부동산 투기자본 유입에 '브레이크 밟기'

시중은행들이 대규모 부동산 대출을 엄격히 통제할 예정이다. 사진 : 득탄

부동산 신용이 급증했다

베트남 국가은행에 따르면 2025년 8월 말까지 전체 시스템의 총 신용 증가율은 11% 이상이었습니다. 한편, 다우투(Dau Tu) 신문에 따르면 개인의 주택 구매 및 수리 신용 증가율은 둔화된 반면, 부동산 사업 신용 증가율은 약 30%로 전체 시스템 신용 증가율의 약 3배에 달했습니다.

호득폭 부총리 는 지난주 베트남 중앙은행과 협력하여 우선 순위가 높은 분야에 대출을 집중하는 한편, 상업은행의 현금 흐름, 특히 높은 비중을 차지하는 부동산 대출을 엄격히 통제할 것을 요청했습니다.

자본 구조를 살펴보면, 대부분의 부동산 기업들이 여전히 은행 대출에 크게 의존하고 있음을 알 수 있습니다. 높은 부동산 가격, 시장 회복 조짐, 그리고 중앙은행의 신용 한도 완화로 인해 은행들은 투자자들에게 많은 대출을 제공했습니다.

한편, 다른 중장기 자금 조달 경로는 아직 뚜렷한 회복세를 보이지 않고 있습니다. 연초부터 2025년 8월 말까지 부동산 기업들은 약 61조 VND의 채권을 발행하여 전체 채권 발행량의 17%를 차지했습니다. 그러나 이 수치는 연초 이후 만기가 도래하는 채권의 규모를 상쇄하기에는 충분하지 않습니다.

"부동산의 가장 중요한 자금 조달 경로로 예상되었던 회사채는 지금까지 완만한 회복세를 보이고 있으며, 만기 압력은 사상 최고치를 기록하고 있습니다. 그나마 다행인 점은 가장 어려운 시기(2025년 8월 정점 만기)가 지났다는 것입니다. 시장이 계속 회복된다면 기업들은 대량 파산 위험을 피할 수 있을 것입니다. 하지만 앞으로 기업들은 자본원을 다각화하고, 투자를 분산 투자하지 않으며, 연체 부채를 관리해야 합니다. 특히 은행들은 자본 유입을 더욱 건전하고 지속 가능한 부문으로 규제해야 합니다."라고 총리 정책자문위원회 위원인 칸 반 뤽 박사는 권고했습니다.

전문가들에 따르면, 지난 한 해 동안 부동산 시장은 회복 조짐을 보이며 많은 부문에서 가격 상승이 두드러졌지만, 유동성은 여전히 매우 취약합니다. 주된 이유는 자본 흐름이 고급 프로젝트에 집중되어 공급 쪽으로 편향되어 있기 때문입니다. 부문별 불합리성으로 인해 실제 주택 구매를 위한 대출 수요가 더디게 증가하고 있습니다. 주택 담보 대출 금리가 적정 수준임에도 불구하고, 높은 주택 가격은 구매력을 초과하여 실제 구매자들이 여전히 구매를 주저하고 있습니다.

"부동산 가격은 여전히 높은데, 중개인들은 매매 부진에 대해 불평하고 있습니다. 수십억 동(VND) 규모의 중저가 부동산을 제외하고는 대부분 매물이 판매가 어렵고 시장 유동성도 매우 취약합니다."라고 Maybank Investment Bank의 투자 컨설팅 이사인 판 융 칸(Phan Dung Khanh) 씨는 말했습니다.

투기적 부동산은 어려움에 직면해 있다

칸 씨는 정부의 새로운 조치가 앞으로 투기적 부동산으로의 자본 유입과 매매가 억제될 것임을 보여준다고 말했습니다. 동시에, 투기를 억제하고 시장의 지속 가능한 발전을 유도하며 경제 성장에 기여하는 방향으로 많은 법안을 검토하고 개정하고 있습니다.

