. 구체적으로, 8월 1일부터 토지이용권 양도에 따른 과세소득은 지가표상의 지가를 기준으로 산정됩니다.

반면, 기타 부동산 양도(토지이용권 제외)에 대한 과세소득은 여전히 ​​그때마다 양도가액을 기준으로 결정됩니다.

2024년 토지법에 따르면, 기존 규정에 따라 5년마다 발표하던 토지 가격표가 2026년부터는 시장 상황에 맞춰 매년 도(省) 인민위원회에서 발표하게 됩니다.

현재 많은 지방에서는 2013년 토지법 규정에 따라 성 인민위원회가 발표한 토지가격표가 2025년 12월 31일까지 계속 적용됩니다.

한편, 호찌민시는 지난 10월 말, 약 3개월간의 의견 수렴과 설명, 그리고 적절한 조정을 거쳐 2020년 토지가격표 조정안을 공식 발표했습니다. 이 토지가격표는 2024년 10월 31일부터 2025년 12월 31일까지 적용됩니다.

새로 발표된 가격표에서는 2020년 가격표의 토지 가격에 각 지역 및 입지에 해당하는 조정계수(K계수)를 곱하여 농지 가격을 조정합니다. 기존 가격 대비 조정된 농지 가격은 소폭 상승했습니다.

주거용지의 경우 계수 K를 곱한 2020년 토지가격이 시장가격의 30%에 불과하다면, 조정된 토지가격표는 시장가격의 약 50% 수준이다.

호치민시에서 가장 높은 주거용 토지 가격은 응우옌 후에, 동커이, 레러이 3개 노선(1군)의 토지로, 6억 8,720만 동/m²입니다. 2020년 토지 가격에 해당 계수(5억 6,700만 동/m²)를 곱한 값과 비교했을 때, 위 노선의 조정된 주거용 토지 가격은 1억 2,020만 동/m² 상승하여 21%에 해당합니다.

하지만 이 수치는 7월 말에 의견 수렴을 위해 공개된 초안에 비하면 상당히 감소한 수치입니다. 당시 위 3개 노선의 제안 토지 가격은 m²당 8억 1,000만 VND였습니다.

도시에서 가장 낮은 토지 가격은 칸 저(Can Gio) 구 티엥 리엥(Thieng Lieng) 주거 지역으로, m²당 230만 동입니다. 2020년 가격표에서 계수 K를 곱하면 이 지역의 토지 가격은 m²당 17만 동에 불과합니다. 조정 후 토지 가격은 13.5배 상승했습니다.

강제 토지 수용 조건

토지 회복 결정을 의무적으로 이행하기 위한 조건은 무엇입니까?

2024년 토지법(2024년 8월부터 시행) 제89조 2항은 토지 회복 결정의 집행은 다음 조건이 충족될 때 이루어진다고 규정하고 있습니다.

가) 토지 회수 결정이 발효되었으나 토지를 회수한 사람이 토지 소재지의 사법위원회, 사법위원회, 베트남 조국전선위원회 및 유관 토지관리기관 또는 보상, 지원 및 재정착 업무를 수행하는 단위나 조직이 동원 및 설득한 후에도 토지 회수 결정을 준수하지 않는 경우

b) 토지 회수 결정을 집행한다는 결정이 토지가 회수되는 주거 지역의 공동 거주지에 있는 사단급 인민위원회 본부에 공개적으로 게시되었습니다.

c) 토지회수결정의 집행결정이 효력을 발생한 경우

다) 집행대상자가 유효한 토지회수결정에 대한 집행결정을 받았을 것.

집행대상자가 집행결정서를 수령하지 아니하거나 집행결정서가 송달될 때 부재한 경우에는 사읍급 인민위원회가 조서를 작성한다.

따라서 토지 회복 결정의 집행은 위에서 규정한 모든 조건이 충족될 때에만 이루어질 수 있습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html