HoREA는 아파트 건물을 리노베이션하고 재건축하기 위한 다양한 솔루션을 제안합니다.

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프로젝트 실행을 위한 토지 사용권 양도 계약을 통한 프로젝트 투자자 인정

최근 호치민시 부동산 협회(HoREA)는 아파트 건물의 재건축 및 재건축에 관한 법령 초안(법령 초안)에 대한 의견이 담긴 문서를 총리와 건설부 에 보냈습니다.

부동산 - HoREA는 아파트 건물을 리노베이션하고 재건축하기 위한 다양한 솔루션을 제안합니다. — 이 경우에는 "토지사용권 양도계약을 통해 프로젝트 투자자를 인정하고, 이를 통해 프로젝트를 시행한다"는 조항을 추가해야 하며, 그렇게 되면 투자자는 주택법 규정에 따라 투자정책에 대한 승인을 받게 됩니다.

HoREA 회장인 레 황 차우 씨에 따르면, 초안 법령 제15조는 "프로젝트 시행을 위한 토지 사용권 양도 계약을 통한 프로젝트 투자자 선정"만 규정하고 있을 뿐, "아파트 건물을 건설하기 위한 토지 사용권과 관련된 아파트 건물 내 모든 아파트 및 기타 구역을 매수하거나 양도받은" 투자자에 대해 프로젝트 시행을 위한 토지 사용권 양도 계약을 통한 프로젝트 투자자 인정을 규정하고 있지 않으므로, 초안 법령 제15조에 추가되어야 한다고 합니다.

차우 씨는 P사가 호치민 시 3군 깍망탕땀 239번지에 있는 4층짜리 구 아파트 건물 내 52세대를 모두 매입하기로 합의한 사례를 언급했습니다. 이후 P사는 해당 아파트 건물을 철거하고, 이 지역에 부동산 및 고급 상업용 주택을 건설하고 매매하는 투자 프로젝트를 진행했습니다.

차우 씨에 따르면, 이 경우 "토지 사용권을 양도하여 프로젝트를 시행하는 계약을 통해 프로젝트 투자자를 인정하는" 조항을 추가해야 하며, 그렇게 되면 투자자는 주택법 규정에 따라 투자 정책에 대한 승인을 받게 될 것입니다.

따라서 HoREA는 "투자자가 토지 이용 계획, 건설 계획, 도시 계획, 주택 개발 프로그램 및 지방 계획에 따라 부동산 및 주택 사업 투자 프로젝트를 시행하기 위해 아파트 건물을 건설할 토지 이용권과 관련된 아파트 건물의 전체 아파트 또는 기타 구역을 매수하거나 양도받은 경우, 아파트 건물을 리노베이션하고 재건축하는 투자 프로젝트에 대한 투자 정책은 주택법의 규정에 따라 승인되어야 한다"고 규정하는 초안 시행령 제15조에 제6항(신규)을 추가할 것을 제안합니다.

또한, 주택도시보증공사는 아파트 재건축·재개발 계획의 내용에 대한 아파트 소유주, 사용자 및 관련 기관·단체의 의견 수렴 기간을 규정하는 시행령 초안 제6조 제2항을 개정·보완할 것을 제안했습니다. 이 기간은 50일로 정하는 것이 합리적입니다. 일요일과 공휴일을 포함하여 30일로 규정하는 것은 관계 국가기관의 의견 수렴에 충분한 시간이 아니기 때문입니다.

또한, 근무시간과 관련하여 HoREA는 "이 조 제1항에 따른 투자자 등록 신청 접수 기한은 30일이다"라는 규정이 불합리하므로 시행령 초안 제16조 제3항을 개정 및 보완할 것을 제안했습니다. 그러나 아파트 건물 재건축 사업 참여 여부를 결정하고 신청서를 검토하기에 충분한 시간을 확보하기 위해 35일의 근무일이 필요합니다.

노후 아파트 리모델링 주택 구매자, 125조동 규모 대출 패키지 제안

특히, 신용 문제와 관련하여 HoREA는 신용법의 규정에 따라 우대 신용 정책을 규제하는 법령 초안에 제27조 b항을 추가할 것을 제안했습니다.

부동산 - HoREA는 아파트 건물을 리노베이션하고 재건축하기 위한 다양한 솔루션을 추천합니다(그림 2). — 차우 씨의 평가에 따르면, 125,000억 VND 규모의 신용 패키지는 연 10% 정도의 매우 높은 이자율로 대출을 받는 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 투자하는 투자자와 주택 구매자에게 매우 적합합니다.

차우 씨에 따르면, 현재 국가은행은 상기 규정에 따라 아파트 건물을 리노베이션하고 재건축하는 프로젝트에 대한 투자자 및 주택 구매자를 위한 우대 신용 정책의 시행을 세부적으로 설명하고 안내하는 통지문을 발행하지 않았지만, 2023년 4월 1일자 공식 공보 제2380/NHNN-TD에 따라 사회주택, 근로자 주택, 노후 아파트 건물의 리노베이션 및 재건축을 위한 대출 프로그램만 시행했으며, 이는 일반적으로 125,000억 VND 신용 패키지로 알려져 있습니다.

이 신용 패키지에서 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 참여하는 투자자와 주택 구매자는 일반 상업 대출 금리보다 1.5~2% 낮은 금리로 대출받을 수 있으며, 이 금리는 6개월마다 조정됩니다. 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 참여하는 투자자는 3년 동안 우선적으로 대출받을 수 있으며, 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 참여하는 주택 구매자는 5년 동안 우선적으로 대출받을 수 있으며, 그 후에는 합의된 "변동" 금리로 대출받아야 합니다.

차우 씨의 평가에 따르면, 125,000억 VND 규모의 신용 패키지는 연 10% 정도의 매우 높은 이자율로 대출을 받는 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 투자하는 투자자와 주택 구매자에게 매우 적합합니다.

하지만 현재 "법적 문제"로 인해 (신규) 아파트 리모델링 및 재건축 사업이 없거나, 많은 사업이 시행되지 못하고 있어 (신규) 아파트 리모델링 및 재건축 사업에 주택 상품이 없는 상황입니다. 현재까지 아파트 리모델링 및 재건축 사업의 투자자나 주택 구매자 중 125조 VND 규모의 신용 패키지를 통해 대출을 받을 수 있는 사람은 없습니다.

따라서 국회 상임위원회와 국회가 2023년 주택법 제63조 제1항 라목에 따라 아파트 리모델링 및 재건축 사업에 투자자와 주택 구매자를 위한 우대 신용 정책을 시행하기 위해 중기 국가 예산 자금을 마련할 수 있다면, 국가은행은 이 우대 신용 정책을 시행하는 신용 기관에 대한 재융자와 이자율 보상을 지원할 예산 자금을 확보할 수 있을 것입니다.

차우 씨는 "국립은행은 아파트 리노베이션 및 재건축 프로젝트에 참여하는 투자자와 주택 구매자가 최대 5년 동안 고정 금리로 125조 VND의 신용 패키지를 빌릴 수 있도록 규정해 달라"고 제안했습니다. 이는 일반 상업 대출 금리보다 1.5~2% 낮은 수준입니다.

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