부동산 시장이 주택 가격이 너무 높이 치솟으면 거품이 생긴다는 견해에 대해, 응우옌 짜이 대학교 금융 및 은행학부 총장인 응우옌 꽝 휘 씨는 가격이 급등한 것은 전적으로 투기 때문이 아니라 주로 수요와 공급 구조의 불균형 때문이라고 말했습니다.

"프로젝트 합법화가 더뎌 공급 부족 현상이 나타나고 있는 반면, 주택, 산업 단지, 물류 인프라에 대한 수요는 엄청납니다. 높은 주택 가격은 공급 병목 현상의 결과이지, 반드시 투기적 거품 때문은 아닙니다."라고 후이 씨는 분석했습니다.

칸 반 룩 박사의 계산에 따르면, 현재 베트남 아파트 가격은 평균 가구 소득의 약 26년치에 해당하는데, 이는 세계 평균이 약 15년치에 불과하다는 것을 의미합니다. 부동산 가격 상승률을 국민 소득이 따라가지 못하는 것은 어려운 문제이며, 주택 가격을 낮추는 것은 매우 큰 과제입니다.

전문가들은 현재 주택담보대출 금리가 낮아 시장이 구매력을 유지하는 데 도움이 되고 있지만, 금리가 다시 상승할 경우 많은 차용자가 재정 균형을 유지할 능력을 상실하여 시장 불안정으로 이어질 것이라고 경고합니다. 실제로 1차 부동산은 여전히 매물로 나와 있지만, 2차 부동산(매매)은 유동성이 부족하여 고가 상품을 보유한 사람들에게 큰 위험을 초래합니다.

"두 자릿수 경제 성장을 달성하려면 금융 시장과 부동산 시장 모두 안정적이어야 합니다. 둘 중 하나에 문제가 생기면 부동산 문제로 4년간 고전했던 중국과 같은 위기가 올 위험이 매우 높습니다."라고 칸 반 뤽 박사는 경고했습니다.

국가 관리 기관과 관련하여, 건설부 주택부동산시장관리국 부국장인 브엉 주이 융(Vuong Duy Dung) 씨는 부동산 공급이 여전히 제한적이며 수요에 비해 훨씬 적다고 말했습니다. 정부는 특히 투자, 건설 및 계획 절차의 장애물 제거에 주력하고 있습니다. 절차 비용과 준수 비용이 감소하면 공급이 증가할 것입니다.

"주택 가격과 관련하여, 시장 구조가 조정되었지만 저소득층을 위한 저가 주택 부문은 여전히 심각하게 부족합니다. 앞으로 정부는 이러한 부문의 발전을 장려하기 위한 더 많은 해결책을 내놓는 동시에 기업의 투입 비용, 특히 토지 사용료를 절감하는 정책을 마련할 것입니다."라고 중 씨는 말했습니다.

VWAS 포럼 2025: “새로운 시대, 새로운 회복력”

2025년 9월 25일 목요일, 파이낸스-인베스트먼트 신문(Finance-Investment Newspaper)이 주최하는 제3회 베트남 금융 자문가 서밋 2025(VWAS 2025)에는 국내외 주요 전문가들이 참석하여 새로운 제도와 새로운 역학이 경제 및 금융 시장에 미치는 영향에 대한 심도 있는 논의를 진행할 예정입니다. 본 포럼에서는 기존 투자 자산군의 획기적인 성장점과 암호화폐 자산의 기회에 대해서도 심도 있게 분석할 예정입니다.

포럼에는 다음과 같은 활동이 포함됩니다.

2개 세션으로 구성된 주요 워크숍에서는 "시장 회복력 지원", "자산 클래스의 혁신 찾기"라는 주제를 발표하고 토론합니다.

은행, 보험, 부동산, 펀드 관리, 증권, 금융 기술 분야에서 2025년의 대표적인 금융 상품/서비스를 선정합니다.

자세한 내용: wwa.vir.com.vn

출처: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html